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디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 디딤돌대출의 실거주 의무는 원칙적으로 “소유권 이전 등기일로부터 1년 이상 계속 거주”하는 것을 의미합니다. 중간에 전입을 빼서 거주 요건이 끊기게 되면, 은행 입장에서는 의무 미이행으로 간주하여 대출 회수를 요구할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 ‘남은 기간만 다시 채우면 된다’는 해석이 가능하다는 이야기도 있으나, 디딤돌대출 취급기관(주택도시기금 위탁은행)의 내부 지침에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 일반적으로는 “처음부터 다시 1년을 채워야 한다”는 입장이 많기 때문에, 정확한 판단은 해당 대출을 취급한 은행이나 주택도시보증공사(HUG)에 확인하는 것이 안전합니다.둘째로, 양도소득세 비과세 요건은 “2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(조정대상지역일 경우)”를 충족해야 합니다. 질문자님의 경우 실거주 요건이 중간에 끊겼기 때문에, 남은 기간만 다시 채워도 세법상 ‘계속 거주’로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 현재 상태에서 매매를 진행하면, 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도세가 과세될 수 있습니다.정리하면, 디딤돌대출의 실거주 의무는 은행 지침상 대체로 “처음부터 1년 재거주”를 요구하는 경우가 많고, 양도세 비과세 역시 실거주 연속성이 깨졌기 때문에 비과세 적용이 어렵습니다. 따라서 향후 매매나 거주 계획은 반드시 대출 취급 은행과 세무 전문가에게 개별적으로 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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우리나라 전망 어떻게 보이시나요? 좋아보이나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.나라의 전망에 대해 좋다 나쁘다 한마디로 표현할 수는 없겠지만, 긍정적으로 보이는 부분도 있고 부정적인 부분도 있습니다. 하지만 전 세계에서 우리나라를 보는 인식은 아직 전쟁중인 국가이며, 한국에 대해 잘 모르는 외국인들은 어디 변방에 찌그러져있는 작은 나라 라고만 생각하 는 경우도 많습니다. 한국이라는 이름을 모르는 사람도 아직 많고요.그래서 아직 성장의 여지가 있다고 보는데, 가장 우려스러운 것은 인구가 너무 가파르게 줄고 있다는 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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전세를 중도에 빠져야 하는 일이 생겼을때에 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 어떤 상황이신지를 좀더 자세히 알면, (묵시적 갱신이 되었는지, 아니면 계약 연장이 되었는지, 혹은 첫 2년 을 아직 채우지 않았는지 등) 자세한 답변을 드릴 수 있겠습니다만, 말씀하신 대로 답을 드리면, 일반적으로 현업에서는 세입자가 스스로 다음 세입자를 구해서 집어 넣고 가는 것이 일반적입니다. 이런 경우 중개수수료는 세입자가 부담하게 되며, 이 내용은 반드시 집주인과 상의를 하고 진행하는 것이 바람직 합니다. 제일 중요한 것은 나의 전세보증금인데, 이것을 안전하게 돌려받기 위함입니다. 질문에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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원룸 계약서..한번봐주실래요 뭐 이상한거없는지..첨이라서
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.양식상으로는 문제 없어보입니다. 일반적으로 중개사사무소에서 사용하는 양식이네요.8조 9조에 공인중개사 내용이 들어갔는데, 삭제하시면 좋겠습니다. 그리고 맨 아래 공인중개사란에도 중개사가 없다는 표시를 하면 좋겠네요.강아지 민원은 나중에 어떤식으로 발생 진위 여부를 확인할지 모르겠네요.게다가, 민원 발생 시 1달이내 퇴거하라고만 되어있고, 퇴거시 보증금 주겠다는 말은 없네요?이런 경우 퇴거만 당하고 보증금은 다음세입자 구해야 주겠다고 할 수도 있으니 특히 조심하세요.특약이 임차인에 불리한 부분입니다. 이부분만 정리하시면 크게 문제 될 것은 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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지방 1주택자가 서울에 매매를 하는 경우 취득세가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방 1주택 + 서울 1주택 일 경우 2주택자가 되어 취득세율 8% 가 적용됩니다. 일시적 2주택 요건을 충족하시게 될 경우 (기존주택 1년이내 처분) 1~3% 의 취득세율을 적용받습니다. 다만, 처분 기한을 지키지 못하면 다시 중과세율(8%)이 적용됩니다.좋은 매매 되시기를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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토지거래 허가제 지역 월세 세입자 있는집 매매하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 좋은 것은 임차인 계약 종료 후 매도하는 것입니다. 그러나, 그런 상황이 아닐 것 같네요.그러면 임차인의 동의를 받아서 매수인 실거주로 전환하는 매매를 택할수도 있습니다. 