상가 분양받기 전에 주변 상권은 어떻게 분석해야 하나요?

Question

상가 분양을 고려하고 있는데 계약 전에 주변 상권을 어떻게 분석해야 할까요? 유동인구와 배후세대, 연령대, 주변 상가의 공실률과 임대료 등을 확인하면 된다고 들었습니다. 평일과 주말, 낮과 저녁의 유동인구 차이와 앞으로 들어설 아파트나 교통시설 같은 개발계획도 함께 살펴봐야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가를 분양받을 때 가장 먼저 확인하셔야 할 부분은 해당 상가가 실제로 임대수익을 낼 수 있는 입지와 조건을 갖추고 있는지 여부입니다. 상가투자의 주요 목적은 결국 임대수익과 자산가치이기 때문입니다. 따라서 분양회사에서 제시하는 예상 임대료만을 기준으로 판단하기보다는 인근 중개사무소 등을 통해 해당 지역의 실제 임대시세와 공실 수준을 별도로 확인해보시는 것이 좋습니다.

또한 분양가 대비 예상 임대료가 적정한지, 관리비와 재산세, 대출이자 등을 제외하고도 실제 수익이 어느 정도 남는지를 계산하는것도 필요할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

상가투자의 생명은 임차인을 받는 것이고 임차인이 안정적으로 영업을 해야 수익률 계산도 안정적으로 분석을 할 수 있습니다. 즉 임차수요 분석이 우선이 되어야 하고 주변 공실률 파악과 원인등을 분석을 할 필요가 있습니다. 금리가 높고 향후 인상의 계획도 있기 때문에 경기가 좋아지기 어려운 환경이라 볼 수 있습니다. 따라서 상가 투자 시 임차수요를 철저하게 분석을 하는 것이 키 포인트라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

단순히 지나쳐 가는 흐르는 유동인구가 아닌 실질적으로 머무르는 유효 수요를 파악하고 도로나 경사지 등으로 상권 확장성이 막혀 있는지 확인해야 합니다. 단지 내 상가나 빌딩 상가는 주거지에서 대중교통이나 마트로 이동하는 길목 동선에 위치해 있는지와 출입구 가시성을 최우선으로 점검하시고 상가 분양가 대비 예상 임대료가 주변 시세 기준인 보통 연 4~5% 적정 수익률을 보장할 수 있는지, 관리규약상 동일 업종 제한이나 지정 업종 유무등도 세밀하게 분석해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 평일, 주말, 시간대별 유동 인구와 배후 세대, 연령대, 경쟁 점포, 공실, 임대료 개발 계획을 모두 확인해야 합니다.

다만 상가에서 중요한 것은 단순히 사람이 많이 다니는가 가 아니라 그 사람들이 해당 점포 앞에서 멈추고 실제로 소비하는 가 입니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

평일과 주말 낮이랑 밤 등 시간대별로 유동인구와 실제 소비가 이루어지는 주 동선에 상가가 위치하는지 직접 확인해야 합니다. 주변 기존 상가들의 공실률과 실제 거래되는 임대료 수준을 조사해서 제시받은 분양가 대비 현실적인 수익률 산정이 가능한지 검증하시고 배후 세대수의 소득과 연령대 구조와 함께 향후 인근 입주 물량과 교통망 신설 등 상권 확장과 침체 여부를 결정짓는 개발 호재를 함께 분석해야 합니다. 감사합니다.