답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문자님 공부하신 내용이 맞습니다. 중개사의 근거없는 확언에 휘둘리지 말고 은행 가심사를 통해 대출 불가 명분을 확보하여 안전하게 자금을 회수하시길 바랍니다. 공동담보 8.8억은 내 호수보다 먼저 돈을 가져가는 최우선 순위 권리이며 개별 등기 여부와 상관없이 경매 시 내보증금을 직접적으로 위험합니다. 신경쓸게 없다는 설명은 추후 중개대상물 확인 ,설명 의무 위반으로 소송 대상이 될만큼 잘못된 정보입니다. 전세금이 공시지가 126%를 초과하면 HUG 보증 가입이 거절되거나 추후 갱신이 불가능하고 부채비율이 높으면 보험이 있어도 전액 보상을 못 받을 수 있습니다. 대출/보증보험 불가 시 반환 약속을 근거로 은행에서 담보 부적합에 따른 대출 불가 판정을 받아 가계약금을 돌려받고 계약을 종료하셔야 합니다. 중개사의 말은 거짓이며 위험하니 대출 불가 명분을 만들어 가계약금을 회수하는 것이 가장 안전하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약시에 무주택 자격은 세대원이 속한 전원이 집이 없는 상태를 원칙적으로 하지만 부모님 나이에 따른 명확한 예외 규정이 있습니다. 가장 중요한 포인트는 만 60세 이상의 부모님이 주택을 소유하고 있다면 함께 살고 있는 자녀가 청약을 넣을 때 해당 주택을 소유하지 않은 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 본인의 무주택 기간을 만 30세 또는 혼인신고일부터 계산이 되므로 나이에 따라 가점이 달라지고 신청하려는 주택의 종류 (공공, 민영) 나 특별공급 유형에 따라 부모님의 주택 소유를 유주택으로 간주하는 예외 상황도 있으니 이러한점은 각 공고문으로 확인을 하셔야 합니다. 즉 부모님이 60세 이상이라면 본인은 무주택 자격으로 청약에 도전할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무주택자의 기준으로 보통 집값의 70%까지 가능하므로 7억짜리 아파트로 계산시 이론상은 4억 9천만원까지 나옵니다. 하지만 질문자님 연소득 5000만원 기준 총부채원리금상환비율 규제에 걸려 실제로는 약 3억 5000~4억원 정도가 최대치입니다. 대출을 제외한 매매 잔금과 취득세, 중개수수료 등의 부대비용을 합쳐 최소 3억 5000만원 내외의 현금이 필요합니다. 주의할점은 대출 4억원 실행 시 매달 원리금 상환액이 약 200만원 수준으로 본인의 월 실수령액 대비 상환 능력을 반드시 점검해야 합니다. 또한 생애최초 주택구매라면 LTV 80%까지 완화되지만 이 역시 내 소득 대비 대출한도 장벽을 먼저 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 가격이 가파르게 오르는 급등기에는 매도인이 기세등등하기 때문에 단순히 사정하는 방식으로는 깎이 어렵지만 매도인이 가진 심리적 불안함이나 번거로움을 해결해주는 조건으로 수백만원의 명분 있는 네고를 끌어내야 합니다. 가장 효과적인 방법은 매도인이 새로 이사 갈 집의 잔금 날짜에 맞춰서 본인의 잔금 일정을 전적으로 양보하거나 계약 파기가 빈번한 시기인만큼 계약금 비중을 통상적으로 10% 높에 제안하여 매도인에게 확실한 계약 이행의 신뢰를 주는 방법입니다. 그리고 집의 자잘한 하자에 대해 추후 문제를 제기하지 않는 현 상태 그대로 인수 조건을 제시하여 매도인의 귀찮음을 덜어주고 중개사가 중간에서 사명감을 갖고 협상에 임할 수 있도록 중개보수를 법정 상한선 내에서 넉넉히 약속하는 전략을 동시에 구사하는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 실제로 추진중인 계획입니다. 안양시가 자체 용역 결과 사업성을 확보하여 정부에 공식 건의한 상태로 현실성이 있습니다. 2026년 발표될 제 5차 국가철도망 구축계획에 포함되는 것이 현재 첫번재 관문입니다. 말씀하신대로 서부선 본선(새절~서울대입구)의 착공이 공사비 문제로 지연되고 있어 본선이 궤도에 올라야 연장 사업도 속도가 붙을 전망입니다. 근거 없는 소문은 아니지만 국가 계획 반영과 본선 착공이라는 큰 산이 남아 있어서 실현까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.