경제
전세사기 안당하고 안전하게 집구하는법 알려주세요
전세 이사가려고하는데요
충청권입니다.
집은 빌라,주택입니다.
청년(중소기업) 대출 받을 예정입니다.
전세 구할때 전세사기 안당하려면 어떤 서류들을 검토해야하나요??
13개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
빌라의 경우 아파트보다 정보 확인이 어렵고 다가구, 다세대 구조가 복잡해서 더 꼼꼼히 살펴 보셔야 합니다.
가장먼저 집값 대비 보증금이 어느 정도 수준인지 확인해 보시기 바랍니다. 이른바 깡통 구조라고 한다면 위험할 수 있습니다. 주변 실거래가, 같은 건물 다른 세입자 분들의 보증금 수준 등 집갑 대비 보증금이 안전한 수준인지 먼저 판단을 해보시는게 중요 합니다. 그리고 계약 전 반드시 등기부등본을 확인 하시어 근저당이 있는지 실제 계약의 당사자와 등기상 소유자가 일치하는지, 가압류 등이 등록되어 있지는 않은지 확인해 보셔야 합니다. 빌라 등 주택은 건축물대장을 확인 하셔서 불법 건축물은 아닌지 등등 확인해 보셔야 합니다. 만약 다가구라면 전입세대 열람하시어 각 세입자의 보증금 수준도 확인해 보시면 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 계약시점에 아무리 서류상 완벽해도 퇴거시점에 임대인 상황과 시세변화에 따라 보증금 미반환사고는 날수 있기에 온전히 100% 방어는 불가능합니다. 다만 최대한의 안전장치로써 전입신고와 확정일자를 갖추고, 보증보험에 반드시 가입을 하는게 계약시점에서 보증금을 지키는 가장 안전한 방법입니다. 그리고 계약시에는 상대방이 실질적인 소유자인지에 대한 확인과 등기부상 권리관계확인이 필수적이며 특히 본인이 경험이 없는 경우와 보증보험가입을 위한 경우 중개사를 통해서 반드시 거래를 하셔야 합니다. 그리고 빌라나 단독주택의 경우는 시세가 부정확하기 떄문에 전세금이 높은 경우가 많아 이후 가격하락시 깡통전세등이 될 가능성이 있어 반드시 시세에 대한 확인이 필수적이기에 주변시세등을 잘 알아보시고 전세가율이 어느정도인지를 판단하셔야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되고 있는데, 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것도 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
일단 공인중개사에게 의뢰하기.
상투적인말같지만 기본입니다
임대인과 등기부등록 전세금수령인
모두일치 확인필수입니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
등기부등본 볼줄 아세요?
가장중요한게
갑구라고 있는데
이게 누구꺼냐 나타내요
거기 나와있는 사람과 계약해야해요
그게 집주인이거든요
그리고
을구
이건 근저당 같은게 써있어요
당연히 없는게 좋겠지만
어느정도인지 파악하셔야 해요
건축물대장이라고
건물에 대한 사항을 나타내는 서류가 있는데
여기에 위반건축물이 있으면 대출이 안되요
이부분도 체크하세요
가장중요한것
전세보증보험 가입가능여부를 꼭 체크하고
특약사항에 넣어달라 하세요
만에 하나 전세사기 당해도
보증보험에서 먼저 나오기 때문에
이건 필수입니다.
다른건 다 잊어도
보증보험 가입은 필수예요
다른건 몰라도 되요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런집인지 확인을 하고 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시기 바랍니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
확인해서 계약하시기 바랍니다
전세 이사가려고하는데요
충청권입니다.
집은 빌라,주택입니다.
청년(중소기업) 대출 받을 예정입니다.
전세 구할때 전세사기 안당하려면 어떤 서류들을 검토해야하나요??
==> 우선적으로 보증금이 매매가격과 비교시 어느 정도인지에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 이러한 시세 조회가 불가한 경우에는 "공시가격 *126% > 보증금"이 되어야 안정한 거래를 진행할 수 있고 그렇지 않는 경우 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세를 구할 때, 요즘같은 시기에는 말씀하신대로 전세사기를 당하게 되지 않을까 하는 우려가 가장 클 것으로 생각됩니다.
