경제
1종근생 월세 계약시 특약사항에 관련하여 질문있습니다.
근생은 처음 계약해보는데요. 월세 계약시 특약사항을 어떤게 있어야하나요?
예를 들어 건물이 불법 개조로 걸려서 제가 나가야할 때 라던가...
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
임대인의 불법, 증축 개조로 등으로 행정처분을 받거나 영업이 불가능할 경우 임대인은 즉시 계약을 해지하고 계약금과 손해배상을 전액 반환한다는 조항을 넣으시고 임차인의 업종에 필요한 행정 인허가와 근린생활 시설 용도변경에 협조해야 하고 인허가 불발시 위약금 없이 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약도 넣으세요. 그리고 입주전에 발생하는 누수나 전기,배관 등 주요 시설물의 하자는 임대인이 즉시 수리하고 계약 기간 중 건물하자로 인한 영업 손실 발생시 그에 대한 책임도 져야 한다는 특약도 넣으시면 좋습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
ㅇ미차인의 과실 없이 위반건축물로 적발돼서 영업 정지, 과태료 부과 또는 퇴거 명령을 받을 경우 임대인이 즉시 계약을 해지하고 계약금 전액과 손해를 배상한다는 조항을 넣으셔야 합니다. 입점하려는 업종이 해당 1종 근린생활시설에서 적법하게 허가나 등록이 가능해야 하고 인허가 불발시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약도 넣어야 안전합니다. 마지막으로 입주 전 기존 상태에 대한 사진을 확보해서 퇴거시 불법증축물이나 전 임차인이 설치한 시설까지 떠안아 원상복구 책임을 지지 않도록 범위를 명확하게 하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
근생이여도 전입신고만 가능하면 주택임대차보호법 적용이 가능합니다.
위반건축물이여도 임대인이 이행강제금을 부담하니 세입자에게 피해는 없습니다.
주의사항은 간혹 근린생활시설이니 중개수수료를 0.9%청구하는 부동산이 있는데
주거용에 중개수수료로 맞춰달라 해보심이 좋아보입니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
만약 주거 목적으로 계약을 진행하시는 경우라면, 우선 해당 시설을 적법하게 주거용으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 건축물대장상 용도가 제1종 근린생활시설이라면 원칙적으로 주택이 아니므로, 내부에 주방이나 화장실 등 주거에 필요한 시설이 갖추어져 있더라도 합법적인 주거시설이 되는 것은 아닙니다.
따라서 계약 전에는 건축물대장을 통해 해당 호실의 정확한 용도와 위반건축물 여부를 확인하고, 실제 주거용 사용이 가능한지는 관할 구청 건축과에 문의하는 것이 안전합니다.
그리고 등기부등본을 통해 계약 상대방이 실제 소유자인지, 근저당권이나 압류 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 있는지를 기본적으로 확인하셔야 합니다.
전입신고 가능 여부의 경우 중개사의 말만 듣고 계약을 하기 보다는 주민센터 등에 미리 확인하는 것이 안전하며, 만약 전입신고가 가능하다고 해도 해당 시설의 주거용 사용이 건축법상 적법하다는 의미는 아니기에 위에서 말한 부분들의 확인은 별도 필요할수 있습니다.
특약의 경우는 기존의 불법 개조나 무단 용도변경 등 임차인의 책임이 아닌 사유로 시정명령, 원상복구 명령 또는 퇴거 조치가 내려져 계속 거주하기 어려워진 경우, 혹은 전입신고 불가시 임차인이 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 보증금을 즉시 반환한다는 내용등을 명시하시는게 안전할수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀처럼 근생은 위반 건축물과 불법 용도변경 고지 특약이나 행정처분 발생 시 해제 특약 그리고 전입신고와 확정일자 확인 특약과 분제 발생시 손해배상 특약 정도를 꼼꼼하게 적어두시면 도움이 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
불법 개조 때문에 영업을 못하거나 퇴거해야 하는 상황을 대비한 특약이 좋습니다.
1. 불법건축물 관련 특약 : 계약 당시 존재하던 위반건축물 또는 불법, 증 개축 등 임대인의 책임 있는 사유로 임차인이 계약 목적대로 사용할 수 없거나 행정처분을 받아 퇴거하는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 보증금을 즉시 반환하고 임차인이 입은 손해를 법령에 따라 배상한다.
이 정도 특약을 기재하시길 바랍니다.
감사합니다.