안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매 낙찰자체가 권리관계에 대한 확인은 당연히 중요하게 판단하셔야 하고, 대상부동산에 대한 수익가능성등도 판단하여 입찰에 참여를 하셔야 합니다. 권리관계는 등기부상 권리를 기준으로 인수권리와 소멸권리를 구분하는 과정이며, 사전 임장을 통해 목적물에 대한 수익성, 등기부상 존재하지 않는 권리(임차권, 유치권) 확인, 그리고 가장 중요한 명도가능성등을 잘 판단하셔야 합니다. 그리고 경매에서 수익률은 기준이 명확히 없으며 개인의 이용판단가치에 따라 차이가 발생합니다. 아무리 상권이 좋고 임대수익이 좋더라도 권리상 인수하는 권리가 있다면 낙찰비용외 추가비용이 지출되어 매매를 통한 구입보다 더 높은 가격에 매입을한 경우가 발생할수 있고, 권리관계에는 문제가 없지만 명도과정에서의 기존점유자와의 협상이 길어지면서 수익성이 낮아질수도 있습니다, 즉 경매에서는 다양한 요인에 따라 리스크가 발생될수 있기에 수익성을 표준적인 기준에 따라서 판단을 하기는 어려우며, 개별 목적물 마다 요인에 따라 분석을 하는게 맞습니다.
그리고 경매투자는 사소한 실수하나로 큰 자금을 한번에 날릴수도 있는 만큼 묻지마 경매참여는 추천드리지 않습니다.반드시 본인스스로 경매절차와 권리관계분석에 대한 지식을 어느정도 쌓고 실질적인 참여를 하시는게 필요합니다.