국토부의 안심전세 앱을 다운받아서 사용해 보세요. 빌라나 주택은 아파트와 달리 시세가 불투명합니다. 앱에서 해당 지번을 입력해 적정 시세와 전세가율(보증금/매매가)을 확인하세요. (전세가율이 70%를 넘으면 위험군입니다.) 그리고 집주인이 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 '나쁜 임대인'인지, 세금 체납이 있는지 앱에서 바로 조회가 가능합니다.
그리고 아래 내용은 당일 발행분으로 반드시 요구하여 받으세요.
등기부 등본 -
을구(소유권 외 권리): 근저당권(대출)이 있는지 확인하세요. (근저당+내 보증금 > 집값의 60% 면 위험)
건축물대장 -
위반건축물 여부: 노란색 '위반건축물' 표시가 있으면 중기청 대출이 거절됩니다. 용도 확인: '근린생활시설'이면 주택 대출이 아예 안 됩니다.
국세/지방세 완납증명서 -
2026년부터는 임대인의 동의 없이도 일정 금액 이상 계약 시 조회가 가능하지만, 계약 전 임대인에게 직접 요구하는 것이 가장 확실합니다. (세금 체납은 보증금보다 우선 변제되므로 필수 확인)
확정일자 부여현황 -
(중요) 빌라가 아닌 '다가구 주택(통건물)'이라면, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 확인해야 내 순위를 알 수 있습니다.
상기 내용을 확인하시면 보다 안전한 전세 거래 가능하십니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세보증금을 안전하게 회수를 하기 위해서는 등기부등본상 선순위 근저당권이 없어야 합니다.
아울러 임대인의 국세및 지방세 등의 체납사항을 점검을 하시고 임대인이 향후 보증금 반환이 괜찮을 경제적 상황등을 분석을 잘 할 필요가 있습니다. 또한 확정일자 + 전입신고 필수로 하시고 전세보증보험 가입을 하시게 되면 걱정없이 보증금을 지킬 수 있을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부상 실소유자와 계약자가 동일한지 대조한 뒤 집값 대비 근저당권과 선순위 보증금의 합계가 안전 수치인 70% 이내인지 파악하여 잠재적인 경매 리스크를 최소화해야 합니다. 건축물대자에서 근린생활시설 여부나 위반 건축물 등록 여부를 확인하고 임대인의 세금 체납으로 인한 내 보증금이 뒷순위로 밀리지 않도록 납세증명서 제출을 강력히 요구하시고 계약서 특약에 임대인은 잔금일 다음날까지 소유권 이전이나 저당권 설정을 하지 않는다는 조항을 넣어 대항력이 발생하는 시차를 악용한 사기 수법에 철저하게 대응해야 합니다. 중소기업 청년 대출 승인이 거절될 경우를 대비해서 대출 부적격 판정시 위약금 없이 계약금을 반환한다는 조건을 명시하고 입주 즉시 전입신고와 보증보험 가입을 완료하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세사기 예방을 위해서는 등기부등본과 건축물대장 그리고 임대인 신분증을 확인하여 실제 등기상 소유자와 일치하는지 확인하시고 전입세대열람내역을 확인 후 전세 계약서를 작성하시면 될 것으로 보여집니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 사기를 당하지 않을려면 주변 빌라 시세를 면밀하게 파악해야 합니다.
등기부등본을 보시고 선순위 채권자가 있는지 확인하시고 시세를 파악하시길 바랍니다.
가장 좋은 방법은 전세보증보험을 드는 것입니다.
보증보험은 전세 사기를 당하더라도 보증금을 지킬 수 있기 때문에 꼭 드시라고 말씀드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부등본을 통해 소유주 일치 여부와 근저당 설정을 확인하고 근저당과 내 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘는 깡통전세 매물은 반드시 피해야 합니다. 건축물대장에서 위반건축물 여부를 확인하고 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 집주인의 체납으로 인해 내 보증금의 순위가 밀리지 않는지 검토하셔야 합니다. 계약서 특약에 대출 및 보증보험 가입 거절 시 계약금 전액 반환과 잔금일 다음날까지 권리 상태 유지 조항을 넣어 법적인 보호 장치를 마련해야 합니다. 이사 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하고 보증보험 가입까지 완료하여 추후 발생할 수 있는 사고에 대비하는 것이 가장 안전한 방법입니다.