그러나 현재 상황에서는 임차인 계약 만료 후 매도를 진행하는 것이 가장 안전하고 현실적인 방법입니다. 그 전까지는 매수자를 찾더라도 허가가 나지 않아 계약이 무산될 위험이 큽니다. 따라서 매수 희망자와 협의 시, “임대차 종료 이후 소유권 이전”을 조건으로 하는 계약 구조를 설계하는 것이 바람직합니다.잘 해결되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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동네상권 아파트단지 홍보방법중 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 단지 상권에서 인근 주민을 대상으로 소매나 공동구매 형태의 장사를 시작하려는 경우, 가장 중요한 포인트는 “주민이 신뢰할 수 있고, 반복적으로 접할 수 있는 홍보”입니다. 말씀하신 방법을 비교해보면 다음과 같은 장단점이 있습니다.아파트 게시판 홍보장점: 입주민 대부분이 공지나 생활 정보를 확인하는 공간이라 노출 빈도가 높음. 관리사무소의 승인만 받으면 비교적 저렴한 비용으로 꾸준히 홍보 가능.단점: 게시판 광고물이 많거나 잘 관리되지 않는 경우 시각적 주목도가 떨어질 수 있음. 단순한 종이 광고로는 효과가 제한적일 수 있음.우편물(전단지, 안내문) 홍보장점: 세대별로 직접 전달되므로 개별 노출이 보장됨. 특별 할인 쿠폰이나 공동구매 안내문을 포함하면 반응률이 올라갈 수 있음.단점: 우편함 광고물이 워낙 많아 쉽게 버려질 수 있음. 인쇄·배포 비용이 게시판보다 높음.효율성 측면에서 본다면, 게시판과 우편물 홍보를 병행하는 것이 가장 효과적입니다. 초기에 공동구매나 이벤트를 알릴 때는 우편물로 개별 홍보를 하고, 이후에는 게시판이나 현수막, 단지 내 소규모 시식·체험 행사 등으로 기억을 강화하는 방식이 좋습니다.부디 홍보가 잘 되어 성공적인 판매 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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서울 근저당 없는 전세인데 판단을 못하고 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근저당이 없다면, 일단은 그렇게 위험한 상황은 아닙니다. 전세권을 설정해서 선순위 채권자가 되시면 추후 큰 무리는 없을 것입니다. 다만, 보증보험은 전세사기·경매 상황에서 임차인의 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 하는 장치인데, 이게 안 된다는 건 불확실성이 커진다는 의미입니다. 특히 다세대 주택의 경우, 경매가 진행될 때 시세보다 낮게 낙찰되는 사례가 있어 보증금 회수율이 떨어질 수 있습니다.전세권 설정과 전입신고 확정일자 까지 하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 즉 집이 경매로 넘어가도 일정 범위 내에서는 보증금 회수가 가능합니다. 다만, 다세대 주택이라 낙찰가가 전세금보다도 떨어질 가능성을 염두에 두어야 하죠.이런 경우에는 집주인의 만기 시 상환능력이 어느정도 되는지를 확인해 보아야 합니다. 또한, 다른 주택이 있는지, 다른 사업 등으로 인해 해당 주택이 위험해질 우려가 있는지를 살펴야 합니다. 자본이 충분한 집주인이라면, 문제 될 것 같지 않지만, 다른 이슈로 인해 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우에는 경매 낙찰가만이 유일한 희망이 됩니다. 그래서 저는 안전하다고는 판단하지 않는 편입니다. 전세사기라는 것이 치고싶어서 치는게 아니죠. 이러저러 하다가 전세보증금 못돌려주면 그게 전세 사기인데요. 요즘엔 보증보험 되지 않는 곳은 추천 드리고 있지 않습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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경기 아파트 1채 상속받은 상태인데 무주택자로 청약 신청 가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상속을 받아 아파트를 소유하고 계시므로 유주택자 입니다. 무주택으로 인정 받을 수 있는 경우는 상속주택을 지분으로 상속받아 공동 소유 상태이거나, 일정 요건(예: 농어촌 주택, 소형·저가 주택, 멸실 예정 주택 등)에 해당할 때에 한정됩니다.상속 개시일부터 5년간 무주택이라는 규정은 공동 상속인인경우에 한합니다. 단독상속이기 때문에 이미 1주택자 이십니다. 해당 주택을 처분하지 않는 이상 무주택으로 인정 받을 수 없습니다. 다른 예외는 없습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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재계약 관련해서 부동산 관련 전문가의 경험담을 통해 실제는 어떤지 궁금해요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.궁금하신 점에 대해 질문하신 번호에 맞도록 아래에 답변을 드릴게요.집주인이 다른 계약자와 계약하고자 하는 경우 계약갱신청구권을 사용하여 2년 추가 거주할 수 있습니다. 이것은 집주인 실거주 목적 등 몇가지 조건을 제외하고는 집주인이 받아들여야 하는 사항이라서 4년까지가 최대입니다. 계약갱신청구권을 사용하는 경우 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 그리고 2+2 즉 4년을 다 살고나서 다음계약을 할 때, 얼마를 올리든 내리든 새 계약이라 아무 상관이 없습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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