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신축 아파트 월세 전입불가일경우 임대차신고
안녕하세요. 신축 아파트 월세로 들어가려하는데 미등기 상태이고 집주인이 잔금 대출을 받아야해서 등기나기전에 전입이 불가하다 합니다. 이럴경우 임대차신고와 확정일자는 받아도 되나요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대차계약을 체결했다면 주택임대차계약 신고(임대차신고) 자체는 가능할 수 있습니다
다만 임대차신고를 했다고 해서 자동으로 전입신고를 한 것과 같은 효력이 생기는 것은 아닙니다
임대차신고는 가능할 수 있고 확정일자도 받을 수 있지만 전입신고가 불가인 상황이라면 임차인 보호가 완전하지 않습니다
채택 보상으로 15.24AHT 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전입신고가 불가능한 상태라면 임대차신고나 확정일자만으로는 보증금을 보호받기 어렵습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 갖기 위해서는 일반적으로 전입신고와 실제 거주가 필요 합니다. 확정일자는 여기에 우선변제 순위를 정하는 역할을 하게 되는 것이죠. 임대차신고는 계약 사실을 신고하는 제도일 뿐, 전입신고를 대신하여 보증금을 보호해주는 제도는 아닙니다. 임대차신고를 했다고 해서 대항력이나 우선변제권이 자동으로 생기는 것은 아니니 참고 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전입이 안되면 확정이라는 아무 쓸모가 없습니다.
전입신고를 하지 않은 상태에서 확정일자만 받아둔은 것은 아무런 법적 보호를 받지 못하는 휴지 조각과 같습니다.
만약 이 상태에서 집주인이 잔금 대출을 대거 받고 은행이 아파트에 근저당을 설정하면 질문자님의 보증금은 은행보다 후순위가 되어 위험하게 됩니다.
따라서 전입신고 하시고 확정일자 받으시길 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 임대차신고는 전입신고와는 별개이므로 계약일로부터 30일이내 하셔야 하는 부분입니다. 다만 전입신고를 하지 않을 경우 이전에 확정일자를 부여받더라도 우선변제권효력은 발생되지 않기에 의미가 없고 임대차신고시 확정일자부여는 의제되기에 별도로 받으시지 않아도 됩니다. 문제는 전입신고를 하지 않으면 대항력을 얻을수 없는데, 질문의 경우 이미 후순위 임차권으로써 확정이 된 것이기에 보증금에 따라 차이는 있겠으나, 일정한 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다,
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
미등기 주택이라도 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 전입신고와 실제 거주가 필수 요건이며 임대차신고와 확정일자만으로는 대항력이 발생하지 않아 보증금을 안전하게 지키기 어렵습니다. 임대인의 전입신고 금지 요구를 수용해서 대항력 없이 입주할 경우 그사이 임대인이 대출을 받아 근저당권이 설정되면 귀하의 보증금은 후순위로 밀려나 경매 시 배당받지 못할 위험이 매우 큽니다. 계약 체결이 필요하다면 특약에 입주일부터 전입신고 다음날까지 임대인은 담보권 설정 금지를 꼭 적으시고 이를 위반할 경우 즉시 계약을 해지하고 위약금을 지급한다는 조항을 반드시 넣으셔야 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
신축 아파트의 미등기 상태라도 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 임대차 신고와 확정일자는 반드시 받아야 하며 이는 등기 여부와 관계없이 실거주가 확인되면 효력이 발생합니다. 임대인이 전입신고를 못하게 하는 것은 대항력 취득을 막으려는 의도가 다분하므로 전입신고가 되지 않으면 보증금 보호를 위한 최우선변제권과 대항력 확보가 불가능해서 전세사기 등 위험에 노출될 수 있습니다. 계약 전 반드시 분양계약서를 통해 실소유주를 확인하고 특약사항에 입주 시점 즉시 전입신고 가능 및 전입신고일 다음날까지 담보권 설정 금지를 명시하고 불가능하다면 보증금 반환이 어려울 수 있으니 계약을 재고하시기 바랍니다.