답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 살 때 지하철역까지의 거리와 초등학교 위치, 주변에 대형 마트나 병원이 있는지가 향후 집값을 결정합니다. 세대당 주차 대수가 최대 1.2대 이상인지 꼭 확인하시고 밤에 주차 전쟁 치르면 삶의 질이 뚝 떨어지니 참고 하시고 낮에 가서 채광을 보고 비 오는 날이나 그 직후에 가서 천장 누수나 결로 흔적이 없는지 확인하는게 고수의 팁입니다. 필수 부동산 어플로 네이버부동산은 매물 양이 압도적으로 많으며 지금 당장 나와 있는 호가를 확인하기에 좋습니다. 호갱노노는 실제 거주자들의 매운맛 리뷰를 볼 수 있으며 층간소음이나 주차난 같은 현실적인 문제를 파악하기 최고입니다. 아실은 지난 몇년간 이 집이 실제로 얼마에 팔렸는지 실거래가 추이를 그래프로 보기 편합니다. 현재 대출 규제가 까다로우니 무작정 집부터 보지 마시고 토스나 카카오뱅크 같은 앱에서 본인의 대출 가능 한도를 먼저 조회해 보는게 순서입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금은 주변의 급매 소식에 흔들리기보다 인내심을 가질 때입니다. 비축한 현금이 적으면 대출 의존도가 높아집니다. 정부의 대출 규제가 엄격한 상황에서 무리하게 집을 사면 향후 금리 변동이나 집값 정체기에 이자 부담을 버티기 매우 어렵습니다. 정부는 대출 규제로 수요를 억제하고 2년 뒤부터는 3기 신도시 등 저렴한 공공 분양 물량을 본격적으로 쏟아낼 계획입니다. 공급이 늘어나면 집값 하방 압력은 더 커질 수 밖에 없습니다. 2년 뒤면 지금의 급매보다 더 유리한 조건의 공공분양이나 공급 폭탄으로 가격이 조정된 매물을 잡을 기회가 반드시 옵니다. 즉 지금은 무리해서 영끌하기 보다 현금을 차곡차곡 모으며 2년 뒤 쏟아질 정책 물량을 기다리는 것이 자산 방어와 내 집 마련에 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 해당 지역의 건축사사무소에 의뢰하셔야 합니다. 모든 불법건축물이 양성화 되는 것은 아니며 현재의 건축법 기준에 적합해야만 가능하므로 전문가인 건축사가 현장을 실측하고 법적인 검토를 마쳐야 신청 절차를 시작할 수 있습니다. 진행절차로 건축사가 위반 부분이 현재 건축법 기준을 충족하는지 확인하고 기준 미달 시 양성화가 불가능하여 철거해야 할 수도 있습니다. 양성화를 신청하려면 그동안 부과된 이행강제금을 모두 납부해야 하며 추가로 위반 사항에 대한 과태료 성격의 비용을 지불해야 합니다. 건축사가 작성한 설계도면을 구청에 제출하여 사후 허가 절차를 밟고 승인이 나면 건축물대장에 위반건축물 표기가 삭제됩니다. 즉 먼저 건축사사무소에 방문하여 양성화가 가능한 상태인지 진단 받아보시고 가능하다면 건축사를 통해 구청에 추인 신청을 진행하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농지에 거주용 주택을 지으러면 농지를 대지로 바꾸는 농지전용허가를 받아야 합니다. 이때 농지보전부담금이 발생하는데 300평 전체를 전용하기보다 집을 지을 면적만 부분 전용하여 절감하는 것이 일반적입니다. 만약 장인어른 등 가족이 농업인 요건을 갖추어 농업인 주택으로 신청한다면 이 부담금을 감면받을 수 있습니다. 가장 중요한 것은 해당 폭이 4미터 이상의 법정 도로와 직접 접해 있어야 한다는 점입니다. 시골 땅은 실제로 길처럼 보여도 서류상 도로가 아닌 농로나 사유지인 경우가 많아 건축 허가가 불가능할 수 있으므로 반드시 지자체나 설계사무소를 통해 도로 진입 여부를 확인하셔야 합니다. 해당 토지가 농업진흥구역이라면 농업인이 아닌 일반인은 집을 짓기가 매우 까다롭습니다. 