전문가 프로필

답변 내역

산 아래 전으로되어있는 토지를 매입했는데요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.‘구’로 표기된 토지는 본래 수로 또는 배수로 용도로 분류된 땅입니다. 그러나 현실에서는 이런 ‘구’가 오랫동안 도로처럼 이용되는 경우가 많습니다. 통행이 관행적으로 이루어졌다고 해도, 해당 ‘구’의 법적 소유자가 누구인지에 따라 향후 통행에 문제가 발생할 수 있기 때문에, 가장 먼저 해야 할 일은 이 ‘구’의 소유권을 확인하는 것입니다. 토지대장을 열람해 ‘구’가 국가나 지자체 소유인지, 혹은 개인 소유인지 확인해야 합니다. 국가나 지자체 소유일 경우에는 일반적으로 통행에 큰 문제가 없지만, 개인 소유일 경우에는 향후 분쟁을 방지하기 위해 지상권 설정이나 통행에 대한 지역권 계약을 고려할 필요가 있습니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

27평현 아파트 VS 오피스텔 20평 (비혼주의 남성)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 결정에는 사실 정확한 답은 없습니다. 결혼하지 않기로 마음을 먹으셨다면, 더더욱 맞는 답을 제안드리기가 어렵네요. 하지만, 제 개인적인 의견을 조금 보태어 말씀을 드리다면, 저는 관리비가 저렴하고 가격방어가 잘 되는 아파트를 선택할 것 같습니다. 그러나 이것은 아파트를 융자금이 없거나 거의 작게 가져갈 때의 이야기입니다. 즉, 고정지출이 적은 것을 택하는 것이 좋을 것 같다는 의견입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

의료기관이 들어가려고 하는 건물에 장애인편의시설 설치 해야 할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025년 현재 기준으로 2022년 5월 1일 건축된 건물의 경우 의료기관으로의 용도변경에서 면적이 500m2 이하라고 해도 장애인 편의시설이 완전 면제 되는 것은 아닙니다. 의료기관은 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」상 의무 설치 대상이기 때문입니다. 계단만 있는 2층 건물, 엘리베이터로 가는길에 계단이 있다면 장애인 동선 단절로 용도변경 불허가 날 확률이 아주 큽니다. 건물의 연식이나 의료기관 면적이 기준 이하라 해도, 최소한의 편의시설인 주출입구 접근로, 높이차 제거, 출입구 폭 확보 등은 설치해야 할 가능성이 높습니다. 이러한 편의시설은 해당 지자체의 건축허가부서 또는 장애인편의시설 전담부서와 사전 협의를 통해 설치 범위와 면제 여부를 판단받는 것이 안전합니다.오래된 건물이고 의료기관 면적이 작더라도, 장애인이 진입 가능한 동선이 확보되지 않는다면 용도 변경 허가가 어려울 수 있으며, 최소한의 편의시설 설치는 여전히 요구될 수 있습니다. 따라서 지자체와의 사전 상담을 통해 구체적인 적용 기준을 확인하고 대응하는 것이 필요합니다.문의 사항에 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

버팀목전세 세대주 변경 질문입니다~
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문에 대해 답을 드리면, 세대주 변경은 가능합니다만, 주의가 필요합니다. 주민등록상 세대주 변경은 자유롭게 하실 수가 있습니다. 다만, 주택도시기금(버틱목대출) 에서는 최초 대출조건 및 심사기준에 따라 세대주 유지 요건을 둘 수가 있기 때문에 이점은 미리 확인을 해 보셔야 합니다. 버팀목 전세대출은 대출신청자, 즉 세대주 기준으로 명의와 심사 및 연장이 진행됩니다. 세대주가 중간에 변경되면 연장심사 과정에서 중요한 자격요건이 변경되는 셈이지요. 더군다나 지금은 심사중인 상태로 보이는데, 세대주를 바꾸면 심사 자체가 중단되어 연장거절이 나올 가능성이 있습니다. 대처방안으로는 먼저 심사진행중인 은행에 이 상황을 공유하고 확인을 부탁하시기 바랍니다. 또한 신생아 특례대출 신청을 위한 세대주 변경은 되도록 연장 심사 승인이 된 후 진행하시는 것을 추천 합니다. 이게 가장 안전하다고 볼수 있습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

