답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 철거된 토지 상태로 양도하므로 주택 특례는 불가능하나 보유기간 3년 이상인 일반 토지로서 보유기간별 최대 30% 공제는 가능합니다. 철거 후 일정 기간이 지나서 나대지 상태가 길어지면 비사업용 토지로 분류되어 장기보유특별공제 적용이 배제되거나 중과세될 수도 있습니다. 구체적인 철거 시점과 사업 진행 상황에 따라서 세액차이가 크므로 반드시 전문 세무사와 비사업용 토지 해당 여부를 확인하면서 신고하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.태양 고도에 따라서 겨울에는 깊숙이 햇빛이 들어와서 실내를 데우고 여름에는 직사광선을 차단해서 실내 온도 상승을 막는 자연적인 조절 기능이 탁월합니다. 또한 겨울철 풍부한 일조량으로 난방비를 크게 절감할 수 있고 여름철에는 상대적으로 적은 일조량 덕분에 냉방 효율이 높아서 경제적입니다. 하루종일 고른 햇빛으로 습기 제거와 곰팡이 방지가 가능해서 실내 위생도 쾌적하고 밝은 환경이 주는 심리적인 안정감 덕분에 거주 선호도도 매우 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매도자의 급박한 자금 사정이나 이사 일정 등 개인적인 이유로 가격을 낮추는 경우도 많고 떄로는 물리적인 결함이나 권리관계 문제가 숨어있을 수도 있습니다. 단순히 가격만 볼것이 아니라 등기부등본을 통해서 권리관계를 확인하고 현장 방문을 통해서 누수나 일조량 같은 물리적 하자가 있는지도 반드시 체크해야 합니다. 중개사를 통해 매도 사유를 면밀하게 파악하고 계약시 건물 하자에 대한 책임 소재를 특약으로 명확하게 기재해야 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개사분의 그간의 노고와 배려에 진심으로 감사드린다는 인사를 먼저 전하시고 계약 진행이 어렵게 된 점에 대해서 정중하게 사과를 하세요. 구체적인 이유를 장황하게 설명하기 보다는 개인적인 사정으로 인해서 최종적으로 계약하지 않기로 결정했다고 명확하게 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 고민하는 시간이 길어질수록 중개사가 다른 손님을 받을 기회를 놓치게 되니깐 결정을 하셨다면 즉시 문자로 빠르게 통보해서 상대방에 대한 예의를 갖추시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생숙은 전문 위탁 운영사의 객실 가동률과 관리비용에 따라서 순수익이 결정되므로 분양 홍보 시 제시하는 수익률이 실제 투자자에게 그대로 돌아오지 않을 가능성이 큽니다. 생숙은 주거가 아닌 숙박업 전용 시설이며 주거용으로 불법 전입하거나 사용하다가 적발될 경우 반복적인 이행강제금 부과 등 강력한 법적인 제재도 받을 수 있습니다. 아파트와 다르게 매수 수요가 한정적이어서 환금성이 낮으므로 입지적 경쟁력은 물론이구 위탁 운영사의 과거 실적과 실제 순수익 구조를 보수적으로 검증하면서 투자해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제지역 내 15억원 이하 아파트는 LTV 40%를 적용받으며 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. 실제 대출 가능 금액은 LTV와 별개로 본인의 연 소득 대비 원리금 상환액을 제한하는 DSR 40% 규제에 따라서 최종적으로 결정되므로 소득 수준에 따라 한도가 더 낮아질 수도 있습니다. 토지거래허가구역은 매수 후 2년 내 실거주 의무가 있어 전세끼고 매수하는 갭투자가 원천 차단되므로 반드시 직접 거주가 가능한 자금 계획을 세우시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네이버 부동산은 확인매물 제도로 비교적 신뢰도가 높지만 여전히 미끼 매물이 존재할 수 있으므로 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 우선 의심해야 합니다. 계약전에 반드시 대법원 등기부등본을 통해서 소유자와 근저당 규모를 확인하고 보증금은 반드시 등기부상 집주인 명의 계좌로 직접 송금해야 안전합니다. 입주시에는 시설 상태를 꼼꼼하게 살피고 특약 사항을 계약서에 명시하고 잔급 지급과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아서 법적 대항력을 확보하는 것이 사기 예방의 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전체 내역에 메모를 했더라도 조사관의 명확한 확인을 위해 계약금과 중도금, 잔금 등 단계별 이체 내역을 각각 별도로 분류하여 첨부하는 것이 좋습니다.기제출한 자금조달계획서는 시스템으로 확인이 가능하지만 소명 내용과 일치함을 입증하고 빠른 처리를 위해서 사본을 함께 제출하는 것을 권장드립니다. 자금조달 관련 소명서는 명의인별로 각각 작성해서 제출하고 부동산 거래신고 소명서는 전체 거래에 관한것이므로 공동명의인 모두가 서명해서 한장으로 제출하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.당근마켓에 동네생활이나 포항 지역 맘카페, 대학생 커뮤니티에 글을 올려 구하는 것이 가장 효과적이며 인구 밀도가 낮을수록 구하기 어렵지만 상도동은 충분히 가능합니다. 반드시 집주인에게 전대차 동의를 받아야 하며 보증금은 기본 세입자가 아니라 집주인 계좌로 직접 송금하는 것이 안전하고 계약서 사본도 확보하시기 바랍니다. 집주인 동의를 포함한 전대차 계약서를 작성하고 입주시 시설 상태를 꼼꼼하게 기록하시고 가능하면 행정복지센터를 통해서 전입신고와 확정일자도 받는 것이 법적으로 보호받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농지법상 경자유전 원칙에 따라서 농업인만 소유가 가능하지만 1000제곱미터 미만의 주말,체험 영농 목적이나 상속 등 법령이 정한 예외적인 경우에는 비농업인도 농지취득이 가능합니다. 직접 농사를 짓기 어려운 경우 한국농어촌공사의 농지은행에 위탁해서 관리와 임대를 맡기는 방식을 통해서 합법적으로 농지를 보유할 수 있습니다. 단순히 시세차익만을 목적으로 취득했다가 농지 이용 실태조사에서 적발될 경우 농지처분 의무가 발생하니깐 농업 경영 계획 수립 등 철저한 사전 준비를 하시기 바랍니다.