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공인중개사 시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 중개사 시험을 준비중이시군요. 3개월 남은 시점에서 동차합격을 목표로 공부하고 계시구요. 현 시점에서 가장 빠른 방법은 민법을 제외하고 나머지는 기출문제 위주로, 민법은 기본서 다회독을 위주로 공부하시는 것을 추천드립니다. 공법, 중개사법, 부동산학개론 등 다른 법규나 개론의 경우 문제가 정해진 경우가 많으나, 민법의 경우 범위가 넓고 그 적용내용이 광범위 하여 다독을 통해 내용을 이해하고 파악하는 것이 시험에 더 도움이 되기 때문입니다. 말씀드린 방법으로 저도 그렇게 공부를 해서 동차 합격을 했습니다. 도움이 되시길 바라며, 꼭 ! 합격하시기 바랍니다. 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.17
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전세집 주인이 중개수수료 명목으로 돈을 요구합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인의 요구에 상당히 당황스러우실 텐데요. 아래에 차근차근히 설명해드릴 테니, 허튼 소리 못하게 설명해주세요.집주인의 요구는 합법적 요구가 아닙니다. 요구하면 안된다고 법적으로 쓰여져 있지는 않지만, 집을 새로 전세 놓지 않고 매매처리 한 것은 집주인의 선택입니다. 매매든 전세든 새로운 계약을 맺을 때 발생하는 중개수수료는 계약자 당사자 부담이 원칙입니다. 매매로 팔았으면 집주인이 중개수수료를 내는 것이 맞습니다. 즉 임차인이 부담해야 할 법적 근거는 전혀 없는 것이지요. 집주인이 팔생각 없었는데 중도퇴실해서 팔았다 라고 주장하는 것은 주장일 뿐, 법적 근거 없는 떠넘기기 입니다. 집주인이 보증금에서 수수료를 공제하고 지급하는 경우 불법입니다. 임대인은 임대차계약 종료 시, 임차인의 귀책이 없는 한 보증금 전액을 반환해야합니다. 현재 파손, 계약위반 등의 귀책사유가 없으시고, 3개월전 사전협의까지 한 상태면, 임차인의 귀책은 전혀 없습니다. 따라서 법적으로 전액 반환해야 하는 내용을 반환하지 않았기 때문에 위법입니다. 소송이 가능하며, 승소확률이 훨씬 높습니다. 만약 임대인이 마음대로 중개수수료를 공제하고 지급한다면, 법원에 임차권등기명령을 신청해서 전입신고 및 확정일자를 유지하시기 바랍니다. 이 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이 등기부에 등기되므로, 판매시 문제를 일으키기 때문에 해당 내용을 해결하지 않으면 집주인은 집 판매에 애를 먹게 됩니다. 보통, 내용증명 만으로 입금해주는 경우가 많기 때문에 마음놓고 진행하시면 됩니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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국가 지원금 매장 등록 하는 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 질문자님의 가게가 지역화폐가맹점으로 등록되어 있어야 가능합니다. 이 신청은 온라인과 오프라인 두가지로 가능합니다. 먼저 온라인 신청은 경기지역화폐(경기도라고 가정했을때) 통합 플랫폼에 접속하시어 대표자 회원가입 및 로그인 하고 가맹점 신청 메뉴로 접속하셔서 사업자등록증 등 첨부서류를 업로드 하시면 됩니다. 만약 경기도가 아니실 경우 해당 지역의 지역화폐 홈페이지를 들어가서 비슷한 메뉴로 신청하시면 됩니다. 이것도 너무 복잡할 경우에는 지역 시/군/구청의 소상공인 지원부서를 방문하셔서 신청서 및 사업자 등록증 사본을 오프라인으로 제출 하실 수도 있습니다. 가입 대상은 대표자 본인이 운영하는 소상공인 매장을 대상으로 하며, 해당 지역 사업장, 연매출 기준내, IC 카드 단말기 보유 업체 입니다. 잘 신청하셔서 이번 지원금 사용 가능한 매장이 되시어 매출 올리시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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누수탐지비용 질문드립니다!! 빌라
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아랫집 천장에서 물이 새는 경우는 윗집 상수배관, 오수배관, 난방배관이 문제일 수 있습니다. 이런 경우 탑지의 종류에 따라 가격이 많이 바뀌는데요.특별한 작업이 필요없는 일반적인 탐지의 경우 10-30만원 선입니다. 그러나 이 경우에는 아마도 정밀탐지를 이용해 공사 위치를 파악하여야 하므로 장비를 사용하는 탐지를 하여야 할 것으로 보입니다. 그러면 20-50만원 정도가 발생할 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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공시지가 1억 이상과 1억미만 아파트 소유자의 전세대출
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 부부합산 기준으로 전세대출 가능여부를 판단하는 기준에 미루어 볼 때 , 대출이 불가능 하겠습니다. 질문자의 경우 부부합산기준으로 2주택 보유자 이시며, 설령 하나가 공시지가 1억 미만이더라도 주택 수로만 합산하므로, 현재 2주택자로서 전세대출은 불가능합니다. 비규제지역 상관없이 주택이 2주택이므로 배제 사유에 해당합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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세대원들이 아파트 재개발 구역 내 2개부동산 소유한 경우 일부만 현금청산 가능한지
