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공공청약이나 대출에서 보유중인 오피스텔은 자산가액 평가방법이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보유 부동산을 확인할 때 공공청약에서는 부동산 공시가격을 기준으로 평가합니다. 금융기관에서는 여러가지 기준을 복합적으로 사용합니다. 내용은 아래와 같습니다. 공시가격 기준: 세금 부과용 공시지가/공시가격시가표준액: 일부 금융기관에서 제공하는 감정평가 기준감정평가액: 고가 대출이나 담보 대출 시 필요에 따라 실제 감정평가 진행정리하면, 오피스텔은 공시가격 또는 시가표준액으로 평가하고, 대출 심사시에는 담보용 감정평가액 또는 공시가격을 기준으로 자산액을 산정한다고 보시면 됩니다. 즉, 구체적인 시세를 알 필요 없이 공시가격이나 표준 시가를 기준으로 자산가액이 결정된다고 이해하시면 됩니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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월세인데 보증금 금액 변경이 가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약에서 보증금과 월세 비율은 임차인과 임대인이 서로 합의하여 조정할 수 있는 부분입니다. 따라서 임차인이 급하게 목돈이 필요해 보증금을 줄이고 그만큼 월세를 올려달라고 요청하는 것은 충분히 가능한 일입니다. 이를 흔히 보증부 월세(전세보증금 일부를 월세로 전환) 구조 조정이라고 부릅니다.법적으로도 큰 문제는 없습니다. 다만 몇 가지 유의할 점이 있습니다.첫째, 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 임차인이 일방적으로 보증금을 줄일 수는 없고, 임대인도 본인 자금 사정이나 세금 문제를 고려하기 때문에 협의가 잘 이루어져야 합니다.둘째, 변경이 이루어진다면 반드시 임대차계약서를 다시 작성하거나 추가 합의서를 만들어 두는 것이 안전합니다. 구두로만 합의하면 추후 분쟁이 발생할 수 있고, 확정일자나 임대차신고 등에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.셋째, 보증금을 줄이고 월세를 늘릴 경우 월세 전환율이 적용되는데, 이율은 법에서 정한 상한선이 있습니다. 따라서 임대인이 지나치게 불리한 조건을 제시하는 경우에는 법적 제한을 넘어설 수 없다는 점도 알고 계시면 좋습니다.정리하자면, 임차인이 임대인에게 요청하는 것은 얼마든지 가능하고, 법적으로도 합의만 이루어지면 문제는 없다는 것이 핵심입니다. 다만 반드시 서면으로 남기고, 신고나 확정일자 변경이 필요한 경우 구청에 재신고를 해 두시는 게 안전합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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부동산 거래의 초양극화 현상이 나타나고 있는 듯...
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.앞으로 벌어질 일들을 조금 예측해 보자면, 이러한 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 가능성이 큽니다. 금리 인하가 본격화되거나 경기 회복세가 뚜렷하게 나타나지 않는 한, 수요는 초고가·저가 아파트로 쏠리고 중간 가격대는 소외되는 흐름이 계속될 수 있습니다. 특히 인구 구조 변화(고령층 증가, 청년층의 내 집 마련 수요 지속), 정책 방향, 자산 불평등 심화 등이 맞물리면서 시장 내 계층 간 격차는 더 벌어질 가능성이 높습니다.즉, 지금 나타나는 거래 양극화는 단순한 단기 현상이 아니라 우리 부동산 시장의 구조적 불균형을 드러내는 징후라 할 수 있으며, 앞으로 더 분명하게 드러날 수 있다는 점에서 주목할 필요가 있습니다.문의에 대한 적절한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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임대사업자 임대료 5% 초과로 계약서 수정
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다시 계약서를 작성하실 의무는 없습니다. 이미 임대차 계약이 끝났고, 입주 및 임대차 신고, 전입신고 확정일자 보증보험까지 완료 된 상황입니다. 이런 상황에서 바꿔줄 의무는 없습니다. 적법하게 마쳐진 계약이기 때문입니다. 그리고 불이익을 받는 것은 임차인이 아니라 임대인이기 때문이지요. 따라서 임대인은 불이익을 피하려고 계약을 다시 작성하자고 제안하는 것이고, 임차인이 동의하지 않으면 계약은 그대로 유지되며 그 불이익은 전적으로 임대인에게 귀속됩니다. 임차인에게 법적 불이익은 없습니다.이런 것을 협상 카드로 사용하시어 임대로 상승분을 관리비에 포함하지 않는다거나 하는 등의 조건으로 내거시는 것도 방법입니다. 다만 임대인과의 관계가 껄끄러워질수 있는데, 이런 부분에 상관하지 않으신다면, 꼭 바꿔주셔야할 의무는 없습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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3년차 아파트 하자보수종결 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우에 해당 하자 종결서명을 하지 않으셨다면, 우선 요청을 해보시는 게 좋을 것 같습니다. 다만, 하자 요청을 할 수 있는 기간은 지난 것으로 보이니, 해당 요청을 받아 줄지 아닐지는 건설사의 의견에 따라 달라질 것으로 보입니다. 