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건물 매수 시 시세 대비 가격과 상권 중 무엇을 더 중요하게 봐야 할까요?

건물 매수를 검토하고 있습니다. 마음에 드는 매물이 있는데 주변 시세보다 가격이 다소 높게 나온 상태입니다. 반면 상권은 괜찮아 보이고 유동인구도 있는 편입니다. 건물을 매수할 때 시세 대비 적정 가격이 더 중요한지, 아니면 향후 수익에 영향을 주는 상권과 입지를 더 중요하게 봐야 하는지 궁금합니다. 또한 투자 목적으로 접근할 경우 어떤 부분을 우선적으로 확인해야 할까요?

8개의 답변이 있어요!

  • 김경환 공인중개사

    김경환 공인중개사

    (주)엔엑스씨

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    안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

    개인적으로는 건물을 매수할 때는 시세 보다는 향 후 수익을 만들어낼 수 있는 입지와 상권이 더 중요한 포인트라고 생각이 됩니다. 다만 아무리 입지가 좋아도 지나치게 비싼 가격에 매수하게 되면 향 후 수익률이 낮아질 수 있으므로 어느 정도 적정 가격 선에서 조정을 하시는게 좋습니다. 좋은 상권의 경우 시간이 지나면 임대료 상승, 공실감소, 건물 가치 상승으로 이어질 가능성이 높고 유동인구가 많고 일정 소비력이 받쳐주는 지역이라고 한다면 경기 변동에서 상대적으로 임차 수요는 꾸준히 유지가 될 수 있습니다. 반면 주변 시세보다 저렴한 건물을 산다고 할 경우 상권이 쇠퇴하게 되면 결국 공실 증가, 임대료 하락으로 이어서 결국 투자 성과가 나빠질 수 있습니다.

  • 김희영 공인중개사

    김희영 공인중개사

    현대로템

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    안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

    상가의 경우에는 목적자체가 상업활동을 통한 이익창출이므로 시세보다는 상권과 입지가 무엇보다도 중요합니다. 더구나 최근 경기도 좋지않고 온라인 매장이 활성화되는 반면 상가 공급물량이 많다보니 공실률이 증가하고 있는 상황이므로 더욱 신중한 검토 및 선정이 필요합니다.

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

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    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    사실 건물의 경우는 시세를 비교할 동일매물을 찾기 어렵기에 비교시세확인은 한계가 있고 , 대부분은 매입과정에서 가치의 판단은 현재 건물내 임대로 발생하는 총임대수익에서 수익률 4~5%을 기준으로 대략적인 시세를 따져 적정가격인지를 따지는 경우가 더 많습니다. 즉 감정평가상 수익환산법으로써 현 건물내 총임대수익에서 일정수익률을 기준으로 환산을 통해 대략적인 가치를 판단하고 매매가와 비교를 통해 적정선인지를 판단하는 방식을 말합니다.

    그리고 이러한 상가는 결국 임대수익이 중요하고 이를 유지하기 위해사는 상권의 계속여부와 발전가능성이 매우 중요하기에 당연히 지역적 상권과 입지를 요소를 우선하여 판단하시는게 필요합니다.

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    부동산의 경우 최근 모양새는 양극화 모습이라 볼 수 있습니다. 즉 인기있는 곳만 몰리는 형태이고 프리미엄이 붙고 또한 가치도 더 높게 형성이 되는 추세이긴 합니다. 반면 저평가라는 말이 무색할 정도로 유동인구가 적고 공실이 많은 곳은 가격이 싸지만 쉽게 추세가 바뀌기에는 다소 무리가 있을 만큼 양극화 시장이 팽배했다 볼 수 있습니다.

    다만 건물 매수 시 충분한 투자 대비 수익률을 분석을 해야 하고 또한 가치 판단에 있어서 적정한 시세인지도 분석을 잘 하셔야 합니다. 부동산 시세 곡선에서 고점인지 향후 유지 및 상승의 여력이 있는 지등의 분석의 능력이 부동산 투자의 승패를 결정 지을 수 있다 사료됩니다.

    감사합니다.

  • 최천호 공인중개사

    최천호 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    투자 목적이라면 입지가 우선입니다. 시세보다 다소 비싸더라도 유동인구가 풍부하고 상권이 탄탄한 곳이 공실 리스크가 적고 향후 자산 가치 상승도 큽니다. 높은 매매가 대비 실질 임대수익률이 받쳐주는지와 단순히 지나치는 유동인구가 아닌 실제 소비가 일어나는 상권인지를 냉정하게 따져봐야 합니다. 향후 리모델링이나 신축을 통해서 건물 가치를 높일 수 있는 토지 용도인지, 상권이 더 확장될 여지가 있는지 확인 후 매수를 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

  • 고경훈 공인중개사

    고경훈 공인중개사

    대박행정사 및 공인중개사 사무소

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    단기 매매 차익을 노린다면 시세 대비 가격이 중요합니다. 장기 임대 수익을 노린다면 상권과 입지가 더 핵심입니다.

    결국 투자 목적에 따라 우선순위가 달라지며, 두 요소를 균형 있게 검토해야 합니다.

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

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    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    답변드리겠습니다.

    건물 투자에서는 시세와 상권 모두 중요하지만 장기적으로는 상권과 입지가 더 큰 영향을 미칩니다.

    다만 상권이 좋다고 해서 시세보다 과도하게 비싸게 사는 것을 별개라 생각합니다.

    감사합니다.

  • 채정식 공인중개사

    채정식 공인중개사

    롯데손보

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    안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

    투자용 건물은 시세보다 싸게사는 것만큼이나 그 가격을 버틸 수 있는 상권과 현금 흐름이 중요합니다 우선은 건물이 주변 시세보다 왜 비싼가를 설명하실 수 있어야 하고 그 다음에 그 비싼 가격을 월세와 향후 가치가 메워줄 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다