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아파트 관리업체 입찰 PT시 어떤것들을 중점적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트 관리소에 근무하시는 분인가봐요.처음에 업체가 들어와서 PT 를 하게 되면, 어디부터 확인을 해야 될지 막막하죠.그래서 몇 가지 실무팁을 드리겠습니다. 관리능력, 운영계획, 서비스 , 신뢰도, 등등 많은 좋은 말들이 있지만 몇가지만 기억하시면 확실합니다. 해당 업무에 대해 얼마나 잘 알고 있는자가 미팅에 들어오는가.--> 뭘 물어보면 바로 대답하는 분들이 있고, 확인하겠다고 하는 분들이 있습니다. 확인하겠다고 하고 바로 대답을 못하면, 다시 외주관리 하는 경우가 많으니 품질이 떨어질 수 있습니다. 금액에 대해 예상금액을 어느 정도라도 자신있게 말하는가.--> 일을 모르면 금액에 관해 입도 뻥긋 못합니다. 금액에 대한 어느정도의 감이 있는 업체와 일을 하세요.회사 규모. --> 연매출, 다른 단지 관리 경험이 중요합니다.위 3가지만 확인해 보시면 문제 없이 업체 컨택하여 일하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 매매로 돈을 버는 방법은 요즘같은 상황에서는 조금 어렵다고 볼 수도 있습니다. 다만, 몇가지 요건을 지킨다면, 지금과 같은 상황에서도 여전히 성황리에 영업중인 가게의 상가주가 될 수도 있겠습니다. 상가는, 반드시 배후수요라는 것을 파악할 줄 알아야 합니다. 상가를 움직이는 것은 유동인구입니다. 유동인구는 어디서 나올까요?네, 바로 주택에서 나옵니다. 아파트라는 거죠. 상가가 배후로 주변에 가지고 있는 아파트 새대수가 많으면 많을수록 망할수 없습니다. 그래서 배후수요로 잡을 수 있는 단지가 어디까지인지를 정확히 파악하는 능력과, 해당 상가단지의 예상 임대료를 잡을 줄 알아야 합니다. 그리고 상가도 주기가 있습니다. 상권이 안정되기 전까지 상가에 입점하는 매장과 , 안정권에 들어왔을 경우 입점하는 매장의 성격이 다릅니다. 이런 것들도 공부를 하셔야 합니다. 잘 공부하셔서 성공적인 상가 매매 바라겠습니다. 그렇지만, 현 시장에서는 비추천입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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수용토지 부작위 사기죄고소 예정입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사기는 형사처벌이지요. 그래서 몇가지 성립하기 위한 조건이 있어요~! 기망행위 : 허위사실을 말하거나, 중요 사실을 숨기는 것착오 : 상대가 그 말을 믿고 오해.처분행위 : 그로인해 계약체결되거나 재산을 넘김재산상 손해 : 금전 등 손해 발생지금 질문자님의 사례는 기망행위, 착오, 처분행위, 손해 모두 해당하기에 사기죄가 성립한답니다~!형사고소를 위해서 현재 확보하신 캡쳐본 외에도 추가 자료를 수집해 보세요!시청공무원 녹음 혹은 진술서!시청 발급 서류 - 토지이용계획확인서, 소하천 지정 고시문, 환경평가용역 계획 및 수용예정 안내자료 등매매계약서 사본통화녹음(1:1통화는 당사자가 녹음 해도 불법이 아니랍니다. ~~)고소장을 작성해보실텐데요.6하 원칙에 따라 자세히 작성하되, 감정을 제외하고 사실만 작성하시어요.또한 사기 고소와 함께 민사까지 넣으면 효과 만점이랍니다. 상대가 정신을 못차리지요.민사는 손배(손해배상청구) 와 계약취소, 해제 통보 내용증명을 보내면 완전 물샐틈 없겠지요?제가 해봐서 아는데, 형사 +민사 의 콜라보는 당하는 사람에게서 매우 연락이 빨리 오게 만드는 마법의 주문이랍니다. 자 이게 끝이 아니에요.제가 해보니까, 사기꾼들은 민사에 패소하고, 법원에서 체포될 위기에도 먹은 돈을 내놓지 않더라구요.그래서 가능하면 사기로는 협의를 하지 마시되, 민사는 손배청구를 최대 금액으로 하면서, 민사에서 승소하시는 순간 채권추심업체에 의뢰하여 모든 계좌와 재산에 가압류를 걸고 인생을 힘들게 만들어 주세요.감방에서 기어나와도 할 수 있는게 없답니다. 사기꾼이 머리가 달려있다면 바로 1000+@ 를 드리면서 고소취하 및 민사취하를 요청할거에요.잘 해결되시길 바라요.
