답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신고 시 주택 유형은 실제 용도가 아닌 건축물대장상의 용도를 기준으로 선택해야 합니다. 주택 유형은 고시원 또는 기타 준주택을 선택하시면 됩니다. 건축물대장에 제2종 근린생활시설 고시원으로 되어 있으므로 대장과 일치해야 반려되지 않습니다. 공부상 상가라도 실제 주거용이라면 전입신고와 확정일자를 통해 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으며 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 시 신고는 필수입니다. 고민하지 마시고 대장 용도인 고시원으로 기재하시면 됩니다. 전입신고와 확정일자만 확실히 하시면 보증금 보호에는 문제 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매 시장에서는 가격 급락과 투매를 유발합니다. 매년 집값의 3%를 세금으로 내는 것은 감당하기 힘든 수준입니다. 세금 부담을 느낀 거주자들이 매물을 쏟아내며 집값이 단기에 급락할 가능성이 큽니다. 전세 끼고 집을 사두는 갭투자가 원천 차단됩니다. 임대시장에서는 전세 종말과 월세가 폭등할 것입니다. 비거주자가 집을 팔고 사라지면 시장의 전세 매물 자체가 멸종을 하며 집주인이 보유세 3%를 충당하기 위해 월세를 대폭 인상하여 세입자에게 세금을 떠넘기게 됩니다. 즉 매매가는 떨어질 수 있으나 전세가 사라지고 월세가 폭등하는 심각한 부작용이 예상이 됩니다. 현실성이 매우 낮아 정부가 수사 의뢰까지 할 만큼 시장 교란 목적의 위험한 찌라시라고 보시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수리가 거의 불가능합니다. 화장실은 최소 3~5일간 사용이 불가해 세입자의 숙박비 요구가 발생할 수 있고 샷시는 엄청난 먼지 때문에 이삿짐 수준의 보양 작업이 필요합니다. 세입자 요청이 없는 상태에서 먼저 수리를 진행하다가 가구 파손이나 청소 불만이 생기면 집주인이 모든 책임을 져야합니다. 세입자가 나간 직후인 5월말붜 약 1~2주간 집중 공사를 하시고 짐이 없는 상태에서 공사해야 인건비가 줄고 마감이 깔끔합니다. 20년차 아파트에서 샷시와 화장실 수리는 전세가를 올리는 가장 확실한 요소이며 수리된 집을 보여주면 6월 만기에 맞춰 우량한 다음 세입자를 훨씬 높은 가격으로 구하기가 쉽습니다. 현실적인 행동 순서는 현 세입자에게 양해를 구하고 퇴거 전 미리 업체 실측만 진행하여 공사 견적과 자재를 확정해 두시고 다음 세입자와 계약할 때 공사 기간을 감안하여 입주 날짜를 6월 초 ~중순으로 협의를 보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 사기 우려와 고금리로 인해서 사람들이 월세로 몰리며 수요가 급증했습니다. 또한 신축 입주 물량이 줄어들어 살 수 있는 집 자체가 부족해졌습니다. 그리고 집주인이 본인의 대출 이자나 세금 부담을 월세에 반영하고 있습니다. 지금 집을 사는 것을 추천드립니다. 월세가 오르면 결국 차라리 집을 사자는 수요가 늘어 집값이 지지받거나 오를 수 있습니다. 월세가 계속 오르면 결국 매매가도 하락을 멈추고 반등할 가능성이 크며 월세 낼 돈으로 이자 내는게 낫다는 심리가 퍼지기 때문입니다. 다만 주의할점은 여전히 금리가 낮지 않고 집값이 예전처럼 급등하기에는 대출 규제가 까다롭습니다. 내 집 마련을 위해 시기를 앞당기는 것은 좋은 전략이지만 반드시 본인 소득으로 감당 가능한 대출 원리금 범위 내에서 급매물을 공략하셔야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인의 고압적인 태도에 당황스럽겠지만 질문자님이 청소비를 전액 부담할 이유는 없습니다. 특약에 청소를 요하는 경우메나 낸다고 되어 있으나 현재 상태가 입주 시보다 깨끗하고 새 세입자도 만족하다면 비용 청구 명분이 없습니다. 세입자는 입주 당시 상태로 돌려줄 의무만 있습니다. 입주 시 오염 사진이 있다면 당시 상태가 이미 불량했음을 증명할 수 있습니다. 집주인이 해야 할 옵션 관리를 사비로 하셨으므로 오히려 이 비용을 청소비와 상계하자고 주장할 수 있습니다. 집주인과 싸우지 마시고 부동산에 연락하여 중재를 요청하십시오. 