각기 다른 부동산끼리 임대인의 사업자대출 여부 및 전입신고 가부에 대해서 말이 다릅니다
<상황설명>
신축 첫입주인 아파트 단지 내 오피스텔 세대(아직 소유권보존등기 없음)를 월세로 들어가려고 매물을 알아보던 중 어제 마음에 드는 매물이 있어서 계약을 하고 계약금 일부를 보내고 본계약 날짜를 잡았습니다. 주택임대차보호법상 최우선변제금액 이하인 보증금이므로 전입신고 조건이었습니다.
그런데 저녁에 공인중개사(이하 'A부동산') 아저씨께서 전화가 오셔서, 임대인이 잔금을 치러야 하는데 임대를 놓을거면 대출을 낼 수가 없다~ 결론적으로 잔금을 납부하지 못하는 상황이다. 라고
난처한 입장이라며 이미 보낸 가계약금만 반환해주면 안되겠냐고 전화가 오셨고, 당황스러웠지만 당일 취소통보기도 하고 임대인이 사회초년생이라고 하여 그냥 가계약금 돌려받기로 하고 끝냈습니다.
그런데 그 건물의 호실 타입 자체는 마음에 들어서 A부동산에서 다른 호실 매물들을 찾아준다고 하셨고, 대안으로 두 개의 매물을 소개해주셨고 그 중 마음에 드는 매물을 선택했는데 같은 일이 없도록 먼저 A부동산 중개사분께 임대인에게 대출 혹은 전입신고 불가 등 사항이 없는지 다시 확인해달라고 했습니다.
그래서 A부동산이 전화해서 확인해봤는데 해당 매물의 임대인이 사업자대출을 받아야 해서 여기도 계약을 못할거 같다고 알려주었고 나머지 하나의 매물은 마음에 들지 않아서 거절했었습니다.
A부동산 아저씨는 본인이 이 오피스텔 매물 거의 다 가지고 있다고 하셨어도, 저는 혹시나해서 네이버부동산을 보고 다른 부동산에 연락해서 다른 매물을 찾는데 한 부동산(이하 'B부동산')에서 매매로 내놓은 임대인중에 혹시 월세로 돌리려는 사람이 있으면 찾아보고 연락주겠다고 했습니다.
그러다 A부동산이 소개해준 두 개의 매물 중 제가 마음에 들었으나 대출때문에 안된다고 안내받았던 매물과 같은 층수, 같은 타입의 매물을 소개해주었는데 가격이 제가 생각한 것 보다 좀 비싸서 고사하니, 어느정도 절충하면 되겠느냐고 물어와서 제가 생각하는 선을 말해주니 그럼 딱 거기까지 절충해보고 되면 연락주겠다고 하였고 몇시간 후 가격에 가능하다고 B부동산으로부터 회신을 받았습니다.
이후 제가 B부동산에 사전에 있었던 문제들(대출이 불가한데 대출없이는 잔금을 치르지 못하는 상황, 임대인이 사업자대출을 받는 상황인지, 전입신고가 안되는 상황인지 등)에 대해서 물어봤고, B부동산으로부터 확실히 그런 문제 없다는 확언을 받았습니다. 가계약금 송금 전에 계약내용에 대해서 B부동산이 문자메세지로 작성한 내용에도 '전입가능(최우선변제)'라는 내용이 포함되어있었습니다.
그래서 가계약금을 송금했는데, 갑자기 A부동산으로부터 전화가 와서는 혹시 ***호 계약했냐고 물어보길래 그렇다고 하니(전산에서 매물 종료가 떴다고 합니다), 그게 A부동산에서 처음에 사업자대출때문에 안된다고 했던 그 매물인데 왜 계약을 했냐 전입신고가 안될거라고 말을 하는겁니다.
그래서 저는 애초에 호실도 얘기할 거 없이 그냥 안된다고만 받았고 그게 같은 매물인지 알 방법도 없을 뿐더러, B부동산에 그런 내용들을 사전에 물어봤는데 문제없다고 그런다고 하니, A부동산에서는 문제가 안생기면 좋겠지만 문제가 생기면 본인책임이다, 내가 말해줬다고 말하지말라고 해서 일단 알겠다고 했습니다.
다시 B부동산에 전화를 해서 또 해당내용을 확인해보니 본인들도 수차례 다 확인했고 사업자대출이나 전입신고 불가 등 특이사항이 없다고 하였습니다. 그러면서 저에게 혹시 안된다고 했던 부동산이 어딘지 자기한테 말해주면 어떻겠냐고 해서 처음에는 예의가 아닌 것 같아 고사했는데, 생각해보니 또 혹시 발생할 문제를 제가 짊어질 건 아니라고 생각해서 ㅠㅠ 그냥 다른데 얘기안하겠다는 약속을 받고 A부동산에서 말해줬다고 실토했습니다..
