답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록한 오피스텔은 거주주택 비과세 특례 적용 시 주택수에서 제외될 수 있으므로 기존 주택에서 전 세대원이 2년 이상 거주했다면 해당 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2028년 입주 예정인 분양권은 취득 시점부터 주택 수에 산정되지만 일시적 1주택 1분양권 특례에 따라서 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세 적용이 유지됩니다. 비규제 지역의 경우 LTV 70% 대출이 기본적으로 가능하지만 본인의 소득 대비 원리금 상환 능력을 따지는 DSR 40% 규제를 충족해야 하며 임대 중인 오피스텔이 주택수에 포함되어 한도가 소폭 하향 조정될 수 있음을 유의해야 합니다. 비과세 특례를 위해서는 오피스텔 임대료 증액 제한 등 임대사업자 의무사항을 완벽히 준수해야 하며 대출 실행 전 음행을 통해 임대주택 보유에 따른 다주택자 규제 적용 여부를 반드시 미리 확인해야 합니다. 즉 임대사업자 의무를 준수하고 기존 주택 2년 거주 요건을 채웠다면 분양권 입주 시점에 맞춰 비과세 매도가 가능하며 잔금대출은 LTV 70%가 기준이나 개인의 소득과 다주택 분류 여부에 따라 실제 한도는 달라질 수 있습니다 .감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.설빙은 브랜드 특성상 일정 규모 이상의 통상 30~50평 매장이 필요하며 가맹비, 인테리어, 기기 설비를 포함해서 약 2억원에서 3억원 내외의 초기 자금이 필요할 수 있으나 입지에 따라 변동이 큽니다. 떡볶이 브랜드는 설빙에 비해서 상대적으로 10~15평으로 소규모 매장이나 배달 전문점으로 시작할 수 있어 가맹비와 시설비를 함쳐서 약 5000만원에서 1억원 내외로 상대적으로 낮은 자본으로 창업이 가능합니다. 공통적으로 가맹본부에 내는 비용 외에도 상가 보증금, 권리금, 초기 원재료비 및 여유 운영 자금이 필요하므로 산출된 창업 비용의 20~30% 정도를 추가로 확보해두는 것이 안정적입니다. 관심잆는 브랜드의 가맹본부에서 상담 신청을 하여 정보공개서를 수령한 뒤 실제 예상 매출액과 수익 구조를 꼼꼼하게 따져보고 본사가 제공하는 교육과 상권 분석 서비스를 적극 활용해야 합니다. 정리하자면 설빙은 약 2~3억원대의 중대형 자본이 떡볶이는 약 5천만워~1억원 내외의 소자본 창업이 가능하며 브랜드별로 상이한 가맹비 외에 상가 임차 비용과 초기 여유 자금을 반드시 별도로 확보하여 준비해두어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부상 근저당이 없더라도 국세나 지방세가 체납된 경우 경매 시 보즉ㅇ금보다 세금이 우선 변제되므로 계약 전 임대인에게 국세 지방세 완납증명 제시를 요구하거나 직접 미납 조세 열람을 통해 조세 채권 유무를 반드시 확인해야 합니다. 최근 전세 사기 유형은 교묘해지고 있으므로 계약서 특약 사항에 임대인의 귀책 사유로 전세금 반환보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다는 문구를 명시하여 퇴로를 확보해야 합니다. 계약 당사자의 신분증과 등기부사 소유자 정보가 일치하는지 철저하게 대조하고 대리인이 출석하더라도 모든 자금을 반드시 등기부상 소유주 본인의 명의 계좌로만 입금하여 배달 사고와 명의 도용 리스크를 차단해야 합니다. 특히 다가구 주택이나 오피스텔의 경우 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금 합계액을 꼼꼼하게 확인하여 내 보증금과 선순위 채권의 합계가 집값의 70~80%를 넘지 않는지를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 즉 임대인의 세금 완납 증명서를 통해 숨은 채권을 확인하고 보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 한다는 특약을 반드시 기재하며 모든 돈은 집주인 본인 계좌로만 송금하는 것이 실질적인 사기 예방의 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.