경제
증여.매도어느것이 더 나을까요? 질문드림니다
다주택자입니다.
감정가6억9천의주택을 자녀3인(31세. 28세.27세모두 경제생활함)에게 공동명의로 주고싶은데 증여와.매도 고민입니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 증여와 매매를 선택하는 과정은 세금에 대한 부담이 어느쪽이 더 적은지를 보고 판단하셔야 합니다. 일반적으로 증여의 경우 증여세의 부담이 , 매매의 경우 양도소득세에 대한 부분과 직계존비속간 증여 추정에 따른 정상거래로의 자금이체등을 명확해야하는 부담이 있을수 있습니다. 일단 증여의 경우도 직계존비속간 5천만원까지는 비과세되지만 초과되는 금액에 대해서는 증여세가 부과되는데 질문처럼 자녀 세명에게 증여를 할 경우 지분에 따라 금액이 구분되고 각 5천원만 비과세를 공제한 5.4억에 대한 증여세는 부담이 될수 있습니다. 물론 지분에 따른 양도가액이 달라지므로 증여세율은 낮게 적용이될수 있지만 세금부담을 피하기는 어려울수 있습니다. 반대로 매매의 경우 자녀분들이 직접 자금을 이체하고 계약서작성등을 하여야 하는데, 사실상 양도차익이 없는 경우라면 해당 방식이 유리한 부분이 있을수도 있습니다 .정확한 결정은 각 세금에 대해서 세무전문가등의 도움을 받아 비교를 해보신뒤 결정을 하셔야 할듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
감정가 6억9천만원을 자녀 3인에게 공동으로 증여하면 1인당 약 2억3천만원씩 이전됩니다. 성인 자녀 증여 공제 5천만원을 제외한 과세표준 약 1억8천만원에 대해 증여세가 부과되며, 1인당 대략 2천만~3천만원대 세금이 발생합니다.
매도로 진행하면 자녀는 취득세를 부담하고, 부모는 다주택자라면 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 시가보다 낮게 매도하면 차액은 증여로 간주되므로 정상 시가 거래가 전제입니다. 현재 보유 주택 수와 양도세 중과 여부를 먼저 계산한 뒤 결정하는 것이 정확합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
자녀 3인이 공동으로 매매 대금 인당 2.3억을 지급할 능력이 있다면 매매를 추천드립니다. 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르면 다주택자라도 기본세율만 적용받아 세부담이 대폴 줄어듭니다. 감정가 6.9억 대비 5% 또는 3억원 이상 낮게 팔면 부당행위계산부인 규정으로 세금이 재산정되니 주의하시고 자녀들의 소득 증빙이나 기존 자산으로 대금을 치뤘다는 통장 기록이 완벽해야 합니다. 만약 자녀들의 소득이 적어 매매 대금을 마련하기 어려우면 증여를 선택하면 됩니다. 6.9억을 3명에게 나누어 인당 증여가액은 2.3억입니다. 성인 자녀 공제 후 1.8억에 대해서만 과세되므로 20% 세율 구간을 적용받아 비교적 저렴합니다. 다만 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 다주택자 증여시 증여취득세 중과가 적용될 수 있으니 지자체에서 따로 확인해 보시길 바랍니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택을 활용할 수 있다면 매도방식이 세금 총액 면에서 유리할 가능성이 큽니다. 다만 자녀 3인이 각자 2억 3천만원에 달하는 매매 대금을 지급할 수 있는 소득 증빙에 완벽해야 하며 시가보다 너무 낮게 거래할 경우 국세청으로부터 부당행위계싼부인 규정에 따라 세금이 재산정될 위험이 있습니다. 반면에 자녀들의 자금 여력이 부족하다면 증여를 선택하되 인당 2억 3천만원씩 지분을 나누어 10~20%의 낮은 증여세율 구간을 적용받는 것이 전략적입니다. 이때 주의할점은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 최대 12% 중과 취득세가 부과될 수 있으므로 해당 주택 소재지으 규제 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 만약 주택에 대출이나 전세보증금이 있다면 이를 자녀에게 승계하는 부담부증여를 통해 증여세 부담을 낮추는 방법도 함께 검토해 보시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 자녀에게 증여를 하게 될 경우 각각 5000만원 인당 공제를 받더라도 증여세가 각각 2600만원 정도 나오게 됩니다.
또한 자녀들이 증여를 받을 경우 자녀들도 1주택자로 잡히게 되어 자녀들이 주택이 있을 경우나 향후 주택 구입 시 2주택자가 되게 될 경우 취득세나 대출등에 문제가 될 수 있습니다.
따라서 개인적인 의견이지만 주택수를 줄이기 위해서는 자녀 한쪽으로 증여를 하는 방법과 매도를 해서 현금으로 증여를 하는 것이 좀 더 낫지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
세금도 절감하면서, 부를 자녀에게 물려준다는 것은 고민이 많이 되죠.
증여로 진행할 경우는 증여재산공제와 세율 분산효과를 이용하게 됩니다.
성인자녀 1명당 5천만원씩 총 1억 5천만원에 대해서는 공제 되어 나누어 줄 수 있습니다.
6.9억일때 각 2.3억 즉 1억 8천에 대해서만 증여세를 내게 되는거겠네요.
1-5억 구간에 해당해서 증여세 20%로 적용되게 되겠습니다.
매매일경우는 실자금 출처가 명확해야 인정됩니다. 부모자식간 거래이기 때문이에요.
자금 출처를 증빙하려면 소득이나 자산으로 대금지불 능력이 있음을 입증해야 합니다.
차입금도 인정은 되지만 , 이자지급 등 사후관리가 까다롭다는 점 알고 계셔야 합니다.
저가양도를 활용하면 어떠실지요. 시가의 5% 또는 3억원 중에 적은 금액까지는 낮게 팔아도 증여세를 물지 않습니다.
이걸 이용해서 6.5억 선으로 가격을 낮추는 것도 생각해보세요.
그런데, 부모님의 양도소득세 부담이 있겠습니다. 다주택자이므로 양도세 중과 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
결론적으로 양도소득세 부담이 크지 않다면, 그리고 자녀들 소득이 모두 있는 상태라면, 매매를 고려하시는 것이 절세하는 방법일 것으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 다주택자 이므로 시세보다 약간 저렴하게 매매를 추천드리며 + 일부 차용 방식을 적용하는 것이 세무적으로 가장 유리하다 말씀드립니다.
자금 조달은 자녀들 기존 자금을 사용하고 부모님에게 인 당 1억 원씩 차용증 작성하고 나머지는 담보대출 또는 전세 보증금을 활용하시면 좋을 듯 합니다.
매매 + 일부 차용 형식은 부모님에게는 양도세를 내고(규제지역이라면 중과 유예 활용) 자녀들은 증여세 없이 주택을 취득할 수 있어 가장 이상적이라 생각합니다.
감사합니다.