전문가 프로필

답변 내역

재건축시 최선의 방법은 뭘까요? 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 이런 경우에는 재건축 참여여부 부터 결정을 내리셔야 합니다. 재건축 후 새 아파트를 분양받아 계속 거주할 계획이 아니라면, 재건축 참여보다는 매도 후 전세 또는 저리 대출을 통한 새 주거지 이전도 고려할 수 있습니다.재정적 현실을 고려하면, 영끌 대출을 통한 분양권 확보는 상당한 리스크가 있습니다. 60대 부모님과 미혼 자녀의 경우, 소득·신용 상태에 따라 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 의료비 부담이 큰 상황에서는 추가 대출을 받는 것이 어렵거나 부담이 클 수 있습니다.그래서 현실적인 선택지로는 먼저 조합원 참여하신다면, 조합원으로 참여하되, 추가 분담금이나 대출 부담을 최소화하는 방식으로 참여하는 것이 좋겠습니다. 새 아파트 분양을 목표로 하기보다는, 매도 후 전세 전환 하는 전략으로 가시는 것도 좋겠습니다. 이자 부담기간을 최소화하면서도, 현금확보를 할 수 있는 방안입니다. 또는 아예 분양권을 포기하고 현재 아파트를 매도해 자금을 확보하는 것입니다. 재건축이 예정되어 있다면 시세가 오를 테니 현금을 확보하기에 용이 합니다. 하지만, 재건축이 완료될 시점보다는 이익이 크게 줄어들기는 합니다. 질문에 적절한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
5.0
1명 평가
0
0

lh 청약플러스 주택매도 공고문을 통해서 빌라를 lh에 매입 문의 하는 법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지 방법이 있습니다. 먼저 LH 청약센터 홈페이지(https://apply.lh.or.kr) 접속 후, 주택매도 공고문 또는 청약플러스 공고문 메뉴에서 해당 지역 및 빌라 매입 공고를 확인합니다.두번째는 직접 연락하여 상담하는 것입니다. 공고문 내 안내된 연락처(보통 LH지역본부 매입 담당 부서)로 전화 또는 이메일 문의를 통해 빌라 매입 가능 여부와 세부 절차를 확인합니다.세번째로는 온라인 신청입니다. LH 홈페이지에서 제공하는 주택 매도 신청서 양식을 다운로드하거나, 공고문 안내에 따라 온라인 접수를 진행합니다.위와 같이 하면 매도하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
5.0
1명 평가
0
0

디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 디딤돌대출의 실거주 의무는 원칙적으로 “소유권 이전 등기일로부터 1년 이상 계속 거주”하는 것을 의미합니다. 중간에 전입을 빼서 거주 요건이 끊기게 되면, 은행 입장에서는 의무 미이행으로 간주하여 대출 회수를 요구할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 ‘남은 기간만 다시 채우면 된다’는 해석이 가능하다는 이야기도 있으나, 디딤돌대출 취급기관(주택도시기금 위탁은행)의 내부 지침에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 일반적으로는 “처음부터 다시 1년을 채워야 한다”는 입장이 많기 때문에, 정확한 판단은 해당 대출을 취급한 은행이나 주택도시보증공사(HUG)에 확인하는 것이 안전합니다.둘째로, 양도소득세 비과세 요건은 “2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(조정대상지역일 경우)”를 충족해야 합니다. 질문자님의 경우 실거주 요건이 중간에 끊겼기 때문에, 남은 기간만 다시 채워도 세법상 ‘계속 거주’로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 현재 상태에서 매매를 진행하면, 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도세가 과세될 수 있습니다.정리하면, 디딤돌대출의 실거주 의무는 은행 지침상 대체로 “처음부터 1년 재거주”를 요구하는 경우가 많고, 양도세 비과세 역시 실거주 연속성이 깨졌기 때문에 비과세 적용이 어렵습니다. 따라서 향후 매매나 거주 계획은 반드시 대출 취급 은행과 세무 전문가에게 개별적으로 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0

우리나라 전망 어떻게 보이시나요? 좋아보이나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.나라의 전망에 대해 좋다 나쁘다 한마디로 표현할 수는 없겠지만, 긍정적으로 보이는 부분도 있고 부정적인 부분도 있습니다. 하지만 전 세계에서 우리나라를 보는 인식은 아직 전쟁중인 국가이며, 한국에 대해 잘 모르는 외국인들은 어디 변방에 찌그러져있는 작은 나라 라고만 생각하 는 경우도 많습니다. 한국이라는 이름을 모르는 사람도 아직 많고요.그래서 아직 성장의 여지가 있다고 보는데, 가장 우려스러운 것은 인구가 너무 가파르게 줄고 있다는 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0