경제 / 부동산
25.07.15
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월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 원칙적으로는 임대인의 책임이 없는 사유로 계약해지를 한다면 임차인은 위약금 혹은 손해배상 책임이 있습니다. 기본 원칙은 계약서를 쓴 내용은 지켜져야 하는 것이 기본입니다. 해당 주택임대차 계약은 계약 기간이 정해진 계약이기 때문에 세입자가 계약내에 임의로 나가면 계약 위반이 됩니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 것이지요.그 러 나! 컨디션이 너무 좋지 않다고 말씀하신 부분을 집중해서 살펴볼 필요가 있습니다. 집의 구조적 하자나 곰팡이, 누수, 난방/전기 문제 등 정상적인 거주가 어렵다고 판단되면 계약해지 사유가 될 수 있습니다. 자만, 이를 입증할 증거가 필요합니다. 그래서 실무에서는 협의해지를 가장 많이 수행하고 있습니다. 임대인에게 미리 양해를 구하고 새 세입자를 구해 인계하는 조건으로 나가는 방식이 흔하지요. 이 경우 보증금도 다 돌려 받을 수 있으며, 부동산 계약수수료만 내면 되는 경우가 대부분입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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매도인의 전세 세입자 퇴거일에 맞춰 주담대 잔금 치르는 경우, 특약 및 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 주의할 점은 세입자 보증금을 매도인이 반환해야 등기 이전이 가능하다는 점이겠네요. 특약에 반드시 포함되어야 할 내용들이 있습니다. 가장 먼저 세입자 퇴거 관련 특약이 추가가 되어야 합니다. 다음으로는 주택담보대출 실행 연계특약입니다. 마지막으로는 등기 및 인도관련 특약 문구를 추가하시면 안전하겠습니다. 잔금일 당일 실행 절차로는 먼저 세입자 퇴거를 확인하신 후, 법무사 사무실에서 주담대 실행하게 됩니다. 이 과정에서 자금 중 일부가 매도인의 세입자 보증금 반환에 사용됩니다. 마지막으로 잔금을 완납합니다. 매수인자금+대출자금으로 매도인에게 송금하면 자금이 이동하는 절차는 모두 완료가 됩니다. 다음으로는 등기 서류 및 인계신청입니다. 매도인이 등기서류를 법무사에게 인계하면, 법무사는 소유권이전등기를 신청하게 됩니다. 실무상으로는 이후에 인도시점 기준으로 관리비, 수도/가스요금까지 모두 정산 하면 모든 절차가 완료 됩니다. 부디 성공적인 매매 하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래 허가구역은 과도한 지역의 투기 방지를 위해 일정규모 이상의 부동산 거래에 대해 관할 지자체의 허가를 받도록 한 제도입니다. 일반적으로 분양권자체는 토지가 아니므로 청약당첨자는 토지거래허가 없이 분양권 취득이 가능합니다. 하지만 분양권 전매시에는 토지에 관한 권리로 취급되어 전매시 토지거래허가 대상이 됩니다. 여기서 중요한 사실, 실거주의무는 매수자, 즉 전매를 통해 분양권을 사는 사람에게만 적용됩니다. 관련근거로는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 제 117조의 2로서, 토지거래허가를 받은 자는 실거주 목적의 이용계획을 이행해야 하며, 2년이상 거주 등 요건을 충족해야 한다고 나와 있지요. 즉, 전매 거래에서 토지거래허가를 받는 주체는 매수자이고 그 실거주의무도 매수자에게만 적용되는 것입니다. 일부 자료에서 수분양자가 실거주의무 2년을 지켜야 한다고 하는 것은 투기과열지구나 전매제한 규정과 혼동하여 그렇습니다. 전매제한 기간이 있는 분양권은 전매 자체가 불가하고 제한이후에도 실거주를 요구하는 경우가 있어서 헷갈리지요.그러나 토지거래허가제 상 실거주의무는 매수자에게만 적용되는 것이 맞습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 분양을 위해 필요한 것을 단계별로 안내해 드릴게요. 