우선은 요청을 안하는 것보다는 요청을 하시고 답을 기다시리는 것이 좋아보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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서울 아파트 가격은 결국 떨어질 것이라는 의견 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 아파트 값이 결국 떨어질 것이라는 의견은 일리가 있지만, 현실적으로는 그렇게 단순하게 보기 어렵습니다. 말씀하신 6.27 대책처럼 대출 규제와 가계부채 한계가 맞물리면서 시장에 제약이 생긴 것은 사실입니다. 그러나 서울의 경우는 다른 지역과 달리 수요가 구조적으로 계속 몰리는 지역이라는 점이 핵심 변수입니다. 일자리, 교육, 교통, 인프라 등 전국에서 가장 집중된 도시이기 때문에, 실수요가 꾸준히 유입되는 구조라서 단순히 규제만으로 가격이 자연스럽게 크게 떨어지기는 쉽지 않습니다.물론 단기적으로는 금리, 대출 규제, 경기 둔화 같은 요인으로 거래가 줄고 가격 조정이 나타날 수 있습니다. 하지만 서울 아파트 가격이 크게 하락하려면 단순한 정책 규제 이상의 충격, 예를 들어 글로벌 금융위기급의 경기 침체나 전세제도의 구조 붕괴처럼 버블 붕괴 수준의 외부 충격이 필요합니다. 그렇지 않다면 시장은 조정을 거치더라도 다시 수요가 받쳐주면서 일정 수준 이상을 유지할 가능성이 높습니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 서울 부동산이 금강불괴 인 것은 서울 집중화와 너무 많은 관련이 있으므로, 정부에서도 국부적으로는 규제로 진행하면서, 점차 그 원인을 해결하기 위해 노력하는 중입니다 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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네이버부동산과 실제 부동산 가격차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네이버부동산에 나온 매물 가격과 실제 부동산에서 안내받는 가격이 다른 경우는 흔히 발생합니다. 이유는 몇 가지가 있습니다.첫째, 광고용 매물 때문입니다. 일부 중개업소는 손님을 끌기 위해 실제보다 저렴한 ‘낚시 매물’을 올려두고, 막상 문의하면 “그 매물은 금방 거래됐다”며 다른 매물을 소개하는 경우가 있습니다. 이 때문에 네이버부동산에 올라온 가격이 실제 시세보다 낮게 보일 수 있습니다.둘째, 시세 변동 반영 시차입니다. 급매물이 나오거나 시세가 빠르게 움직일 때 네이버부동산에 등록된 가격이 최신 시세를 즉시 반영하지 못해 차이가 날 수 있습니다. 특히 부동산 시장이 과열되거나 침체될 때는 이 격차가 더 커집니다.셋째, 중개인 재량입니다. 같은 아파트나 빌라라도 집주인과 중개인이 협의한 ‘호가’가 다를 수 있고, 직접 부동산에 방문하면 협상 여지를 고려해 다른 가격을 제시하기도 합니다.어떤 쪽이 더 믿을 만하냐고 묻는다면, 네이버부동산 가격은 참고용, 실제 계약은 현장에서 확인한 가격을 기준으로 삼는 게 안전합니다. 특히 계약 직전에는 반드시 실거래가 조회(국토교통부 실거래가 공개시스템)를 통해 최근 거래된 금액을 확인하는 게 가장 객관적이고 확실합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용대로 규제가 강화된것은 사실입니다. 전세사기가 빌라 중심으로 많이 발생했기 때문인데요. 아파트보다 시세 산정이 어렵고 매매가 대비 전세가율이 너무 높아 사고 위험이 크다는 것이 문제였습니다. 앞으로 빌라 전세 시장은 보증기관 심사 강화와 대출 제약 때문에 이전보다 확실히 진입장벽이 높아질 것으로 보이며, 상대적으로 아파트 전세에 비해 수요가 줄고 월세 전환 비중이 늘어날 가능성이 큽니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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전세 내놓으려는데 대출 상환 필수 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무조건 필수는 아니지만, 전세 세입자가 보증금을 지킬 수 있는지에 대해 확인해 봐야 합니다. 은행 대출이 세입자의 전세보증금보다 우선순위에 있기 때문에 세입자 입장에서는 불안할 수 있습니다. 그래서 실무에서는 “대출을 상환하고 근저당을 말소해야 세입자가 들어올 가능성이 높다”라고 안내하는 경우가 많습니다.특히 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사 HUG 등)에 가입하려면, 세입자의 보증금이 은행 근저당보다 우선변제권을 확보할 수 있어야 합니다. 만약 3억짜리 집에 5천만 원 대출이 있고, 전세를 2억 5천에 놓는다면 세입자 보증금이 은행 채권보다 후순위가 되어 보증 가입이 어렵고, 세입자들도 계약을 꺼릴 수 있습니다.따라서 법적으로는 대출 상환이 필수는 아니지만, 원활한 임대를 위해서는 상황하는 것이 좋습니다. 문의사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집 앞에 지하철이 들어오는 경우는 매우 큰 호재 입니다. 역세권 형성만으로도 집값이 인근 지역 대비 10% 이상 상승하는 경우가 많습니다. 특히 9호선처럼 주요 업무지구와 강남권을 직접 연결하는 노선은 수요층이 넓어져 시세에 주는 영향력이 더 크다고 볼 수 있습니다.다만, 역과 너무 가까운 경우 주거로서는 다소 가치가 떨어질 수 있습니다. 역과 도보 3-5분 정도 거리가 적당합니다. 결론적으로, 이러한 상황에도 불구하고 지하철 개통 이후 장기적으로는 집값이 주변 시세보다 높은 수준으로 유지될 가능성이 크며, 최소 수천만 원에서 많게는 억 단위 프리미엄이 붙을 수 있습니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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