그러니 B부동산에서는 아아 그러냐 사실은 어떤일이 있었냐면, 이 매물을 중개하기 위해서 나름대로 절충하고 했는데 계약에 진입하려고 하니 임대인 측에서 사실은 오래 전부터 믿고 A부동산과 거래를 해왔다. 그래서 혹시 A부동산과 B부동산 공동중개로 해서 중개료를 나눠먹으면 어떻겠냐고 제의를 했고, B부동산 입장에서는 당연히 본인들이 거래를 다 성사시켰는데 갑자기 그러니 그걸 거부하려고 했으나 상황이 딱 맞으니 그냥 공동중개해도 된다고 한 배경이 있었다고 설명해주었습니다. 그러면서 본인들도 부동산을 하고 있고, 이런 케이스라고 단정할 수는 없지만, 이런 경우 원래 A부동산 본인이 전속으로 해야 할 매물인데 공동중개가 되니 다른 매물로 거래를 돌리려는 경우가 있긴 하다는 설명을 해주었습니다. 반면 A부동산과의 통화에서는 해당 건물의 호실 매물들을 자기가 다 가지고 있는데 유일하게 그것만 B부동산이 관리하는 거라는 식으로 얘기했습니다. 이 부분에서 A부동산과 B부동산의 말이 일치하지 않습니다. B부동산은 본인들이 분명히 확인했으니 본인을 믿어도 좋을 것 같다고 말은 해주었으나 묘하게 찝찝한 상황입니다.
추가로 임대인이 실제로 주택임대사업자로 2개의 오피스텔을 임대하고 있는 걸 등기부등본을 통해 제가 확인하긴 했습니다
이런 상황에서 내일 계약서를 작성하고 가계약금 외 나머지 계약금을 입금하러 갈 계획입니다.
<질문>
1. 제가 알기로는 전입신고는 임차인이 당연히 할 수 있는 거고(당연히 전입신고 불가능 특약 없음을 확인할 예정입니다), 이 상황에서 제가 내일 대출 여부 및 전입신고 가부를 임대인으로부터 확인받고 계약하면 저로서는 문제될 게 없는 것 아닌지(보증금은 최우선변제 안에 들어오는 금액입니다)
2. 그리고 부동산에 종종 이런 경우가 있을 수 있는건지, 누굴 믿어야 하는지..
3. 위 사항 및 미등기된 신축 건물의 경우 등으로 말미암아 제가 앞으로 계약에서 주의해야할 점이 있을지
위 사항들이 궁금해서 글 남깁니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전입신고는 임차인의 권리이지만,임대인의 대출 구조(특히 사업자대출·잔금대출)와 충돌하면
전입은 법적으로 되는데 실제로 큰 분쟁이 나는 케이스가 맞습니다
,A부동산·B부동산 말이 다른 것도 현장에서 실제로 자주 발생하는 유형입니다
임대인이 대출 구조상 전입이 문제될 수 있는지는
중개사가 아니라 은행이 결정합니다
그래서 중개사가 문제 없다 했다,임대인이 괜찮다 했다는 법적 면책 안 됩니다
,특약으로 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 대해 임대인은 어떠한 이의도 제기하지 않으며,
이를 이유로 한 계약 해지, 손해배상, 명도 요구를 하지 않는다라는
이 문구가 없으면 위험합니다
지금 상황은 법적으로는 가능하지만, 임차인이 스트레스 받을 확률이 꽤 높은 계약입니다
특약을 강하게 넣는 걸 임대인이 꺼리면 그 자체가 이미 위험 신호입니다
생각을 잘해서 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인이 대출을 받기 위해서는 임차인이 없어야 하고 본인이 전입을 해야 되는 문제가 있기 때문에 그러한 것들은 사전에 공인중개사와 협의를 했고 계약서상으로 특약으로 전입신고를 할 수 있다는 것을 꼭 넣으시고 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 가지시면 될 것으로 사료됩니다. 부동산 공동중개 시 종종 있는 일이라 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 계약 전 확인이 중요하교 전입신고 가능여부, 임대인의 대출 상태, 등기상 소유자 여부 등을 확실히 하시고 계약하는 것이 최우선이라 생각합니다. 현재 상황을 보면 여러 중개사 간 정보 불일치와 신뢰 이슈에 있어 계약으로 가기 전 서류와 사실 관계를 문서화 두시길 바랍니다.
2. 임차인으로서 전입신고가 가능하지 여부를 계약서에 명시하고 가능하다면 전입신고 가능 사실을 임대인 또는 관리 주체의 확인서를 받으시길 바랍니다. 전입 가능 특약이 존재하는 경우라도 실제로는 전입신고가 안될 수 있기 때문에 서면으로 확인이 중요합니다.
