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임대인이 누수 수리를 안해주는 상황에 대한 질문입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.누수로 인해 손상된 집기, 설비, 인테리어(바닥, 벽 등), 영업에 필요한 비품 등의 목록과 그 손상 정도를 사진으로 남기고, 교체 비용에 대한 견적서 또는 영수증을 확보합니다.누수로 인해 영업을 중단하거나 영업시간을 단축해야 했던 기록(메모, 공지 등)과, 누수가 없었을 때의 매출 자료와 누수 발생 이후의 매출 자료를 비교할 수 있는 매출 장부, POS 자료 등을 준비합니다. (손해배상액 산정의 핵심 증거입니다.)누수 발생 사실과 수선 요구 내용을 문자, 카카오톡, 이메일로 임대인에게 보낸 기록을 보존하고, 가장 확실하게는 내용증명 우편을 통해 수선 요구를 공식적으로 통보한 문서를 남겨야 합니다. 임대인(건물주)은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무(수선 의무)를 가집니다.누수의 원인이 건물의 노후화나 구조상의 하자라면, 수선 의무는 임대인에게 있습니다. 임대인이 3개월 이상 아무런 조치를 취하지 않아 영업에 지장이 생긴 것은 임대인의 의무 불이행에 해당하며, 임차인은 이로 인한 손해를 배상 청구할 수 있습니다.임대인의 의무 불이행으로 인해 임차인이 입은 직접적인 재산상의 손해와 영업 손실이 주된 대상이 됩니다.대처 방안은 임대인이 계속 수리를 거부할 경우, 임차인은 누수로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없다고 주장하며 계약을 해지하고 손해배상을 청구하거나, 누수가 해결될 때까지 월세의 감액을 청구하는 법적 조치를 취할 수 있습니다.2. 계약 종료 시 권리금 회수 및 증거상가건물 임대차보호법에 따라 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보호받습니다.손해배상액은 통상 임대차 종료 당시의 권리금과 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 임차인 주선 증거: 계약 종료 6개월 전부터 만기 사이에 신규 임차인이 될 사람을 찾아 권리금 계약(가계약 등)을 체결하고, 임대인에게 정식으로 신규 임차인을 주선했음을 내용증명 등으로 통지한 증거가 필수적입니다.**현재 발생한 누수 문제 해결에 대해 임대인과 합의를 하고, 합의된 손해배상금에 대해 채무 이행 공정증서를 작성할 수는 있습니다. 이를 통해 향후 임대인이 합의금을 지급하지 않을 경우 재판 없이 강제집행을 할 수 있는 효력을 가집니다 공증인가를 받은 법무법인, 법무법인(유한) 또는 공증인의 사무실에서 당사자 쌍방이 신분증과 도장을 지참하고 방문하여 작성해야 합니다.***결론 1. 임대인에게 내용증명을 발송하여 누수 발생 사실, 장기간 수리 미이행으로 인한 영업 지장 및 손해를 명확히 고지하고 수리를 위한 기한을 명시하세요.2. 모든 피해 상황 (누수 시점, 피해 범위, 매출 장부 등)을 철저히 기록하고 보존하여 손해배상 청구를 위한 증거를 확보하세요.3. 현재 상황이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면, 계약 해지 및 손해배상 청구 등 법적 조치를 고려할 수 있으니 부동산 전문 변호사와 상담하여 구체적인 전략을 마련하시는 것을 추천합니다.

경제 / 부동산

25.10.24

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