입주 때 오염 사진이 다 있고 에어컨 청소까지 사비로 해서 지금이 훨씬 깨끗하다. 15만원 공제는 부당하니 중재해달라고 말씀하시고 부동산도 새 세입자를 받아야 하므로 현재 방 상태가 양호한다면 집주인을 설득해줄 가능성도 큽니다. 입주 시 오염 사진을 근거로 전액 부담을 거절하시고 부동산을 통해서 에어컨 청소비 지출을 강조하면서 협상해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 문제로 일주일간 전출 후 재전입한 상황은 원칙적으로 계약 위반이지만 구제 가능성이 있습니다. 은행은 연장 시점에 초본을 통해 주소지공백을 확인하는데 원칙은 대출금 회수 대상입니다. 다만 기간이 일주일로 짧고 재진입을 완료했기 때문에 은행에서 사유서를 요구할 수 있습니다. 이전 집 보증금 반환을 위한 일시적임 전출임을 잘 설명하면 심사역 재량에 따라 연장 승인이 되는 경우가 많습니다. 은행에 당시 상황을 솔직하게 설명하고 실제 거주 중임을 강조하시고 필요하다면 이전 집 계약서나 보증금 반환 증빙 등을 제출해 고의성이 없었음을 증명하시면 더욱 더 좋습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대주택은 단순히 내가 들어가 살 집이 아니라 임대 수익(월세)을 목적으로 운영하는 사업용 부동산입니다. 국가에서 빌려주는 공공임대와 달리 일반인이 투자하는 영역은 민감임대주택입니다. 오피스텔이나 소형 아파트를 사서 주택임대사업자로 등록하여 취득세 혜택을 받으며 매달 꼬박꼬박 월세를 받는 연금형 투자입니다. 또는 최근 가장 핫한 방식인 장기 일반 민간 임대는 10년동안 임대료만 내고 살다가 10년 뒤에 미리 정해진 가격으로 집을 소유하는 권리를 사는 것입니다. 다장 취득세와 재산세가 없어 소액 투자자들에게 인기가 높습니다. 무조건 역세권이나 대학가여야 실패하지 않을 확률이 높고 임대죽택은 공실이 생기는 순간 수익률이 마이너스로 돌아서니 주의하셔야 합니다. 의무 임대기간을 채우지 못하고 팔면 그동안 받은 세제 혜택도 모두 뱉어내고 과태료를 낼 수 있으니 10년 뒤에도 가치가 오를 곳인지 냉정하게 봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2년 뒤 군입대 예정인 신입생에게는 월세가 가장 유리하고 안전합니다. 월세는 초기 목돈 부담이 적고 임대 시점에 맞춰 계약을 종료하거나 방을 빼기가 가장 유연합니다. 년세는 1년치 월세를 선납해 매달 신경 쓸 일은 없으나 중도 퇴거 시 남은 돈을 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 전세는 매달 나가는 돈이 없어 경제적이지만 최근 대학가 전세 사기 리스크가 크고 입대 시점에 보증금을 제때 못 돌려받을 위험도 있습니다. 군대라는 변수가 있으므로 리스크가 적고 퇴거가 쉬운 월세를 추천드립니다. 보증금을 최소화하고 전입신고를 확실히 하는것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 상황으로는 퇴직금 중간정산이 불가능할 가능성이 높습니다. 퇴직금 중간정산은 무주택자가 본인 명의로 집을 살 때만 가능합니다. 이미 형과 5대 5 지분을 소유하고 계신다면 법적으로 이미 유주택자로 분류가 되어 나머지 지분을 추가로 사오은 것은 무주택자의 신규 구입에 해당하지 않습니다. 가장 확실한 방법은 사내 인사팀이나 퇴직연금 가입 은행에 지분 추가 매수도 무주택자 요건에 해당하는지 다시 한 번 확인해 보시고 안된다면 중간정산이 아닌 가입된 퇴직연금을 담보로 대출이 가능한지 회사나 금융기관에 문의해 보세요. 중간정산보다 사유 요건이 조금 더 유연할 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임차인 명의 변경은 집주인의 동의만 있다면 가능합니다. 명의 변경 방법은 계약서 재작성 또는 기존 계약서에 변경 내역 특약 기재후 임대인, 임차인 모두 날인합니다. 세금혜택을 위한 필수 요건으로 계약서상 임차인과 세금 혜택을 받을 사람이 동일해야 하며 변경된 명의자가 반드시 해당 주소지에 전입신고를 해야 합니다. 월세는 반드시 바뀐 임차인의 계좌에서 임대인에게 이체해야 증빙 기록이 남습니다. 주의할점은 명의가 바뀌면 대항력이 새로 시작되니 즉시 확정일자를 다시 받아야 하며 계약전 등기부등본을 떼서 그사이 집주인이 새로 낸 대출이 없는지도 꼭 확인해 보세요. 감사합니다.