답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 상승한 인건비와 자재비를 고려할 때 20평형 기준샷시를 제외한 올수리는 약 4000만원, 단열을 위해 샷시를 포함하면 6000만원 내외가 소요됩니다. 구축 빌라는 철거시 예상치 못한 누수나 벽면 균열 등 변수가 많으므로 예산의 10%를 추가 비상금으로 책정하는 것이 오류 없는 계획의 핵심입니다. 구축 빌라는 아파트보다 결로나 곰팡이에 매우 취약하므로 예산을 디자인 소품보다 창호 교체와 외벽 단열 보강에 먼저 투입해야 나중에 다시 공사하는 낭비를 막을 수 있습니다. 공간이 넓어 보이도록 문턱을 제거하고 전체적으로 밝은 색상의 자재를 선택하여 구조적 답답함을 해소하는 것이 정석입니다. 가장 먼저 오늘의집에서 빌라 전용 필터를 사용하여 본인이 원하는 스타일을 확정한 뒤 집닥이나 숨고를 통해서 3군데 이상의 업체로부터 상세 견적서를 받아서 금액을 비교해 보세요. 특히 업체별로 사용되는 자재의 브랜드와 등급을 단어 하나하나 대조해 보는것이 사기를 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.옥탑방이 불법이라도 실제 주거용으로 사용했다면 주택임대차보호법의 보호를 완벽하게 받습니다. 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 일반 아파트와 똑같이 보증금 순위 보호 및 대항력을 유지합니다. 보증금이 소액이라면 경매 시 다른 빚보다 최우선으로 보증금 일부를 돌려받을 권리도 생깁니다. 즉 옥탑방이 불법 건축물인지, 무허가 건축물인지는 보호 여부에 아무런 지장을 주지 않습니다. 전입신고와 확정일자라는 이 두가지 요건만 갖추었다면 국가는 질문자님을 적법한 임차인으로 간주하며 경매 시에도 일반 주택 세입자와 동일한 순위의 보증금 보호를 제공합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가족관계증명서는 가족관계의 발생 및 변동사항을 증명하는 서류이며 이 서류에는 성명, 생년월일 등 인적사항만 기재될 뿐 현재 거주지는 단 한글자도 나오지 않습니다. 따라서 가족이 이 서류를 발급받는 것으로는 주소를 절대 알 수 없습니다. 주민등록 등본은 질문자님이 가족과 세대분리를 완료했다면 가족이 떼는 등본에는 질문자님이 나타나지 않아 주소가 노출되지 않습니다. 하지만 주민등록 초본은 직계존비속은 질문자님 동의나 위임장 없이도 본인의 신분증만 있으면 질문자님의 초본을 발급 받을 수 있어 초본에는 현재 거주지가 명시되므로 이를 통해 주소가 밝혀질 수 있습니다. 공동명의 소유권 등기는 대한민국 누구나 열람 가능한 공시 서류인데 가족이 질문자님 소유한 집의 주소를 이미 알고 있다면 등본 열람을 통해 소유 사실을 확인할 수 있는데 주소를 모르는 상태에서 질문자님의 이름만으로 소유 주택을 역추적하는 것은 일반인이 등기부만으로 하기엔 불가능에 가깝습니다. 즉 초본으로는 주소가 노출되는 것을 막을 수 없으니 원천 차단하시려면 주민센터에 방문하여 주민등록표 열람 및 등 초본 교부 제한 신청을 반드시 하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1번 질문: 맞습니다. 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 연락이 없었다면 묵시적 갱신이 된 상태고 기존 계약과 동일한 조건인 월세 45만원으로 묵시적 갱신이 되었습니다. 따라서 월세 5만원 인상을 거부하고 45만원으로 계속 사실 수 있습니다. 2번 질문: 네 묵시적 갱신을 통해서 가능합니다. 2년으로 연장된 것으로 보지만 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생해 보증금을 받을 법적인 권리가 생깁니다. 즉 일단 묵시적 갱신 상태로 살다가 1년이 되는 시점의 3개월전에 나가겠다고 문자나 카톡으로 통보하시면 되면 중개수수료 의무도 없습니다. 질문 3: 중개사는 필수는 아니며 당사자끼리 작성하셔도 되고 이때는 복비도 나가지 않습니다. 작성 당일 등기부등본을 떼서 근저당 등 권리관계를 필수로 다시 확인하시길 바랍니다. 하지만 이미 묵시적 갱신이 되었으므로 월세 인상을 거부하고 기존 조건으로 거주할 권리가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 하면 법적으로 대항력이 생겨 집이 경매에 넘어가거나 주인이 바뀌어도 보증금을 지킬 수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 보증금을 보호받을 법적인 장치가 없어 매우 위험하며 대출 연장이나 세금 비과세 혜택에서 불이익을 받습니다. 명의와 상관없이 실거주와 보증금 보호를 위해 전입신고는 필수입니다. 공동명의시 명의자 모두 할 필요는 없으며 가족 중 한명만 전입신고를 해도 세대 전체의 보증금이 보호됩니다. 하지만 대출 조건에 다라서 명의자 전원 전입이 요구될 수 있으니 이부분은 은행에서 따로 확인 하셔야 합니다. 