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금반지를 받았을때, 요즘같아서는 어떻게 돌려줘야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘은 금값이 많이 오르다 보니, 단순히 같은 개수를 맞추면 실제 지출 금액이 크게 차이나는 경우가 많습니다. 그래서 실무적으로는 당시 시세 기준의 금액과 현재 시세를 함께 고려하여 돌려주는 방식이 합리적이라고 여겨집니다. 현금이나 상품권으로 시세에 맞는 가치를 전달하는 방법도 무난합니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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로컬 매장은, 지역에서 난 과채소로, 판매가 이루어지는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.직매장은 일반적으로 지역에서 생산된 농산물을 지역 소비자에게 직접 연결해 주는 방식으로 운영됩니다. 또한, 로컬 매장은 보통 지역 농가와 사전 계약을 맺거나 생산자 등록제를 운영하여 일정 기준을 충족한 농산물만 받습니다.직매장의 장점으로는 대형 유통망을 거치지 않으므로 물류비와 중간 마진이 줄어들어 상대적으로 가격이 저렴하면서도 신선한 농산물을 공급할 수 있는 것이 있습니다. 또한 소비자 입장에서는 ‘어느 농가에서 생산된 것인지’가 표시되어 있어 믿고 구매할 수 있습니다. 반대로 생산자 입장에서는 안정적인 판로를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.질문에 대한 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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아파트 청약에 당첨되었습니다. 자금조달계획서와 부부 공동명의와 관려하여 질문있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 청약 당첨을 축하드립니다. 번호 순서대로 답변을 남겨 드리겠습니다. 청약에 당첨된 사람(아내)이 ‘당첨자’로 지정되어 있기 때문에, 최초 계약서와 자금조달계획서는 반드시 아내 기준으로 작성해야 합니다. 다만, 분양계약 단계에서부터 부부 공동명의로 계약이 가능한 경우도 있습니다. 시행사/분양사무소에 공동명의 신청이 가능한지 확인해 보셔야 합니다. 가능하다면 처음부터 공동명의로 진행하는 것이 이후 절차를 단순화합니다.만약 최초에 단독명의로 계약할 수밖에 없다면, 잔금 납부 및 소유권 이전등기 시점에 공동명의 전환이 가능합니다.남편의 주식 매각 대금, 남편 소득, 전세보증금 등 아내 명의가 아닌 자금은 원칙적으로 ‘배우자 증여’ 항목으로 기재해야 합니다. 단, 부부 공동명의 계약이 처음부터 가능하다면, 남편 명의 자금은 증여가 아니라 본인 지분 투자금으로 처리할 수 있어 세무상 유리합니다.따라서, 공동명의 전환 시점에 맞춰 새롭게 자금조달계획서를 제출합니다. 이때는 각자의 지분 비율에 맞는 자금 출처를 기재하게 됩니다.공동명의로 전환하면 금융기관이 대출 채무를 부부 공동으로 부담(연대보증 형태)하도록 요구할 수 있습니다. 즉, 남편도 채무자로 들어갈 수 있으며, 금융기관 정책에 따라 구체적 방식이 달라질 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었다면 좋겠습니다. 절차 잘 마무리 하셔서 기분 좋게 이사하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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분양권 매매 후 , 입주가 어려울 시 어떤 조치를 취해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저, 가장 중요한 것은 계약 조건과 시행사(또는 건설사)의 입주 지침을 확인하는 것입니다. 통상적으로 입주지정기간이 정해져 있으며, 이 기간 내에 잔금을 치르고 전입을 완료해야 합니다. 만약 자금 조달이 어렵거나 대출 한도 문제로 입주가 불가능하다면, 우선 시행사에 입주 시기 연기(입주지연 신청)를 요청할 수 있는데, 이 경우 연체 이자나 지연 배상금이 발생할 수 있습니다. 그래도 시간을 벌 수 있다는 장점이 있습니다.또 다른 방법으로는 분양권 전매를 고려할 수 있습니다. 다만 분양권 전매는 분양 당시 계약 조건과 지역 규제(투기과열지구, 전매제한 여부 등)에 따라 허용 여부가 달라집니다. 전매가 가능하다면 입주 전 다른 매수자에게 양도하여 자금 부담을 줄일 수 있습니다.결론적으로 1주택자가 되어야 한다면, 기존주택을 빨리 처분하는 것이 현실적인 방안이 될 수 있습니다. 특히 비과세요건, 중과세 회피를 위해서도 기존주택을 매각하는 것이 중요하겠습니다. 질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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상가주택 중 상가비율이 더 커도 1가구 1주택인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가(101.05㎡)가 주택(97.62㎡)보다 넓은 경우에는 “주택”이 아닌 “비주택(상가)”으로 분류되는 것이 원칙입니다. 즉, 이 건물은 세법상 ‘주택 수 계산’에서 주택으로 보지 않기 때문에, 현재 기준으로는 1주택자가 아닙니다.하지만, 몇가지 확인할 사항이 있습니다. 먼저 거주 여부와 임대 여부입니다. 상가주택이라도 실제 임대하거나 거주하는 경우 종합부동산세·양도소득세에서 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 그러나 아버지가 거주 중이지만 질문자 본인 세대와는 분리된 상태라면 큰 문제는 없습니다.다음으로는 양도소득세입니다. 상가주택은 상가 부분과 주택 부분을 구분해 과세합니다. 추후 매도 시 주택 부분에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있으나, 상가 부분은 일반 과세 대상입니다. 면적 비율이 상가 쪽이 커서 주택으로 전체를 묶어 비과세 받기는 어렵습니다.