경제
근생건물 계약시 특약사항 질문드립니다
안녕하세요 초보 중개업자입니다
근생건물 매매를 할려고 준비중입니다
물건은 2종근생 이며 공부상 고시원으로 되어있습니다
실제 용도는 원룸으로 월세를 받는건물입니다
1.공부상고시원으로 불법으로 사용중인데 특약으로
어떨게 명시해야 할까요?
2.포괄양수도 계약인데 건물부가가치세 특약은
어떤식으로 작성해야 하나요?
계약시 주의시항도 궁금합니다
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
" 본 계약은 부가가치세법상 사업의 포괄양수 조건을 전제로 체결한다. 양수인은 잔금일까지 사업자등록 및 관련 사업 승계 절차를 이행한다. 본 계약이 세무상 포괄양수로 인정되지 않을 경우 건물분 부가가치세 및 이에 따른 가산세 등은 매수인이 부담한다. 단 매도인의 귀책사유로 포괄양수도가 부인된은 경우에는 매도인이 이를 부담합니다."
이 정도 기재하시면 됩니다.
본 부동산은 건축물대장상 제 2종 근린생활시설로 등재되어 있으나 현재 현황은 원룸 형태의 임대사업 용도로 사용 중임을 매수인은 확인하였고 관계 법령, 인허가, 용도변경, 가능여부는 매수인이 직접 확인한 것으로 한다.
본 건의 위법성, 행정처분, 이행강제금, 원상복구, 영업정지 등으로 인한 책임은 잔금일 이후 매수인이 부담한다.
이렇게 기재 하시면 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 우선 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르다면, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 구체적으로 기재하고 매수인에게 충분히 설명해야 합니다. 그리고 단순히 “현황과 공부가 다르다”라고 기재하는 데 그치지 말고 그 원인과 현재의 행정처분 상태를 함께 확인하는 것이 필요하며, 이는 관할 구청을 통해 위반건축물 등재 여부, 시정명령 또는 이행강제금 부과 여부, 적법한 용도변경 가능 여부와 원상회복에 필요한 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.
계약서 특약에는 다음과 같은 내용을 명시할 수 있습니다
“매수인은 본 건물이 건축물대장상 제2종 근린생활시설(고시원)로 등재되어 있으나 현재 원룸 형태로 임대·사용되고 있어 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 사실을 확인하고, 이에 관한 설명을 충분히 들은 후 계약을 체결한다. 잔금일 이후 발생하는 원상회복 비용, 시정조치 및 이행강제금 등과 관련한 당사자 사이의 부담은 매수인이 부담한다. 다만 잔금일 이전에 발생하거나 부과가 확정된 사항의 부담은 별도로 정산한다.”
그리고 이미 내려진 시정명령이나 부과된 이행강제금이 있다면 그 귀속과 납부 주체를 별도로 명확하게 정하는 것이 안전합니다.
2.부가가치세의 경우 해당 거래가 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 사업의 동일성이 유지되는 사업 양도에 해당하면 부과되지 않는 것으로 알고 있으나, 계약서에 포괄양수도라고 기재했다는 이유만으로 당연히 인정되는 것은 아니며, 기존 임대차계약, 임대보증금, 임대사업에 관한 권리·의무 및 사업 운영의 실질이 함께 승계되는지 검토해야 합니다.
따라서 다음과 같은 특약을 둘 수 있습니다.
“매도인과 매수인은 본 계약이 부가가치세법상 사업의 포괄양수도에 해당하는 것을 전제로 계약을 체결하며, 이를 위하여 임대차계약, 임대보증금 및 임대사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다. 다만 과세관청에서 본 거래를 사업의 포괄양수도로 인정하지 않아 건물분 부가가치세가 부과되는 경우, 해당 부가가치세는 매수인이 별도로 부담한다.”
등으로 기재를 하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
공부상 고시원이나 실제 원룸인 불법 건축물 상태임을 매수인이 인지하고 매수해야 하고 향후 발생하는 이행강제금과 원상복구 책임은 매수인이 진다는 내용을 특약으로 명시해야 합니다. 부가가치세 특약은 사업 포괄양수도 조건으로 진행하시되 추후 관세관청의 불인정으로 세금이 부과될경우 그에 따른 부가가치세는 매수인이 부담한다는 문구를 넣어야 안전합니다. 계약시 관할 관청을 통해서 이행강제금 부과 이력을 사전에 확인하시고 임차인들의 보증금 승계 내역과 위반건축물 관련 리스크를 철저하게 검토하시기 바랍니다.