보증금을 지키고 세금 혜택을 받으려면 명의와 상관없이 무조건 전입신고를 하시는 것이 정답입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소리의 굴절 현상과 배경 소음의 부재라는 과학적 원리가 결합했기 떄문입니다. 가장 큰 이유는 기온 역전에 의한 소리의 굴절인데 낮에는 지표면이 따뜻해서 소리가 위쪽으로 퍼져 나가지만 새벽에는 차가운 공기가 아래에 깔리게 되면서 소리가 속도가 느린 아래쪽으로 휘어 들어오게 됩니다. 여기에 낮동안 소음을 덮어주는 자동차나 가전제품 등의 배경소음이 사라지면서 평소에는 들리지 않던 아무 미세한 진동과 소리들이 마치 돋보기를 들이댄것처럼 우리 귀에 대조적으로 크게 들리게 됩니다. 즉 새벽에는 차가운 공기를 따라 소리가 아래쪽으로 휘어 들어오는 굴절현상과 낮시간의 생활소음이 사라진 정적 속에서 뇌의 청각 민감도가 극대화되기 때문에 윗집의 작은 생활음도 평소보다 훨신 가깝고 선명하게 들리게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 서울에는 강남구 구롱마을, 서초구 성뒤마을, 노원구 백사마을 등 약 30여곳의 판자촌이 여전히 남아있으며 전국적으로도 부산이나 인천같은 대도시 구도심을 중심으로 존재합니다. 재개발이 늦어지는 이유는 단순히 철거 반대 때문이 아니라 법적 경제적인 이유가 섞여 있습니다. 법적으로 1989년 1월 이전에 지어진 무허가 건물주에게만 아파트 입주권을 주고 그 이후에 지어진 무허가 건물 거주자들은 입주권을 못 받고 쫓겨나야 하므로 목숨 걸고 반대하게 됩니다. 판자촌은 대부분 남의 땅이나 나라 땅 위에 지어져 있기 때문에 재개발시 땅 주인은 큰 보상을 받지만 건물만 가진 거주자는 보상금이 거의 없거나 임대주택 입주권 정도만 받게 되어 생계가 막막해집니다. 판자촌 주민들은 대부분 고령층이나 저소득층이라 재개발 후 지어질 아파트의 추가 분담금을 낼 능력이 전혀 없습니다. 즉 대지 지분이 없는 무허가 거주자들에 대한 보상 기준 미비와 아파트 입주건 부여를 둘러싼 법적 다툼이 재개발을 멈추게 하는 진짜 이유입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기도 주요 지역에서 아파트 대지 지분 8평은 시장 가치로 따졌을 때 거의 모든 경우에 1억원을 넘습니다. 아파트 매매 가격은 건물 값과 땅값이 합쳐진 금액인데 경기도 대부분의 입지에서 땅의 가치가 건물보다 훨씬 높기 때문입니다. 현재 경기도 하위권 지역이라 하더라도 아파트 용지의 평당 가격은 보통 2000만원~3000만원 선에서 시작합니다. 이를 8평대에 대입하며 최소 1억 6000만원~2억 40000만원이라는 계산이 나옵니다. 주요 도시 기준인 수원,용인,성 등은 대지 지분 평당 가격이 4000만원~7000만원을 넘나듭니다. 이경우 8평의 가치는 3억원에서 5억원이상까지 치솟게 됩니다. 즉 경기도권 내에서 대지 지분 8평이 1억원 미만인 경우는 거의 없고 재건축을 앞두고 있거나 입지가 좋은 곳일수록 그 가치는 질문자님이 생각하는 1억원보다 훨씬 높은 수억원대에 달하는 것이 일반적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.증여나 상속으로 취득한 주택은 인구감소지역 세컨드 홈 특례 대상이 아닙니다. 해당 특례는 인구감소지역 내 주택의 매매를 촉진하기 위해서 2024년 1월 4일 이후 신규취득한 주택에만 한정되어 있습니다. 따라서 단순히 가족으로부터 물려받은 주택은 신규 입구 유입이나 자본 투입으로 보지 않아 기존 주택에 대한 1주택자 세제 혜택을 지켜주는 특례대상에서 제외됩니다. 두번째 질문의 답변은 인구감소지역 주택을 신규로 매입하여 전입하더라도 세법상으로는 1주택자의 지위가 유지됩니다. 정부의 특례 규정에 따라서 공시가격 3억원 이하 등의 요건을 갖춘 세컨드 하우스를 취득한 경우 기존 도시 주택을 매도할 때 양도소득세 1주택자 비과세 12억원까지 혜택을 그대로 받을 수 있으며 종합부동산세와 재산세 계산시에도 다주택자 중과세를 적용하지 않고 1주택자와 동일한 기본 공제 및 세율을 적용받습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 공시가격 알리미나 정부 24에서 집합건물 등기부등본 또는 건축물대장을 확인하세요. 대지권의 목적인 토지의 표시 부분에 있는 대지권 비율을 찾으세요. 전체 단지의 총 땅 넓이가 50,000이고 나의 지분비율이 50/50000 이라면 50000X(50/50000)=50 입니다. 여기에 0.3025를 곱하면 우리가 흔히 말하는 평수가 나오며 15평 정도가 나오네요 그리고 네이버 부동산이나 아파트 실거래가 앱 아실이나 호갱노노에서 가장 최근에 거래된 우리집과 같은 평수의 매매가를 확인합니다. 최근 매매가가 9억원이고 우리집 대지 지분이 15평 이라면 9억/15 = 대지 지분 평당 가격은 6000만원입니다. 국토교통부의 표준지 공시지가를 조회하면 국가에서 정한 땅값을 알 수 있지만 보통 실거래가보다 훨씬 낮게 책정되어 있고 같은 단지라도 평수가 크면 대지 지분이 많아 평당 가격이 낮게 보일 수 있고 소형 평수는 상대적으로 높게 보일 수도 있습니다. 즉 현재 실거래가를 내 지분으로 나눈 것이 가장 현실적인 내가 가진 땅의 평당 가치입니다. 감사합니다.