정리하면, 현재 상황에서는 상가 면적이 더 크므로 상가주택은 주택으로 보지 않아 남편 명의 신축 아파트 매수 시 1가구 1주택에 해당, 취득세는 일반세율만 부담하시면 됩니다.궁금하신 사항에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 공급 방식에 대한 전환입니다. 인허가 실적에서 착공 수를 중심으로 실효성을 강화했습니다. 인허가 중심로 하던 경우 인허가만 받아도 공급 세대수에 포함이 되었지만, 이제는 착공을 해야 공급세대수에 포함을 할 수가 있습니다. 수도권 의 공급 목표를 다시 선정했습니다. 연간 27만 가구 5년 동안 135만 가구입니다. 다음으로는 LH 내용입니다. LH가 기존 민간에 매각하던 공공택지를 직접 개발·착공하는 구조로 전환합니다. 이를 통해 약 6만 가구를 공급할 예정입니다. 그리고 장기 미사용 비주택용지의 용도를 주거용으로 전환해 1만5천 가구 추가 확보를 추진합니다.추가적으로는 도심 내 노후시설이나 유휴부지 활용으로 공급을 확대할 전망이며, 재개발 재건축 정비사업의 절차를 간소화해 활성화할 계획입니다. 이상으로 질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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강화된 LTV 규제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치게 되는 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, LTV 규제가 강화된다는 것은 곧 대출을 받아 집을 살 수 있는 자금 여력이 줄어든다는 의미입니다. 특히 수도권 및 규제지역의 경우 대출 비율이 크게 제한되므로, 이미 자금 여력이 부족한 1주택자나 무주택 실수요자에게는 부담이 커질 수밖에 없습니다. 여기서 전세대출 한도까지 축소가 되버리면, 전세자금 마련이 어려워서 월세로 이동하는 현상이 가속화 될 것입니다. 결과적으로 거래량은 더욱 줄어들고, 매수심리 위축으로 단기적으로는 집값 하방 압력이 커질 수 있습니다. 특히 투자 목적의 수요는 크게 줄어들고, 실수요 중심의 시장이 강화되는 효과가 있을 것입니다. 다만 장기적으로는 가계부채 증가 억제와 부동산 시장의 과열을 막는 긍정적인 효과도 있습니다.단기로는 부정적 영향, 장기적으로는 안정성 증가에 기여하게 되는 측면이 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1) 묵시적 계약 연장 여부임대차 계약은 법적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면, 동일한 조건으로 계약이 묵시적으로 연장됩니다. 질문자님의 계약은 2025년 10월 25까지 유효하므로, 이미 8월 25일이 지난 시점에서 묵시적 계약 연장이 된 것입니다. 2) 자동이체일과 연체 문제자동이체가 휴일로 인해 다음 영업일에 빠져나간 것은 통상 ‘연체’로 보지 않습니다. 실제 판례나 실무에서도 이러한 사유는 임차인의 귀책으로 보지 않고, 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 행사에 불리하지 않습니다. 총 15일 정도 지연된 기록은 문제가 되지 않습니다.3) 관리비 인상 가능성월세는 임차인 동의 없이는 임대인이 일방적으로 올릴 수 없지만, 관리비는 건물 관리에 실제로 필요한 비용이 증가했을 경우 합리적으로 조정될 수 있습니다. 다만 관리비 명목으로 사실상 월세 인상을 하는 것은 불법입니다. 이러한 꼼수를 증거로 증명할 수 있다면, 법적 다툼의 여지가 있습니다.4) 집주인이 받아들이지 않는 경우집주인이 지금 월세 인상을 요구해도, 법적으로는 임차인이 거절할 수 있고 계약기간 동안은 기존 조건을 유지할 권리가 있습니다. 만약 집주인이 끝까지 받아들이지 않고 강제로 내보내려 한다면, 임차인은 계약서와 주택임대차보호법을 근거로 버틸 수 있습니다. 단, 계약 만료 시점이 오면 집주인이 갱신 거절을 할 수 있으므로, 그때는 계약갱신청구권(최초 1회, 2년 연장 가능)을 행사해서 최대 ’27년 10월 25일까지 거주할 수 있습니다. 하지만, 계약갱신 청구권을 사용해도 최대 5% 월세인상은 가능한 점 참조를 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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월세 선불 계약시 마지막 달 월세 납부 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세 계약에서 자주 그리고 흔하게 헷갈리는 부분들이 선불월세입니다. 말씀해신 대로 5월 2일에 입주하면서 내신 금액은 5월 사용분입니다. 4월초에 4월 사용분을 지급한 것이기 때문에 , 별도로 돌려받으실 필요는 없겠습니다. 하지만, 5월2일에 선납하고, 5월 말에 6월분을 선납해 왔다면, 4월 말에 낸 5월분은 돌려받아야겠죠.조금 더 자세히 적어주시면 분명하겠지만, 위 내용을 토대로 다시한번 잘 계산해 보시면 답은 나올 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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이제 월세방을 빼야 되는데 집주인이 다른 세입자를 구해야 된다고 해서 비번을 알려달래요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 현재 거주하는 상황에서 집 비번까지 공유해 가면서 다음 세입자에게 집을 보여줄 의무는 없습니다. (계약서에 명시된 것이 아니라면) 하지만, 보통 임대인이 원활하게 임차인에게 보증금을 내어 주기 위해서는 공실 없이 다음 세입자가 들어오는 것이 중요하기에 어떻게든 일정을 맞추어 넣으려고 하는 것입니다. 너무 불편하시면, 질문자님이 계시는 시간에만 집을 보러 오라고 부동산에 이야기 해서 최대한 협의점을 찾는 것이 좋습니다. 법적으로는 계약 만료일에 다음 세입자가 있든 없든 보증금을 내주어야 하지만, 그렇지 않은 상황이 벌어져 임차인이 피해를 보는 상황이 실무에서는 발생하기 때문입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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