먼저 자금준비 입니다. 일시불이 아니라 계약금 - 중도금 - 잔금 순서로 나눠내기 때문이 처음부터 전액이 필요하지는 않지만, 비율정도는 알고 계시는 게 좋습니다. 먼저 계약금은 분양가의 10% 중도금은 60%, 잔금음 30% 가량을 내게 됩니다. 다음으로는 청약자격 및 가점을 확인해 보실 필요가 있는데요, 가점제, 또는 추첨제로 당첨자를 정하는데, 지역과 아파트 종류에 따라 비율이 다릅니다. 청약정보를 잘 찾아보시면 유리한 청약을 선점하실 수 있어요! 청약홈 홈페이지, LH 청약센터, 민간건설사 홈페이지 등에서 정보를 얻으실 수 있습니다. 청약은 무주택자일 경우, 청약통장 가입 기간이 길 경우, 가족수가 많고 세대주일 경우, 소득 수준이 낮을 경우에 더 유리합니다. 참고하셔서 좋은 아파트 분양 받으시길 바래요.
경제 / 부동산
25.07.14
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거북섬에 절대 상가 사지말라는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거북섬의 실패 요인은 여러가지가 있는데요. 그 중 하나를 꼽으라면 수요를 너무 과다하게 예상한 것이 문제입니다. 있지도 않은 수요를 설정하여 상가를 만들고 공급하였으니, 이제는 공실만 남은 것이지요. 게다가 이런 상황에서 공급지연과 공급무산이 되어 예상 시점보다 훨씬 뒤에 공급이 되었으며, 주변 거주지가 별로 없어 상시 유동인구가 적은 만큼 상가가 이득을 볼 수가 없는 구조입니다. 이러한 상황인데, 각종 광고 및 과대 홍보등을 통해 고분양가+고임대료를 설정하니, 장사를 할 수 있는 환경이 되지를 않습니다. 이러한 것을 투기성 분양구조라고 하는데요. 투자자들의 돈을 모아야 하니 과장 수익률로 공모하여 분양하고 나몰라라 하니, 고액으로 구매한 분양자들은 임대료를 내릴 수도 없고 그저 망했다는 소리만 나오는 것입니다. 상가에는 수요계산이 무조건 정확하게 되어야 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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같은 월세라고 한다면 반지하가 좋을까요 옥탑이 좋을까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두 거주지 모두 장단점이 있겠지만, 습기에서 오는 피해를 잘 해결할 수 있는 구조(습기가 잘 배출되는 구조) 로 되어 있다면 반지하가 나을 것 같고, 만약 그게 잘 해결이 되지 않는다면, 무조건 옥탑방이 좋을 것 같습니다. 지하는 여러모로 거주하기에 어려운 점이 많습니다. 습도가 높고, 지대가 낮아 수해를 입기 좋습니다. 또한 화장실의 배관이 역으로 설계되어 있어 배출이 되지 않아 문제가 될 수 있지요. 그래서 옥탑을 추천드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시가격은 정부가 과세, 복지등을 위해 정한 기준가격입니다. 국토부와 지자체(정부) 가 1년에 한번 정하게 됩니다. 보유세, 건강보험료, 기초연금 등 산정의 기준이 됩니다. 가격이 다른 이유는 목적이 다르기 때문입니다. 공시가격은 세금이나 행정용 기준값이기 때문에 실제 돈이 오간 거래금액과 같을 수가 없습니다. 이걸 똑같게 통제한다면 안되겠죠...또한 공시가격은 1년에 한번 공시된대로 고정되기 때문에 거래가액이 변동할때마다 달라질수가 없습니다. 마지막으로 공시가격은 과세부담을 고려해 의도적으로 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 두 가격에 차이가 납니다. 질문에 답이 되길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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