반면에 관리지역이라면 일반 주택 건축이 비교적 수월합니다. 즉 먼저 해당 토지가 법정 도로와 접해 있는지 용도지역을 확인하신 후 지자체에 농지전용허가를 신청하여 대지로 지목을 변경해야 집을 지을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 이사 당일 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받으셔야 하고 전입신고는 해당 집에 거주할 권리인 대항력을 만들ㄹ고 확정일자는 집이 경매에 넘어가는 비상시에 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 보장해 주기 때문입니다. 또한 현재 주택 임대차 신고는 법적 의무사항으로 계약일로부터 30일 이내에 반드시 완료해야 하며 이 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여가 됩니다. 마지막으로 가장 중요한것은 전세보증금 반환보증 가입입니다. 전입신고와 확정일자만으론느 집값이 떨어지는 역전세 상황에서 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있으므로 보증보험에 가입하여 추후 집주인이 돈을 주지 못하더라도 보증기관에서 대신 지급받을 수 있는 안전장치를 마련해 두는 것이 필수적입니다. 즉 이시 즉시 전입신고와 확정일자를 처리하고 내 소중한 자산을 끝까지 지키기 위해 전세보증보험 가입까지 완료하시는 것이 가장 완벽한 대처방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 국토교통부의 기금e든든 홈페이지나 앱에서 본인의 소득과 자산을 입력해 내집마련 디딤돌 대출 자격을 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 생애최초 구입자는 LTV80%까지 인정되어 이론상 최대 8000만원까지 대출이 가능하지만 구축 아파트는 소액임차보증금을 빼는 방공제로 인해 한도가 줄어들 수 있으니 은행 상담 시 모기지신용보증 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 2026년에도 생애최초 주택 구입자는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있어 1억원 이하 주택은 사실상 취득세가 면제되거나 매우 적게 발생하여 등기 시 필요한 채권 할인료와 인지대 등으로 약 30~50만원이 소요됩니다. 부동산 중개보수와 소유권 이전을 위한 법무사 비용도 발생하고 구축 특성상 입주 전 도배나 장판 등 수리비와 이사비용으로 최소 200만원 정도의 여유 자금을 준비하시는 것이 안전합니다. 즉 먼저 기금e든든을 통해 대출 자격을 조회하신 후 취득세 면제 혜택을 챙기시되 방공제로 인한 한도 축소와 수리비를 고려해서 약 500만원 정도의 여유 자금을 미리 확보해 두시면 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 자금 부족으로 자발적 포기를 하시면 당첨된 지역이 규제지역일 경우 본인과 세대우너 모두 최장 10년간 재당첨 제한이 됩니다 또한 특별공급 당첨 기회는 평생 단 한번뿐이므로 이번에 포기하더라도 향후 모든 특별공급 자격이 영구히 소멸하여 사용하신 청약통장 역시 효력이 상실되어 재가입해야 합니다. 만약 서류상 미비점(소득 초과 ,주택소유 이력 등)으로 인한 부적격 취소가 된다면 10년이 아닌 1년의 제한만 받고 통장 부활도 가능하므로 본인 조건에 부적격 사유가 있는지 먼저 철저하게 점거해 보시기 바랍니다. 2026년 현재 일부 단지는 실거주 의무가 3년 유예되어 입주 시점에 전세를 놓아 보증금으로 잔금을 치를 수 있으니 모집 공고문을 통해 이 가능성을 반드시 확인해 보세요. 