경제
아직도수수한떡갈나무
분양권 매매시 가격은 어느정도로 설정이 되나요?
25평 아파트 기준 주변 시세가 11억 정도이며, 분담금이 7억 정도일때 해당 아파트 분양권을 판매할 경우 가격은 어느정도로 설정이 되나요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분담금이 있는 경우는 우선 입주권이라 보여 지고 입주권의 경우 기존 가지고 계신 부동산의 감정평가액 X 비례율 등이 현재 가지고 계신 부동산의 자산 가치이고 거기에 일반분양가 대비 조합원 분양가로 받은 조합원프리미엄을 더한 가격에 다른 사람에게 넘기게 되면 됩니다. 그럼 매수인의 경우 그러한 금액을 주고 매수를 하고 추가분담금을 내고 입주를 해도 일반분양보다 싸다고 판단을 한다면 거래가 성사가 되는 것이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
분양권 매매 가격의 공식은 총 매수 비용 = 총 분양가 (또는 조합원 분양가 + 추가분담금) + 프리미엄 입니다.
여기서 조합원 입주권의 경우 매수인이 기존 조합원의 지위를 승계하면서 지금까지 계약금, 중도금과 앞으로 내야 할 남은 분담금 그리고 매도인이 얹어 받는 프리미엄을 합산하여 가격을 형성합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
프리미엄이 전혀 붙지 않는다면 초기 매수 실투자금은 11억원에서 7억원을 차감한 4억원으로 시작합니다. 거래 가격을 정할때는 집값뿐만 아니라 취득세, 중도금 대출 이자, 복비까지 합산해서 최종적으로 들어가는 총액을 맞춰야 하고 양도소득세가 크게 발생하는 구조라면 집주인이 세금부담분만큼 판매 가격을 더 높게 올려서 시장에 내놓기도 합니다. 같은 25평이라도 층수와 방향, 조망권에 따라서 수천만원에서 1억원 이상의 가격 차이가 나게 정해집니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
분양권 가격은 단순히 '주변 시세 11억 - 분담금 7억 = 4억' 으로 결정되는 건 아닙니다.
기본적으로는 준공 후 예상 시세에서 앞으로 납부할 분담금ㆍ추가분담금 등을 뺀 금액이 권리가액의 출발점이 됩니다.
예를 들어 25평 준공 후 가치가 11억이고 남은 분담금이 7억이라면 단순 계산상 권리가치는 약 4억입니다.
다만 실제 거래가는 여기에 사업 진행단계 , 입주까지 남은 기간 , 추가분담금 위험 , 동ㆍ층ㆍ향 , 주변 신축 시세 등을 반영해 할인 또는 프리미엄이 붙습니다.
즉 4억은 기준점일 뿐 , 분양권의 적정가격은 '준공 후 예상가치 - 남은 총비용 ± 프리미엄' 으로 보는 게 맞습니다.
쉽게 설명드렸습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주변 시세가 11억원이고 들어갈 총 분담금이 7억원이라면 프리미엄이 없는 기준의 분양권 전체 가치는 11-7=4억원입니다. 매수자는 이 4억원에 시장 인기도에 따른 프리미엄을 더하거나 뺀 금액을 계약 당시 권리가액 비율에 맞춰서 초기 비용으로 지급하게 됩니다. 부동산 시장이 좋으면 프리미엄이 붙어서 4억원 이상, 하락기이거나 급매물일 경우 마이너스 프리미엄이 적용돼서 4억원 미만으로 형성됩니다. 감사합니다.