힐스테이트 영통이나 영통 아이파크 캐슬 1,2 단지 같은 신ㄴ축 대규모 단지는 매매가가 높게 형성되어 있어 전세가율이 상대적으로 낮게 유지되는 편이며 단지 규모가 커서 전세 보증금 보호와 향후 환금성 측면에서 매우 유리합니다. 맘포역과 매우 인접한 그대가 프리미어나 망포역 아이파크는 편리한 교통 덕분에 전세 수요가 꾸준하지만 실거주 만족도와 자산 가치가 높아 매매가 대비 전세 비중이 빌라 등에 비해 현전히 낮아 안전한 선택지가 될 수 있습니다. 영통 SK뷰나 한양수자인 에듀파크의 경우 전세가 절대 금액을 낮지 않으나 매매 가격이 탄탄하게 받쳐주고 있어 소액 갭투자가 들어오기 힘든 구조이므로 소위 깡통 전세 리스크에서 비교적 자유로운 편입니다. 추천해 드린 아파트들은 대부분 KB 시세가 명확하게 잡혀 있어 허그 전세보증보험 가입이 원활하므로 계약 시 반드시 보증보험 가입 조건으로 하여 심리적인 안정감을 더하는 것이 좋습니다 즉 망포역 인근에서는 힐스테이트 영통, 아이파크 캐슬, 영통 SK뷰 등 매매가가 높게 현성된 브랜드 대단지를 우선 고려하시고 계약 전 KB 시세를 확인하여 전세가율이 70~80% 이하인 매물을 선택한 뒤 전세보증보험을 가입하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예비신혼부부는 입주 전까지만 혼인 사실을 증명하면 되므로 현재 부모님과 함께 살고 있떠라도 본인이 무주택자라면 충분히 신청이 가능하며 입주 시점에 부모님 세대에 분리되어 독립된 세대를 구성하는 것을 조건으로 합니다. 임대주택의 종류에 따라서 차이가 있으나 예비신혼부부 자격은 신청자 본인과 배우자가 될 분을 기준으로 자산을 심사하므로 함께 거주중인 부모님의 주택 소유 여부나 재산은 심사 대상에서 제외되는 것이 일반적입니다. 부모님의 재산은 보지 않는 대신 본인과 예비 배우자 두 사람의 합산 소득과 총자산이 해당 공고에 정한 기준을 충족해야 합니다. 공고일 혀내 본인과 예비 배우자 모두 주택을 소유하지 않아야 하며 입주전까지 혼인 관계를 증명하고 새로운 세대주로서 전입신고를 마쳐야 최종적으로 입주 자격이 유지됩니다. 즉 예비 신혼부부는 부모님의 주택 소유나 재산 규모와 상관없이 본인들이 무주택자이고 소득 기준을 충족하면 신청이 가능하며 다만 입주 시점까지는 반드시 혼인 신고와 세대 분리를 완료해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 새 주인은 기존 임대인의 의무를 승계하지만 세입자가 소유권 이전 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계를 거부하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 권리가 있씁니다. 현재 보증금이 매매가의 90%를 넘어 전세보증보험 가입이 불가능한 상태이므로 새주인의 자금력이 부족할 경우 만기 시 보증금 반환 지연이나 경매 낙찰가 하락으로 인한 손실 가능성을 배제할 수 없습니다. 거주를 지속해야 한다면 집주인과의 협의하여 전세권 설정 등기를 경료해 우선변제권을 화고히 하거나 매매 진행 과정에서 새 주인의 세금 체납 여부 및 자력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 집주인이 다주택자 규제 때문에 매도를 서두르는 상황을 활용하여 복비나 이사비를 지원받고 조기에 중도 퇴실하여 안전한 주거지로 이전하는 협상을 진행하는 것이 리스크를 완전히 차단하는 방법입니다. 즉 새주인에게 계약이 승계되는 것이 불안하다면 즉시 기존 주인에게 승계 거부 및 보증금 반환 의사를 통보해야 하며 부득이하게 거주할 경우 전세권 설정이나 조기 퇴실 협상을 통해 자금 회수의 확실성을 높여야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자가 퇴거하며 보증금을 돌려받는 2026년 6월 10일에 맞춰 매매 잔금을 치르는 것이 자금 운용상 가장 일반적이며 실거주를 이유로 세입자의 갱신권을 거절하려면 만기 6개월~2개월 전 사이에 반드시 소유권 이전 등기를 마쳐야 법적 거절 권한이 생깁니다. 