철산동은 7호선 역세권이자 전통적인 중심지로 강남 출퇴근과 학군이 가장 뛰어납니다. 일직동은 KTX 역사를 중심으로 이케아와 코스트코 등 대형 쇼핑몰이 밀집해 있어 신도시의 편리함을 누리기 가장 좋습니다. 하안동과 소하동은 지하철역은 다소 멀지만 주거 환경이 쾌적하고 가성비가 좋아 실거주 만족도가 높은 반면에 노온사동과 학온동은 현재 3기 신도시 개발이 진행중인 미개발지가 많아 당장 이사 가서 살기에는 교통과 편의시설이 많이 부족합니다. 즉 직장이 강남이나 서울이고 인프라가 중요하다면 철산동, 신축 아파트와 대형 쇼핑몰은 좋아한다면 일직동, 조용한 주거지와 가성비를 따진다면 하안동이나 소하동을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.왜 묶어서 부르는 이유는 돈 있으면 마용성 영끌은 노동강이라는 공식이 시장에 박혀있기 때문에 시세가 같이 움직여서 관리하기 편해 언론에서 브랜드화했습니다. 마용성은 강남 다음가는 서울의 2인자 그룹이고 한강 변 입지와 광화문, 여의도 직장과의 거리, 대규모 신축 단지 형성으로 인해서 자산 가치가 급등했습니다. 노도강은 서울의 대표적 가성비 및 재건축 기대 지역으로 서울 내에서 가장 싸게 내 집 마련이 가능했고 최근 재건축 규제 완화 바람을 타며 투자처로 주목받고 있습니다. 즉 마용성은 부의 상징으로 노동강은 서울 입성 전략지로 확실히 자리 잡았습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지자체마다 차이는 있지만 대부븐 등록전이나 후에 현장점검을 나오며 단순히 책상만 펴놓은 유령 사무실인지 아니면 실제로 중개업을 할 수 있는 공간인지 확인합니다. 건축물의 용도는 제 1종 2종 근린생활시설 업무시설은 가장 안전한 용도이며 주택, 창고, 축사등은 안되면 2종 근린생활시설중 고시원도 주거시설로 분류되어 사무소 개설이 불가능합니다. 법적 최소 면적은 없으므로 3평 내외의 작은 공간도 가능하지만 실제 상담 공간과 서류 보관함 등이 들어갈 수 있는지만 잘 따져보시면 됩니다. 간판은 단순한 홍보 수단이 아니라 법적 의무이며 간판에 대표자 이름을 쓰지 않거나 공인중개사 사무소 등 정해진 문구를 넣지 않으면 과태료 대상입니다. 마지막으로 오피스텔이나 상가처럼 호수별로 주인이 따로 있는 집합건축물은 내 호수만 꺠끗하면 가능하지만 그 외에는 위반건축물 표시가 뜨면 개설 허가 안나옵니다. 무단 증축된 옥탑방이나 불법 개조된 상가 등 다 허가 불가합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 집이라는 자체는 신축이 압도적이지만 입지와 미래 자산 까지 고려한다면 무조건 신축이 구축보다 좋다고 할수는 없습니다. 신축의 장점은 주차장이 지하로 연결되어 지상이 안전하고 최신 평면 구조와 고성능 단열재 덕분에 주거 환경이 매우 쾌적한 반면에 도심 외곽에 있는 경우가 많고 최근 공사비 상승으로 인해서 시공 품질에 대한 불확실성이나 마감 불량 문제가 발생하기도 합니다. 구축의 장점은 도심 요층지의 최고 입지를 차지하고 있으며 주변 상권과 교통망이 이미 완성되어 실생활이 매우 편리합니다. 하지만 주차공간이 부족하고 층간 소음에 취약하며 노후화된 배관이나 승강기 교체 등 유지 보수 비용이 계속해서 발생합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.연락을 안하면 잔금을 안 보낸 시점부터 계약위반이 되어 이행지체 상태가 됩니다. 즉시 계악이 파괴되지는 않지만 집주인이 언제까지 돈을 내라고 최고했음에도 응하지 않으면 계약이 해제될 수 있고 본인 과실로 계약이 깨지는 것이니 집주인 계약금을 몰수하게 되며 부동산이 먹는것은 아닙니다. 공인중개사는 보통 일정 조율을 도와주지만 잔금을 챙길 법적 의무는 당사자에게 있습니다. 특히 근저당권 말소 특약이 있는 경우 중개사가 잔금 장소를 조율할 의무가 생기기도 하지만 기본적으로는 본인이 먼저 확인해야 안전합니다. 실제 이사는 천천히 가더라도 잔금은 약속된 19일에 입금해야 계약이 유지됩니다. 그러니 연락을 기다리지 말고 지금 바로 부동산에 전화해서 입금 시간과 절차를 확인하시고 계약금을 날릴 위험을 피하셔야 합니다. 감사합니다.