경제
안녕하세요 건물매매계약시 질문드립니다
안녕하세요 서울에서 중개업을 하고 있습니다
주업무는 아파트입니다. 제가 처음으로 건물매매를 할수도?있을거 같습니다 건물은 근생건물이며 병원이 주로 입점해 있습니다. 계약서 작성시 특약사항에 꼭 넣어야 하는내용 그리고 잔금시에 임차인들 정산하는 방법
이 궁금합니다
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
특약에는 현 시설 상태 매매와 임대차 계약 전체 승계, 국세와 지방세 완납 증명서 제출과 잔금 전 추가 임대차 계약 변경 금지를 명시해야 안전합니다. 잔금 정산시 매도인이 보관주인 임대보증금 총액은 매매대금에서 차감하고 임차인이 선납하거나 미납한 월세와 관리비는 잔금일 기준으로 일할 계산합니다. 병원 건물 특성상 고전력 시설과 의료기기, 시설물 원상복구 책임, 장기수선충당금 승계, 사업자 포괄양수도 여부를 반드시 미리 확인해서 특약에 담으시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
임차인이 여러 명인 건물 매매는 임대차 현황부터 정확히 확인하셔야 합니다. 호실별 계약서와 별도 합의서, 보증금 및 월세 수납내역을 받아 현황표를 만들고 계약서에 첨부하세요. 병원 임차인은 무상임대기간, 인테리어 지원금, 주차장 사용, 진료과목 독점 약정 등이 있는지도 확인하는 것이 좋습니다. 특약에는 승계할 임대차와 보증금 총액, 미고지 약정에 대한 매도인의 책임, 계약 후 매수인 동의 없는 임대조건 변경 금지, 근저당권 등 말소 시점을 명확히 정해두세요.
건축물대장과 실제 사용 현황을 대조해 용도가 적법한지 확인하고, 위반건축물이나 누수, 소방·승강기 보수사항은 시정 주체와 비용 부담을 정해야 합니다. 토지·건물 가액과 건물분 부가세의 포함·별도 여부, 세금계산서 발급도 기재하세요. 포괄양수도로 진행한다면 세무사에게 요건을 확인받는 것이 좋습니다. 계약서에 포괄양수도라고 적었다고 해서 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
잔금 시에는 임대차가 유지되는 임차인에게 보증금을 반환하는 것이 아니라, 매수인이 반환채무를 승계하고 해당 금액을 지급할 잔금에서 공제하는 방식으로 정산합니다. 월세는 합의한 기준일에 따라 일할 계산하고, 미리 받은 월세 중 매수인 몫과 관리비·공과금을 별도로 정리하세요. 연체 월세는 보증금에서 임의로 빼지 말고 연체액, 받을 사람, 보증금 공제에 따른 정산 방법을 명확히 해야 합니다. 양측이 서명한 정산표를 남기고, 미확정 공과금의 추후 정산기한을 정한 뒤 임차인에게 소유자 변경과 새 입금계좌를 안내하시면 됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
만약 매도인과 매수인 모두 사업자이고 병원 등 과세와 면세 임대사업이 얽혀 있다면 부가가치세 부담을 피하기 위해 포괄양도양수 요건 충족 여부를 세무사와 미리 확인해야 합니다. 잔금 전 각 병원의 임차인의 원상복구 특약이나 미납 관리비, 월세 내역을 철저하게 확인해서 장기수선충담금 승계 관계를 서면으로 정리 하시고 근생건물의 누수나 균열 등 주요 하자에 대한 매도인의 담보책임 기간을 명시하고 병원 영업에 필요한 소방이나 건축법상 규제와 승계 사항도 점검하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트와 달리 상업용 건물 매매는 임대차 현황, 부가가치세 포괄양수도, 관리비 및 선수관리비 정산, 인허가 승계 등 챙겨야 할 실무 포인트가 매우 중요합니다.
근생건물 특히 병원이 입점만 건물은 임대차 보증금 규모가 크고 의료장비 설치 및 원상복구 문제 등이 얽혀 있으므로 임대차 현황 및 승계 확인, 부가가치세 포괄양수도, 원상복구 및 의료폐기물 등 특수시설 책임을 기재하는 것이 좋습니다.