세입자가 이미 전 주인에게 갱신권을 행사했다면 새주인이라도 실거주를 이유로 내보낼 수 없으므로 계약 전 반드시 세입자의 갱신권 행사 여부를 확인하고 만약 행사 전이라면 귀하가 등기를 마친 후 직접 거절 의사를 표시해야 합니다. 세입자가 구두로 방을 빼주겠다고 해더라도 나중에 변심하여 갱신권을 주장하면 입주가 불가능해질 수 있으므로 매매 계약 시 계약갱신요구권을 행사하지 않고 정해진 날짜에 퇴거한다는 내용의 서면 확인서를 반드시 받아두어야 합니다. 만약의 사태애 대비해서 매매 계약서 특약 사항에 세입자의 미퇴거로 인해 실입주가 불가능해질 경우 매도인이 이에 대한 모든 책임을 지고 손해를 배상한다는 문구를 넣어 리스크를 분담하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중동분쟁은 복합적인 역사적 배경으로 인해 단기간에 완전히 종식되기는 어려우나 주식 시장은 시간이 흐르며 전쟁이라는 악재애 점차 내성을 갖게 되므로 전쟁이 끝나기 전이라도 지수가 바닥을 다지는 시점이 먼저 올 수 있습니다. 전쟁이 완전히 끝난 후 투자하기에는 주가가 반등해 있을 확률이 높으므로 본인이 성장한 지지선을 확인하며 우량주 중심으로 조금씩 나누어 사는 분할 매수 전략이 리스크 관리 차원에서 훨씬 유리합니다. 주식시장에서 다시 진입하기 전에는 단순히 전쟁 뉴스에 의존하기보다는 외국인 자금 유입의 척도가 되는 환율의 하향 안정화화 고물가를 잡기 위한 금리 정책의 변화를 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 하락장에서는 본인이 보유한 종목이 전쟁 여파로 이겨낼 실적 기초 체력이 있는지 냉정히 검토하고 향후 반등장에서 가장 먼저 회복할 수 있는 주도주나 방산, 에너지 등 리스크 분산이 가능한 업종으로 교체 매매를 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인은 계약 만료 2개월 전까지 조건 변경을 통지해야 합니다. 현재 계약 종료 3일전이므로 임대인이 뒤늦게 요구하는 증액은 법적 구속력이 없으며 이미 묵시적 갱신 상태에 진입한 것으로 간주됩니다. 한달 전 상호 합의한 3억 6천만원은 임차인님이 선의로 응해주신 합의안입니다. 계약 종료 직전에 이를 파기하고 4억으로 올리겠다는 임대인의 주장은 신의성실의 원칙에 어긋나며 강제할 수 없습니다. 임대인이 계속 4억을 고집한다면 임차인님은 법정 기한 내 통보가 없었으므로 기존 조건 3억원 그대로 묵시적 갱신을 주장하겠다고 대응하시면 됩니다. 이 경우 오히려 6천만원 증액은 없이 2년 더 거주할 권리가 생깁니다. 감정적인 대응보다는 한 달 전 합의된 3억 6천만원을 존중하여 계약을 진행할 의사가 있으니 기존 합의대로 이행해달라고 명확하게 전달하셔야 합니다. 즉 법은 임차인의 편이니 임대인이 무리하게 시세를 주장하더라도 이미 법적인 기한이 지났기 때문에 당황하지 마시고 기존 합의안을 고수하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민영주택 청약 시 무주택 세대주로 인정받아 1순위 신청이 가능합니다. 만 60세 이상의 직계존속이 소유한 주택은 자녀가 청약할 때 주택수에 포함되지 않습니다. 따라서 부모님과 같이 살면서 본인이 세대주가 되면 무주택 세대주 자격을 얻게 됩니다. 일반적인 민영주택 일반공급 및 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다. 단 공공분양의 일부 유형이나 노부모 부양 특별공급 등은 부모님이 유주택자라면 제한될 수 있으니 모집 공고문을 확인해야 합니다. 가점제 주의사항으로 무주택자로 인정은 받지만 주택을 소유한 부모님을 부양가족 점수에 포함할 수 없습니다. 질문자님의 무주택 기간은 만 30세부터 산정되니다. 세금 혜택의 차이로 청약과 달리 나중에 집을 살 때 받는 생애최초 취득세 감면은 부모님이 유주택자라면 합가 상태에서 혜택을 받을 수 없습니다. 세금 감면까지 고려하신다면 추후 완전한 세대분리가 필요합니다. 즉 현재 상태에서 세대주만 변경하셔도 아파트 청약 시점에서 무주택 세대주로서의 기본 자격을 충분히 갖추시게 됩니다. 감사합니다.