이제 공인중개사의 인기는 예전만큼 못한 듯 하네요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현장에서의 분위기도 좋지가 않습니다. 그래서 제가 열심히 아하 활동을 하고 있는 것이기도 합니다. 우선 거래량 자체가 요즘 많이 줄었으며, 인기 지역을 제외하고는 거래가 없다시피 하므로 좋은 영향이 갈 리가 없겠죠. 하지만, 지역을 계속 옮겨서 해당 지역에 거래량이 많은 종목을 따라다닌다면, 여전히 해 볼만 합니다.중개사 시험도 어려워지고 있다고 들었습니다. 제가 생각하기에도 수를 좀 줄이는 것이 좋아 보입니다. 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.08.27
0
0

전세를 중도에 빠져야 하는 일이 생겼을때에 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 어떤 상황이신지를 좀더 자세히 알면, (묵시적 갱신이 되었는지, 아니면 계약 연장이 되었는지, 혹은 첫 2년 을 아직 채우지 않았는지 등) 자세한 답변을 드릴 수 있겠습니다만, 말씀하신 대로 답을 드리면, 일반적으로 현업에서는 세입자가 스스로 다음 세입자를 구해서 집어 넣고 가는 것이 일반적입니다. 이런 경우 중개수수료는 세입자가 부담하게 되며, 이 내용은 반드시 집주인과 상의를 하고 진행하는 것이 바람직 합니다. 제일 중요한 것은 나의 전세보증금인데, 이것을 안전하게 돌려받기 위함입니다. 질문에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0

원룸 계약서..한번봐주실래요 뭐 이상한거없는지..첨이라서
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.양식상으로는 문제 없어보입니다. 일반적으로 중개사사무소에서 사용하는 양식이네요.8조 9조에 공인중개사 내용이 들어갔는데, 삭제하시면 좋겠습니다. 그리고 맨 아래 공인중개사란에도 중개사가 없다는 표시를 하면 좋겠네요.강아지 민원은 나중에 어떤식으로 발생 진위 여부를 확인할지 모르겠네요.게다가, 민원 발생 시 1달이내 퇴거하라고만 되어있고, 퇴거시 보증금 주겠다는 말은 없네요?이런 경우 퇴거만 당하고 보증금은 다음세입자 구해야 주겠다고 할 수도 있으니 특히 조심하세요.특약이 임차인에 불리한 부분입니다. 이부분만 정리하시면 크게 문제 될 것은 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0

지방 1주택자가 서울에 매매를 하는 경우 취득세가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방 1주택 + 서울 1주택 일 경우 2주택자가 되어 취득세율 8% 가 적용됩니다. 일시적 2주택 요건을 충족하시게 될 경우 (기존주택 1년이내 처분) 1~3% 의 취득세율을 적용받습니다. 다만, 처분 기한을 지키지 못하면 다시 중과세율(8%)이 적용됩니다.좋은 매매 되시기를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0

토지거래 허가제 지역 월세 세입자 있는집 매매하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 좋은 것은 임차인 계약 종료 후 매도하는 것입니다. 그러나, 그런 상황이 아닐 것 같네요.그러면 임차인의 동의를 받아서 매수인 실거주로 전환하는 매매를 택할수도 있습니다. 그러나 현재 상황에서는 임차인 계약 만료 후 매도를 진행하는 것이 가장 안전하고 현실적인 방법입니다. 그 전까지는 매수자를 찾더라도 허가가 나지 않아 계약이 무산될 위험이 큽니다. 따라서 매수 희망자와 협의 시, “임대차 종료 이후 소유권 이전”을 조건으로 하는 계약 구조를 설계하는 것이 바람직합니다.잘 해결되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0

동네상권 아파트단지 홍보방법중 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 단지 상권에서 인근 주민을 대상으로 소매나 공동구매 형태의 장사를 시작하려는 경우, 가장 중요한 포인트는 “주민이 신뢰할 수 있고, 반복적으로 접할 수 있는 홍보”입니다. 말씀하신 방법을 비교해보면 다음과 같은 장단점이 있습니다.아파트 게시판 홍보장점: 입주민 대부분이 공지나 생활 정보를 확인하는 공간이라 노출 빈도가 높음. 관리사무소의 승인만 받으면 비교적 저렴한 비용으로 꾸준히 홍보 가능.단점: 게시판 광고물이 많거나 잘 관리되지 않는 경우 시각적 주목도가 떨어질 수 있음. 단순한 종이 광고로는 효과가 제한적일 수 있음.우편물(전단지, 안내문) 홍보장점: 세대별로 직접 전달되므로 개별 노출이 보장됨. 특별 할인 쿠폰이나 공동구매 안내문을 포함하면 반응률이 올라갈 수 있음.단점: 우편함 광고물이 워낙 많아 쉽게 버려질 수 있음. 인쇄·배포 비용이 게시판보다 높음.효율성 측면에서 본다면, 게시판과 우편물 홍보를 병행하는 것이 가장 효과적입니다. 초기에 공동구매나 이벤트를 알릴 때는 우편물로 개별 홍보를 하고, 이후에는 게시판이나 현수막, 단지 내 소규모 시식·체험 행사 등으로 기억을 강화하는 방식이 좋습니다.부디 홍보가 잘 되어 성공적인 판매 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
0
0