답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.법인 매물은 계약 당사자가 실제 법인이 맞는지 법인 인감증명서와 등기부등본을 대조해야 하며 대금은 반드시 대표자 개인이 아닌 법인 명의 계좌로만 입금해야 안전합니다. 전자계약이 어렵다고 하는 이유는 법인 공동인증서 활용 등 본인 인증 절차가 매우 까다롭고 대리인 권한을 시스템상에서 실시간으로 검증하기 번거로운 기술적 한계 때문입니다. 만약 법인 대표가 아닌 대리인이 참석한다면 법인 인감이 날인된 위임장을 반드시 지참하고 법인의 국세,지방세 체납 여부를 확인하여 소유권 이전시에 발생할 수 있는 압류 리스크를 방지해야 합니다. 법인 거래는 확인서류가 많은 만큼 종이 계약서를 작성하되 계약 당일과 잔금 당일에 등기부등본을 반복 확인하여 그 사이 발생할 수 있는 법인의 채무 변동 여부를 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.경매 시 미납한 월세는 추후 돌려받을 보증금에서 법적으로 공제되므로 월세를 안내면 손해가 없다는 부동산의 설명은 사실상 내 보증금을 미리 깎아 쓰는 것에 불과해 위험합니다. 이미 약속한 4월 14일까지 신탁 말소 조건이 이행되지 않았으므로 사저네 합의하신대로 명확한 명분을 세워 계약을 파기하고 가계약금을 돌려받으시는 것이 가장 안전합니다. 다른 호실처럼 시세 대비 과도한 근저당이 잡힐것이 예견된 상황은 전형적인 깡통주택의 징후며 입주전부터 행정 처리가 불투명한 임대인과는 향후 보증금 반환 시 더 큰 갈등이 생길 확률이 높습니다. 부산 지역 내 보증금 3000만원대의 더 안전한 매물을 충분히 찾을 수 있으니 지금의 찝찝함을 무시하지 마시고 가계약금 반환 요구와 함께 새로운 집을 탐색하는 것을 강력하게 권고합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.최초 계약이 단기였더라도 3년 동안 거주하며 월세를 냈다면 법적으로 묵시적 갱신이 된 일반 임대차로 간주되어 주택임대차보호법의 강력한 보호를 받습니다. 새로운 매수인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 하므로 주인이 바뀐다는 이유만으로 즉시 퇴거할 법적 의무가 없으며 최소한의 주거 기간을 주장할 수 있습니다. 이사 비용이나 당장의 여유가 없다면 건물주에게 법적 거주 권리를 근거로 실질적인 이사비와 복비 및 충분한 퇴거 유예 기간을 당당하게 요구하며 협상을 하시고 명도 관련 특약이 없고 3년간 관계가 유지된 만큼 본인은 정당한 세입자이므로 막무가내 퇴거 압박에는 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아서 보상을 명확하게 확약받으시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현행 법령상 토지거래허가구역 내 주택 취득 시 입주 기한은 허가일로부터 6개월 이내가 원칙이므로 말씀하신 4개월보다 시간적 여유가 있습니다. 매수자의 기존 전세 계약 만기가 남은 경우 허가 신청 시 임대차 계약서 등 증빙서류를 제출하면 만기일에 맞춘 입주 계획을 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다. 질문하신 사례의 12월 입주는 허가일로부터 6개월 인에 해당하며 전세 만기라는 명확한 근거가 있어 구청의 승인을 얻기에 충분한 상황입니다. 다만 지자체별로 세부 심사 기준이 다를 수 있으니 신청 전 관할 구청 담당자에게 전세 만기 증빙을 통한 입주 시점 조정이 가능한지 최종 확인하신후 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.오늘 개설한 증권사가 20영업일 개설 제한 규정을 적용하는 곳이라면 아쉽게도 은행 계좌 추가 개설은 어렵습니다. 대다수 증권사가 이 규정을 따르고 있어 계좌를 하나 만드는 순간 전 금융권에 이력이 공유되기 때문입니다. 다만 삼성증권이나 키움증권처럼 제한이 없는 곳에서 만드셨다면 오늘 바로 은행 계좌를 개설하여 이벤트에 참여하실 수 있습니다. 정확한 확인을 위해 지금 즉시 해당 은행 앱에서 개설을 시도해 보시고 제한 메시지가 뜨는지 체크해 보시는 것이 가장 빠릅니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.HUG 담보 버팀목 대출은 개인의 부채보다 목적물의 가치와 보증금 안전성을 최우선으로 심사하므로 늘어난 학자금과 자동차 할부가 대출 한도를 직접적으로 깎는 결정적인 요인이 되지는 않습니다. 