단기임대 임차인입니다 집자체에서 누수가생겼습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.참 답답하실 수 밖에 없는 상황인 것 같습니다. 우선 상황을 이해했으니, 질문의 번호에 따라 답을 드려 보겠습니다. 법적 의무는 없습니다.임대인이 누수 공사 등을 이유로 이사를 요구할 수는 있으나, 임대인이 임차인에게 임시 거처를 마련해줄 법적 의무는 없습니다. 다만, 공사로 인한 불가피한 퇴거 요구는 '임대인의 계약 해지 요청'에 해당하며, 이 경우 임차인이 협의에 따르는 조건으로 이사비용, 잔여 계약 기간 보상, 대체 주거지 마련 협조 등을 합의할 수는 있습니다.아닙니다. 임대인이 “8월 8일까지 나가라”고 일방적으로 요구하는 것은 법적으로 효력이 없습니다.주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 되었다면, 임대인은 정당한 사유와 절차(통보 기간 등)를 거쳐야 계약 해지가 가능합니다. 또한, 공사로 인해 계약상 목적 달성이 어려운 경우에도 ‘임차인 동의 없이 강제 퇴거’는 불가능합니다.즉, 임차인이 원하지 않으면 당장 나가지 않아도 됩니다. 다만, 실제 거주가 불가능한 수준이라면 보상을 받는 조건으로 협상하여 나가는 것도 고려할 수 있습니다.그렇지 않습니다.단기임대든 장기임대든 ‘임대차 계약이 존속 중이라면’ 임차인은 동일한 권리를 가집니다. 현재는 자동 갱신된 상태이므로, 사실상 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 유지되고 있는 것이고, 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 해지하거나 퇴거를 요구하는 건 불법에 해당할 수 있습니다.4답답한 상황에 더 도움을 드리지 못해 안타깝습니다. 제 답변이 조금이라도 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

2층집 주택 건축비용 어떻게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그냥 2층 주택이라는 것은 호화롭게 하지 않고 일반적인 옵션으로 하셨을 때 라는 말씀이시죠?요즘 건축방식에 따라 금액이 차이가 납니다만, 철근콘트리트로 진행하게 되시면, 평당 700-1000 정도는 보셔야 합니다. 3억 5천에서 5억정도는 생각을 하시고 진행을 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 다만, 이 것은 건축비이며, 추가적으로 가구를 놓거나, 인테리어를 하는 경우는 추가 비용이 발생할 수 있음을 알려드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

전세 대출 중 타지역 전입신고 관련 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황은 전세대출 + 보증보험 있는 상태이고 11월 계약만기 전에 8월말에 새 아파트로 이사를 하고자 하시며, 두 분의 부부가 각각 새집과, 기존 전세집에 전입을 진행하려는 상황이시네요.(기존 집 유지)결론부터 말씀드리자면, 전세보증보험의 효력 유지와 관련해서는 ‘전입신고’, ‘확정일자’, ‘실제 거주’ 세 가지 요건이 충족되어야 하며, 부부는 하나의 경제 공동체로 간주되기 때문에 부부 중 한 명이 전입되어 실제로 거주하고 있다면 대항력은 유지됩니다. 따라서 본인이 새로 구매한 자택으로 주소를 이전하더라도, 배우자가 기존 전셋집에 계속 전입 상태로 실거주하고 있다면 전세보증보험의 효력은 유지됩니다.다만, 단순히 전입신고만 남기고 실거주하지 않는 경우에는 보증금 반환에 문제가 생기고, 보험금 지급이 거절될 수 있으므로 반드시 실제 거주가 수반되어야 합니다. 본인이 새 집으로 주소를 이전하고 배우자만 전셋집에 남아 거주하는 방식은 보증보험 측면에서는 문제가 없으며, 새로 구매한 집의 대출 조건 중 실거주 요건 등이 있다면 그 부분은 별도로 확인이 필요합니다.추가적으로 확실한 확인을 위해 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등 보증기관에 문의하여 “부부 중 한 명만 기존 전세집에 실거주하는 경우에도 보증보험의 효력이 유지되는지”를 확인해보시는 것이 무엇보다도 확실한 답이 될 수 있습니다. 질문에 대한 적절한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