즉 자발적 포기시 10년 재당첨 제한과 특공 자격 영구 상실이라는 큰 타격을 입게 되므로 포기전 부적격 취소 유도나 전세 활용 가능성을 지푸라기라도 잡는 심정으로 꼭 검토해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 거부하고 협의할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 5%는 증액 가능한 최대 상한선일뿐 무조건 수용해야 하는 확정 금액이 아닙니다 .특히 현재 평균 시세는 기존 보증금보다 낮은 상황이라면 임대료 증액의 객관적인 근거가 부족하므로 시세 자료를 바탕으로 보증금 동결을 당당히 요구하실 수 있습니다. 네이버 부동산이나 KB 시세 등 평균 시세가 기존 보증금보다 낮다는 자료를 임대인에게 전달하며 협의를 시도해 보시고 협의가 결렬될 경우 법적 권리인 계약갱신요구권을 행사하겠다고 통보하세요 임대인이 실거주 등 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며 인상 폭 합의가 안되더라도 일단 계약을 연장하며 거주할 수 있습니다. 계약 만료 2개월 전인 8월전까지는 반드시 갱신 의사를 문자나 내용증명으로 명확하게 남겨두어야 법적인 보호를 받습니다. 요약하자면 시세가 오르지 않았다면 5% 인상은 법적 타당성이 낮으므로 시세 자료를 근거로 동결을 요구하시고 협의가 안 될 경우 계약갱신요구권을 적극적으로 활용해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무엇보다 서류를 통한 권리관계 확인이 가장 중요합니다. 계약 직전뿐만 아니라 중도금과 잔금을 치르는 당일에도 각각 등기부등본을 새로 발급받아 그사이 새로 설정된 대출이나 압류가 없는지 반드시 확인하시고 건축물대장을 확인해서 내가 사는 집이 위반건축물은 아닌지 체크해야 나중에 이행강제금 같은 벌금을 무는 일을 막을 수 있습니다. 특히 2026년부터는 실거래가 신고 시 계약금 입금 증빙 제출이 의무화되었으므로 계약금은 반드시 기록이 남는 계좌이체 방식으로 보내고 이체 확인증을 잘 보관해두어야 합니다. 마지막으로 잔금을 치르기 직전에 집을 직접 방문하여 누수나 결로, 파손 등 계약 당시와 다른 중대한 하자가 없는지 최종점검하고 가스나 전기료 같은 공과금이 전 주인에 의해 정산되었는지 영수증도 꼭 확인하세요. 집값 외에 부수적으로 취득세, 지방교육세,인지세와 중개보수와 법무사 대행료와 이사비용과 입주 청소비, 그리고 들어가기 전 도배나 장판 같은 간단한 수리비용도 미리 계산에 넣으셔야 잔금날 당황하지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 건축경기가 어려운 이유는 고금리와 원자재 가격 급등으로 인해 건설사들이 신규 착공을 크게 줄였기 때문입니다. 엘리베이터 설치는 건축 공정의 후반부에 해당하므로 현재 일감이 부족한 것은 약 1~2년 전의 착공 감소 결과가 지금 현장에 나타나고 있는 상황입니다. 전문가들은 본격적인 경기 회복 시점을 2026년 하반기에서 2027년 사이로 내다보고 있습니다. 2025년부터 금리가 점진적으로 인하되고 정부의 주택 공급 대책이 현장에 반영되기 시작하면 약 1~2년의 시차를 두고 설치 공정인 엘리베이터 업계까지 온기가 전달될 것으로 보입니다. 당분간은 신축 물량이 본궤도에 오르기까지 다소 시간이 걸리겠지만 법정 검사 기준 강화에 따른 노후 승강기 교체수요는 꾸준하게 늘어나는 추세이므로 이 분야가 신축 공백을 메워주는 중요한 버팀목이 될 것입니다. 힘든 시기이지만 2026년 말부터는 서서히 일감이 회복될 가능성이 크니 건강 잘 챙기시면서 조금만 더 힘내시길 바랍니다. 감사합니다.