기타소득을 포함한 부부합산 소득이 신혼부부 버팀목 기준인 7500만원 이하를 유지하고 있다면 자격 요건상 문제가 없으며 대출 희망 금액이 보증금의 80% 이내이므로 소득 증빙만 정상적이라면 승인 가능성이 높습니다. 다만 목적물 변경 시 소득과 자산을 다시 확인하는 과정에서 기존 대출로 인해 순자산 가액 기준을 초과하게 될 경우 대출 자체는 나오더라도 금리가 가산되거나 사후 관리가 엄격해질 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 가장 중요한 변수를 새로 이사 갈 구로구 집의 공시가격 대비 보증금 비율 126% 와 선순위 채권 현황이므로 계약 전에 반드시 해당 매물의 등기부등본을 지참해서 은행에 한도 가심사를 먼저 요청하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.분양가 5억원 기준 대출 한도와 별개로 취득세, 옵션비, 중도금 이자 후불제 비용등을 정산하기 위해 분양가의 약 10%인 5000만원 정도는 순수 부대비용으로 즉시 지출할 수 있는 현금이 필요합니다. 정부 대출 규제인 DSR에 따라서 본인의 소득이 부족할 경우 LTV한도만큼 대출이 나오지 않을 수 있으므로 이를 보완하기 위해 분양가의 20% 내외인 1억원 정도의 예비자금을 저축해 두는 것이 안전합니다. 잔금대출은 분양가가 아닌 입주 시점의 감정가를 기준으로 실행되기에 만약 시세가 분양가보다 높게 형성이 된다면 대출 가능 금액이 늘어나 실제 필요한 본인 현금 비중은 줄어들 수 있습니다. 결론적으로 입주 시점까지 계약금을 포함하여 총 1억 5000만원에서 2억원 사이의 현금을 확보하는 것을 목표로 삼으시되 대출 실행 전 신용대출이나 할부 금융을 최소화하여 대출한도를 극대화하는 전략이 필요합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.창2동 재개발은 초기 단계일 경우 구역 지정부터 완공일까지 최소 10년에서 15년 이상의 장기 소요를 예상해야 하며 최근 공사비 상승으로 인해 사업 속도가 지연될 변수가 많음을 인지해야 합니다. 재개발 시 기존 집값은 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 산정된 감정평가액으로 보상받게 되는데 보통 실제 매수 가격보다 낮게 책정될 가능성이 크다는 점을 유의해야 합니다. 새 아파트 입주를 위해 필요한 추가 자금은 조합원 분양가에서 본인 집의 가치를 뺀 금액이며 최근 서울 신축 단지의 사례를 볼 때 입지나 평형에 따라 수억원대의 분담금이 발생할 수 있습니다. 따라서 실거주 목적이라면 매수하려는 집이 현금청산 대상이 아닌지 권리산정기준일을 반드시 확인해야 하며 향후 10년 이상의 주거 불편함과 대규모 추가 분담금을 감당할 수 있는지도 냉정하게 판단해야 합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.삼성전자와 하이닉스 같은 대기업은 배당의 안정성은 높지만 주가 대비 수익률이 연 2~3%대에 불과하며 실질적인 고배당을 원한다면 수익의 상당 부분을 주주에게 돌려주는 은행, 증권, 통신주를 주목해야 합니다. 우리나라에서 배당수익률이 가장 높은 대표적인 기업은 우리금융지주, 기업은행, 하나금융지주 등으로 실적에 따라 차이는 있지만 연간 7~9% 수준의 높은 배당금을 지급하는 경우가 많습니다. 연 4회 배당하는 분기 배당의 꾸준함과 높은 수익률을 동시에 챙기고 싶다면 SK텔레콤이나 신한지주가 적합하며 의결권은 없지만 배당금을 더 얹어주는 우선주를 매수하는 것이 훨씬 유리합니다. 다만 배당금만 보고 투자하기보다 해당 기업이 지속적으로 이익을 내고 있는지 확인해야 하며 배당금 지급 직후 주가가 하락하는 배당락 현상을 고려해서 장기적인 관점에서 분할매수하는 전략이 필요합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.연락 없이 민원이 종결되었다면 해당 보험사가 입금을 완료하고 처리했을 가능성이 매우 높으니 고객센터가 아닌 소비자보호팀에 전화해 민원 종결 사유와 세부 지급 내역을 공식적으로 요구하세요 어카운트인포나 내보험다보여 같은 서비스를 통해서 최근 본인 명의로 발생한 모든 비용 환급금 및 정산 내역을 조회하면 입금 주체를 즉시 대조할 수 있습니다. 은행에 착오 송금 반환을 문의하는 절차를 밟으면 입금자의 금융기관명이나 업체명을 간접적으로 확인할 수 있어 출처 추적이 가능해집니다. 상담원이 지급 내역을 모른다고 할 수 있으니 민원 접수 번호를 제시하며 해당 보상 담당자나 심사팀이 직접 입금했는지 재확인을 요청하는 것이 가장 빠릅니다.