부산지역의 전세매물이 급감했다고 하는데 무슨 사연이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 부산은 현재 전세매물이 눈에띌 정도로 없는 수준입니다. 이런 현상이 일어나는 가장 큰 이유는 신축 아파트 입주 물량 감소입니다. 2025년 부산의 신규 입주 예정 아파트는 약 9,100세대 수준으로, 이는 전년 대비 약 40% 가까이 줄어든 수치이며, 2009년 이후 가장 낮은 수준입니다. 특히 해운대, 수영, 남구 등 인기 지역은 올해와 내년 모두 신축 입주가 거의 없어 전세 공급이 극도로 제한된 상황입니다.또 다른 이유는 기존 세입자들의 장기 거주 증가입니다. 계약갱신청구권 제도의 활용이 일반화되면서 기존 임차인이 계속 거주하는 사례가 많아졌고, 이로 인해 자연스럽게 시장에 나오는 전세 매물 자체가 줄어들게 된 것입니다. 이는 전세 물량 부족으로 이어지며 전세 시장의 품귀 현상을 더욱 심화시키고 있습니다.이처럼 공급이 부족한 가운데, 여전히 전세 수요는 꾸준한 상태입니다. 특히 학군, 교통, 직장 접근성이 좋은 인기 지역에는 수요가 몰리면서 전세가격이 지속적으로 오르고 있습니다. 실제로 부산의 전세가는 최근 13개월 연속 상승세를 기록하며 최고 수준을 갱신하고 있습니다.더불어 대출 규제 강화도 전세 시장을 위축시키는 요소 중 하나입니다. 전세자금 대출이 까다로워지고, 일부 은행에서는 아예 전세대출이 중단되기도 하면서, 세입자들은 전세를 구하기 더욱 어려워졌습니다. 그 결과 일부 수요는 월세나 반전세로 전환되고 있으며, 이 역시 전세 매물 부족을 악화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.결론적으로, 부산 전세 매물 급감은 신축 공급 감소, 기존 세입자의 장기 거주, 그리고 대출 규제로 인한 수요 위축이라는 세 가지 요소가 동시에 작용하면서 나타난 현상입니다. 특히 수요가 몰리는 지역일수록 전세 물건을 구하기 어려워지고 있으며, 전셋값 상승과 주거비 부담 가중이라는 이중고가 나타나고 있는 실정입니다.궁금증이 해결되시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

감정가 14억 마곡 상가 2억 낙찰? 사실 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 코로나 이후 상가부동산이 여전히 침체 상태입니다. 전반적인 분위기를 살펴보면, 주택은 여전히 85% 이상에서 낙찰가가 형성되는 반면 상가는 평균 60% 대에서 낙찰가가 형성 중입니다.특히 마곡지구는 초기 개발 당시 기대감이 컸지만, 일부 상가는 공실이 많고 임대료 수준도 기대에 못 미치는 경우가 많아 투자자들이 선뜻 나서지 않는 지역으로 분류되기도 합니다. 이런 배경에서 감정가 대비 80% 이상 하락한 가격에 낙찰된 사례가 발생한 것입니다.하지만 낙찰가가 낮아졌다고 해서 지금이 상가 구매에 적기라고 생각하는 것은 오산입니다. 상가 중에서도 용도지역이나 건축물 종류를 잘 따져서 향후 어떤 용도로 전용되어 사용될 수 있는지를 확인 한 후 구매하시는 것이 현명합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0

향 후 입주 예정인 대단지 아파트들의 공실이 될 가능성?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하반기에 입주물량이 많고, 대출 규제로 대출이 막혀있는 가운데, 말씀하신 것처럼 전세수요가 공급을 충당하지 못할 가능성이 있습니다.전세자금대출이 어려워진 상황에서 세입자들이 원하는 지역이나 조건의 집을 구하기가 더 까다로워졌고, 이에 따라 전세 수요가 줄어들고 있는 것입니다.특히, 새 아파트는 입주 시점에 전세로 전환하여 초기 자금을 회수하려는 집주인이 많기 때문에, 세입자를 제때 구하지 못하면 공실 상태로 부담이 커질 수밖에 없습니다. 관리비, 대출 이자, 취득세 등 각종 비용이 집주인에게 고스란히 전가되면서, 이를 감당하지 못한 일부 집주인들이 결국 매매로 전환하거나, 시세보다 낮은 가격으로 매물을 내놓는 경우도 생길 수 있습니다.다만, 모든 단지가 공실 문제를 겪는 것은 아니며, 입지, 브랜드, 주변 인프라에 따라 수요가 유지되는 곳도 있습니다. 하지만 전반적인 전세 시장이 위축된 상황에서는 입주물량이 많은 지역일수록 공실과 그에 따른 가격 하락 압력이 커질 수 있습니다. 따라서 향후에는 일부 매물의 급매나 가격 조정이 현실화될 가능성도 충분히 있다고 볼 수 있습니다.질문에 대한 충분한 답이 되셨길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
0
0