건물 매입 시 준비서류와 상권 변화 확인 방법 및 시세보다 저렴하게 매입하는 요령이 궁금합니다

Question

수익형 건물이나 상가 건물을 매입하려고 준비 중입니다. 매입 전에 반드시 확인해야 하는 준비서류에는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다. 또한 시세보다 저렴하게 건물을 매입할 수 있는 방법이나 경매·급매물 활용 시 주의해야 할 점도 궁금합니다. 특히 최근에는 기존 상권이 무너지거나 유동인구가 이동하는 사례가 많은데, 향후 상권 변화 가능성을 어떻게 분석하고 투자 위험을 줄일 수 있는지 자세히 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

건물을 매입하기 위해서는 기본적으로 부동산 공적인 자료를 다 확인을 하는 것이 좋습니다.

즉 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획서, 임대차현황 등을 확인을 하는 것이 좋고 또한 공실 여부 그리고 임대수익등을 반드시 확인을 해야 투자 대비 수익율을 대략적을 알 수 있습니다.

다만 해당 건물의 입지 및 향후 임차에 대한 수익 기대, 공실에 대한 위험 리스크등을 분석을 해야 하고 무엇보다 싸게 사는 방법은 경매등을 활용을 하는 방법이 있지만 권리분석 및 임대차현황 분석을 잘 하셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

필수적으로 확인해야 하는 서류는 권리관계를 보는 등기부등본, 위반건축물을 걸러내는 건축물 대장, 규제를 보는 토지이용계획원 외에도 실제 월세 입금 내역을 임대차계약서와 반드시 대조해야 합니다. 상권 분석 방법은 빅데이터 소상공인 상권정보시스템으로 매출 추이를 보고 주 4회 이상 시간별 현장 임장을 통해서 공실률 및 스타벅스, 다이소 같은 핵심 점포 유입,이탈 여부를 파악해야 합니다. 저렴한 매입 요령으로는 상속, 세금 문제로 급하게 매물을 선점하거나 경매를 활용하되 매도인이 기존 세입자를 내보내는 명도 책임 조건으로 계약해야 추후 공실 리스크와 명도 소송 비용을 줄일 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

건물 대입 전 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 임대차 계약서 및 임대현황표, 국세, 지방세 완납증명서를 보시면 됩니다.

상권 변화 가능성은 빅데이터를 활용하시면 되겠습니다.

감사합니다.