상가매매시 어떤걸 공부해야되나요?
안녕하세요.
아파트 매매는 2건 정도 해본 개업 공인중개사인데요, 이번에 상가 매매 의뢰가 처음 들어와서
실무적으로 어떻게 처리해야 할지 잘 몰라 질문드립니다.
[매물 개요]
- 건물층수: 2층
- 건물 연식: 약 12년
- 호실 수: 총 5호실
- 현재 상태: 모든 호실에 임차인 입주 중 (공실 없음)
- 거래 형태: 건물 전체 매매, 대출은 청산 조건
[궁금한 점]
1. 임차인 관련
- 현재 임차인들과의 계약은 그대로 승계할 예정인데,
특약에는 어떤 식으로 넣어야 안전할까요?
2. 대출 관련
- 매도인 명의의 대출은 청산 조건인데,
등기 이전 전에 말소가 되도록 특약에 어떻게 써야 하나요?
3. 부가세 관련
- 상가는 부가세 과세 대상이 될 수 있다고 들었는데요,
매도인이 일반과세자일 경우
→ 부가세를 매수자가 따로 부담해야 하나요?
→ 아니면 승계하면 면제가 되나요?
4. 임대차 계약 관련
- 보증금, 임대료, 계약기간 등은 확인했는데
혹시 주의해서 봐야 할 조항이나 권리금 관련 체크포인트가 있을까요?
5. 그 외 체크해야 할 부분
- 등기부 외에 꼭 확인해야 할 게 있다면 알려주세요
(용도지역, 불법건축 여부, 관리비 문제 등…)
상가 매매 경험이 아직 없다 보니,
실제 계약 시 중개사로서 실수 없이 체크해야 할 핵심 포인트를
알려주시면 정말 감사하겠습니다.
부동산 선배님들 도움 부탁드립니다!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
공인중개사로서 상가 매매는 처음이라면 충분히 고민되실 수 있는 내용들입니다.
1. 임차인 관련 특약 – 계약 승계
상가는 주거용과는 전혀 다른 체크포인트가 많기 때문에, 실무에서 꼭 확인해야 할 핵심 사항들을 항목별로 실전 중심으로 정리해드리겠습니다.기본 원칙: 매수인은 기존 임대차를 자동 승계하게 됩니다 (상가건물임대차보호법 제3조).
특약 예시: “본 매매계약의 목적물에 입주 중인 임차인과의 임대차계약은 매수인이 승계하며, 매도인은 잔금일 이전까지 각 임차인과의 계약서 사본 및 보증금·월세 수령내역을 제공하고, 임차인들에게 매수인 변경 및 임대인 승계 사실을 통지하여야 한다.”
임차인 정보: 계약기간, 보증금, 월세, 권리금 유무 , 관리비 납부 방식 (공동 or 개별) ,최근 체납 여부 꼭 체크하세요
2. 대출 청산 관련 특약 – 말소 조건 명시원칙: 잔금일 전까지 근저당 말소되어야 안전합니다.
특약 예시: “매도인은 잔금 수령과 동시에 본 부동산에 설정된 모든 담보권 및 권리를 말소하여야 하며, 말소되지 않을 경우 잔금 지급을 거절할 수 있다.”
근저당권자(은행 등)의 말소확인서 및 말소 동의서 확보 여부를 확인하세요.
3. 부가가치세 – 과세 vs 면세 구분
잔금 당일 말소 조건의 동시이행 원칙을 분명히 하셔야 합니다.매도인이 일반과세자 → 상가는 부가세 과세 대상 (건물 부분만)
매수인이 과세사업자일 경우 사업의 양도로 간주하면 부가세 면제 가능
조건:
임대사업을 그대로 승계
기존 임대차 유지
매수인도 일반과세자로 계속 임대사업할 것
국세청에 “사업의 양도에 따른 부가세 면세 적용 신청서” 제출 필요
안 하면 매매가의 10%에 해당하는 부가세를 매수인이 추가 부담할 수 있음
계약서 특약에 꼭 기재:
“본 건 거래는 부가가치세법상 사업의 양도로 간주하여 부가가치세를 면제하며, 양 당사자는 이에 필요한 절차를 성실히 이행한다.”
4. 임대차 계약서 체크 포인트권리금 관련 특약 (있다면 확인, 없으면 없다고 특약에 명시)
계약갱신요구권 행사 여부
보증금 / 월세 인상 내역
원상복구 조건 (예: 천정, 간판, 인테리어 포함 여부 등)
주의: 권리금 분쟁 가능성이 있기 때문에, 매도인이 권리금 없이 인도할 것을 명시하거나 기존 임차인과 권리금 관련 사항이 없음을 확인받는 것이 중요합니다.
5. 등기 외 확인사항용도지역 및 용도지구
도시계획확인원 발급 (토지이용계획확인서)
불법 용도 변경 여부 확인
불법건축물 여부
건축물대장 확인 (현황도와 건축물 층수/면적 비교)
관리비 체계 확인
공용 전기/수도, 청소비, 광고비 등 항목별 내역
체납 여부 (관리실에 요청)
소방설비 등 점검 대상
2층 이상 상가일 경우 소방안전 점검 의무 존재
지자체 건축과 확인
불법 증축, 건축물대장과 불일치 여부
향후 건물 리모델링 또는 용도변경 가능성 확인
상가 임대료 현황표 (엑셀 형태) 받으면 투자자에게 신뢰도 높음
건축물대장 + 등기부등본 + 도시계획확인원 + 임대차계약서 사본은 필수 첨부
전입신고 불가 건물인지 여부도 일부 임차인이 물어볼 수 있음 (오피스텔 제외) 참고하세요!
1. 임차인 관련
- 현재 임차인들과의 계약은 그대로 승계할 예정인데,
특약에는 어떤 식으로 넣어야 안전할까요?
==> 특약조건에 "현 임차인은 이 건 매매에 동의를 하였고, 매수인이 현 임차조건을 인수하는 조건임"이라고 기록하시기 바랍니다.
2. 대출 관련
- 매도인 명의의 대출은 청산 조건인데,
등기 이전 전에 말소가 되도록 특약에 어떻게 써야 하나요?
==> 기존 대출은 잔금시 말소하기로 함. 또는 매도인은 기 설정된 등기를 중도금 지급 또는 00. 00. 00월까지 말소하기로 함
3. 부가세 관련
- 상가는 부가세 과세 대상이 될 수 있다고 들었는데요,
매도인이 일반과세자일 경우
→ 부가세를 매수자가 따로 부담해야 하나요?
→ 아니면 승계하면 면제가 되나요?
4. 임대차 계약 관련
- 보증금, 임대료, 계약기간 등은 확인했는데
혹시 주의해서 봐야 할 조항이나 권리금 관련 체크포인트가 있을까요?
==> 이 건 계약은 포괄승계조건으로 처리하되 불가시 상가건물 분 부가세는 별도임
5. 그 외 체크해야 할 부분
- 등기부 외에 꼭 확인해야 할 게 있다면 알려주세요
(용도지역, 불법건축 여부, 관리비 문제 등…)
==> 상기 내용이면 충분합니다.