3. 위와 같은 상황이 자주 일어나는 것은 아니지만 아예 일어나지 않는 상황도 아닙니다. 유연하게 대처 하심 되겠습니다.
1. 제가 알기로는 전입신고는 임차인이 당연히 할 수 있는 거고(당연히 전입신고 불가능 특약 없음을 확인할 예정입니다), 이 상황에서 제가 내일 대출 여부 및 전입신고 가부를 임대인으로부터 확인받고 계약하면 저로서는 문제될 게 없는 것 아닌지(보증금은 최우선변제 안에 들어오는 금액입니다)
2. 그리고 부동산에 종종 이런 경우가 있을 수 있는건지, 누굴 믿어야 하는지..
3. 위 사항 및 미등기된 신축 건물의 경우 등으로 말미암아 제가 앞으로 계약에서 주의해야할 점이 있을지
==> 우선적으로 계약을 하는 경우 원칙에 따라 진행하시는 수 밖에 없습니다. 미등기 건물이라도 전입신고 및 임대차신고를 한다면 주임법에 따라 보호대상입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신축 오피스텔 계약 과정에서 발생한 중개업소 간의 상반된 주장으로 인해 혼란스러우시겠지만, 정리해 드리자면 임대차 계약서상 '전입신고 가능' 조건이 명시되고 임대인이 이를 수용한다면, 임차인인 귀하께서는 법적으로 보호받는 데 문제가 없습니다.
부동산 실무와 법률적 관점에서 질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 전입신고 가부와 임차인의 권리 보호
임대인이 사업자 대출을 받으려는 경우, 은행은 선순위 임차인(전입신고한 세입자)이 있으면 대출 한도를 대폭 삭감합니다. A부동산이 안 된다고 했던 이유는 임대인이 대출을 최대한 받기 위해 '전입신고 없는 조건'의 세입자를 찾으려 했기 때문일 가능성이 큽니다.
대응 전략: 내일 본계약 시 "임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 협조하며, 이를 방해하는 추가 대출이나 제한물권 설정을 하지 않는다"는 내용을 특약에 명시하십시오. 보증금이 최우선변제 범위 내라면, 전입신고만으로도 귀하의 보증금은 은행보다 우선하여 보호받습니다.
2. 부동산 간의 상반된 주장(A vs B)
부동산 시장에서는 매물 확보 경쟁으로 인해 타 부동산이 계약하는 것을 방해하거나, 본인의 단독 중개를 위해 정보를 왜곡하는 경우가 종종 발생합니다.
상황 해석: B부동산의 설명처럼 A부동산이 본인의 전속 매물을 뺏겼다는 상실감에 공동중개를 거부하거나 계약을 방해했을 가능성이 농후합니다. 결국 중요한 것은 중개사의 말이 아니라 임대인의 실제 의사입니다. 내일 계약 현장에서 임대인에게 직접 "전입신고를 할 것이며, 대출 실행에 문제가 없는지 확인했다"는 점을 재확인하시면 됩니다.
3. 미등기 신축 건물 계약 시 주의사항
소유권보존등기가 없는 신축 상태에서는 더욱 철저한 검증이 필요합니다.
수분양자 확인: 등기부가 없으므로 분양계약서 원본과 임대인의 신분증을 대조하여 실제 수분양자가 맞는지 반드시 확인하십시오.
잔금 및 취득세 납부 확인: 임대인이 귀하의 보증금을 받아 잔금을 완납하는지 확인해야 합니다. 가능하다면 잔금 납부 확인서를 요청하거나, 입금 계좌를 분양대금 납부 계좌로 지정하는 방안도 고려할 수 있습니다.
주택임대사업자 확인: 이미 2개를 운영 중이라면 본 건물도 임대사업자로 등록할 가능성이 큽니다. 이 경우 표준임대차계약서 작성이 의무이며, 임대료 증액 5% 제한 등의 보호를 추가로 받을 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 중개사들의 기 싸움에 휘둘리지 마시고 계약서라는 문서에만 집중하십시오. 전입신고가 가능하다는 문구만 확약받는다면, 추후 임대인이 대출 문제로 전입을 빼달라고 요구해도 귀하께서 거절하시면 그만입니다.
불안한 마음이 이 답변으로 해소되어 내일 안전하게 계약을 마치시길 바랍니다.
계약 당일 임대인에게 분양대금 납입 현황서를 요구하여 미납된 중도금이 없는지, 내 보증금으로 잔금이 완납되는 구조인지 최종 체크하시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
내일 계약 전에 임대인에게 직접 대출과 전입에 대해 확인하시면 임차인으로써 문제되실 것은 없다고 보여집니다 부동산 간 말 다툼은 흔한 경쟁과 소통의 문제일 뿐 최우선변제 보증금이라면 전입신고로 보호받으실 수 있습니다