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시 및 주거환경 정비법에 따라 동일세대가 복수의 부동산을 가졌더라도 분양은 1건만 가능합니다. 따라서 나머지 부동산은 "분양권" 이 없으므로 현금청산의 대상이 됩니다. 말씀하신 일부만 조합원, 나머지는 현금청산 에 대해서도 임의선택이 불가하십니다. 조합원 지위는 조합설립인가 시 부동산 소유자이면 자동발생을 하고, 분양신청을 안하면 현금청산이 되는데요, 조합원이었기 때문에 영업보상에 해당하지 않습니다. 결론적으로 조합원 스스로 "이 부동산은 청산받을게요" 하고 선택하는 것이 불가하기 때문입니다. 실무적으로 조언을 드리면, 현재 상태로는 식당에 대해 영업보상을 기대하기가 매우 어려운 상태입니다. 조합원 지위가 성립되는 시점을 기준으로 소유 여부를 확인해 보시고, 조합설립인가 전에 명의이전 또는 제 3자 매도 외에는 특별한 방법이 없습니다. 영업보상이 중요한 이슈라면, 변호사 또는 감평사와 협의하여 보상 가능한 방식으로 분리대응을 준비하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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분양권 전매시 매도인이 드는 비용은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합원 분양권은 "부동산(입주권)"으로 양도소득세 과세 대상입니다. 과세 기준은 취득시점과 매매시점의 시세차익에 대해 과세하고요, 보유기가노가 거주여부에 따라 세율이 달라집니다. 그런데 거주는 하지 않으실테니 세율은 45% 가 됩니다. 지방소득세로 양도소득세의 10% 가 추가 과세됩니다. 마지막으로 중개수수료가 붙겠네요.만약 분양권을 4억에 사시고 6억에 판매하시는 거면, 차액인 2억원에 대한 45% 의 양도소득세와 4.5%의 지방소득세 그리고 기타 인지세 서류비용 등이 추가로 나오겠습니다. 이상, 빠른 답변이었습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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현금4천으로 내집마련하거나 불리는 확실한방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.머릿속이 복잡하시겠어요. 질문이 여러가지로 있으신데, 우선 내집을 마련하는 것이 가장 기본이 된다고 생각합니다. 내집 마련을 최우선으로 정하셨을 경우 수도권 외곽 빌라를 노려볼 수 있겠습니다. 대출 활용시에 말씀하셨던 LTV 는 비규제지역에서 최대 70%까지 가능하므로 이 점 참고해주세요.다만, 현재 신용대출이 있어서 DSR 제한이 있습니다. 월 소득대비 대출 원리금이 90만원 이상이면 대출이 거절될 가능성이 큽니다. 따라서 이럴 경우에는 전세 보증금 +매수 전략도 생각해 볼 만 합니다. 경매도 한번 생각해 보세요. 수도권 외곽의 소형빌라나 감정가 1억이하의 유찰된 물건을 확인해 보시기 바랍니다. 자산 불리기는 우선고려대상에서 멀어진 감이 있어서 넘어가겠습니다. 다른 방식으로는 무주택 혜택 + 청약을 활용하는 방법입니다. 신혼부부 청약 자격이 내년 3월이 만기라면 그전까지 청약통장 무주택을 유지하여 가점을 관리합니다. 그리고 나서 특별공급 위주로 시도를 해 보시기 바랍니다. 답변이 도움이 되길 바래요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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건물 설계 배수 문제 도와주세요 비만 오면 그래요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아... 이 문제는 집주인이 쉽게 보아 넘길 문제가 아닌데요.통기관이 부족하거나 막히는 경우 이런 상황이 자주 발생합니다. 원래 건물 배수는 중력으로 빠지게 되며, 이때 공기흐름이 확보되어야 물이 잘 내려갑니다. 통기가 불량할 시, 배관 내 음압이 발생하여 공기가 싱크대, 변기, 세면대 등에서 보글보글 올라옵니다. 이것은 부실설계 및 부실시공으로 발생하는 문제입니다. 만약 비가 오는날만 유독 그렇다면, 우수와 오수 배관이 분리되지 않은 것입니다. 폭우 시 우수관로가 역류하고, 이것이 내부 오수를 밀어올리는 경우가 있습니다. 이게 결국 심해지면 집의 오수가 전부 역류하여 집안으로 침투하는 상황이 발생하는 것이지요.집주인이 방치하다가 세입자 피해가 발생하면, 손해배상의 책임이 있습니다. 이것은 전세계약 해지 사유이므로 반드시 수정이 필요한 문제입니다. 동영상, 사진 등을 촬영하여 증거를 확보해 두시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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경제학에서 시장 효율성이 높다는 무엇을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경제학에서 말하는 시장효율성은 시장의 정보 반영 능력이 뛰어나다는 뜻입니다. 쉽게말해서 누군가가 특정 정보를 얻었을 때, 그 정보가 이미 가격에 반영되어 있어서 더이상 그것으로 이득을 취하기가 어렵다는 말이지요. 주식시장을 예로 들어보겠습니다. 어떤 기업이 주가에 영향을 미칠 수 있는 좋은 실적을 발표한 경우 효율적인 시장이라면, 실적 발표와 동시에 주가가 바로 올라서 누구도 그 정보로 큰 차익을 얻기는 힘들죠. 그러나 비효율적인 시장이라면, 정보가 늦게 반영되어 먼저 안 사람은 싸게 사서 나중에 비싸게 팔아 차익을 챙길수가 있겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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