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만기 39일 전 퇴거하겠다고 한 임차인이 번복하여 묵시적 갱신 등 지속 살겠다고 요구하는 상황
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단임차인의 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구 주장은 인정되기 어렵습니다. 임차인은 만기 전 명확하게 연장 의사가 없음을 표시하였고, 이를 신뢰한 임대인이 신규 임차인과 가계약까지 체결한 이상, 이후 번복은 법적으로 보호되기 어렵습니다. 해당 상황에서는 기존 계약은 만기로 종료되고, 임차인의 일방적 점유 지속은 정당화되기 힘듭니다.묵시적 갱신 성립 여부주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 만기 전 해지 또는 종료 의사를 표시하지 않은 경우에 성립합니다. 본 사안에서는 임차인이 만기 전 스스로 연장 의사 없음을 수차례, 최종적으로 명확히 표시하였으므로 묵시적 갱신의 전제 자체가 충족되지 않습니다. 이후 차임 지급 의사만으로 묵시적 갱신이 소급 성립되지는 않습니다.계약갱신요구권 행사 가능성계약갱신요구권은 임차인이 만기 전 일정 기간 내 행사해야 하며, 명시적 거절 의사 표시는 권리 포기로 평가될 수 있습니다. 특히 임대인이 그 의사표시를 신뢰해 신규 계약을 체결한 경우, 신의성실 원칙상 임차인의 번복된 갱신 요구는 허용되지 않을 가능성이 큽니다. 임차인의 이익만을 우선해 임대인에게 손해를 전가할 수 없습니다.임대인의 대응 방향임대인은 계약 종료를 전제로 한 명도 요구가 가능하며, 필요 시 명도소송 또는 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 임차인의 출입·집 보여주기 거부도 정당화되기 어렵습니다. 신규 계약으로 인한 손해가 발생한 경우 손해배상 주장도 검토 대상입니다.
법률 / 부동산·임대차
26.01.12
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신속통합기획 선정지 인접 고시원 권리양도 계약: 확인·설명 의무 위반에 따른 계약 무효화 자문
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단계약은 해제 또는 취소를 통해 원상회복을 구할 여지가 큽니다. 인접 재개발 선정은 고시원 영업권 가치와 존속 가능성에 중대한 영향을 미치는 사항으로, 이를 누락한 채 장기 운영을 확언하고 허위 설명으로 이행을 종용한 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 위반 및 기망이 성립할 가능성이 높습니다. 잔금 전 단계이므로 계약금 반환을 전제로 한 해제 주장이 실효적입니다.확인·설명 의무 위반공인중개사법상 중개사는 거래 판단에 중대한 영향을 미치는 사실을 확인·설명해야 합니다. 초인접 재개발의 공식 선정은 영업 환경 악화와 권리금 회수 위험을 초래할 수 있어 고지 대상에 해당합니다. 이를 고지하지 않고 안정적 장기 운영을 확언한 행위는 고의 또는 중과실로 평가될 수 있습니다. 확인설명서 미작성 특약은 법정 의무를 면제하지 못합니다.착오·기망에 의한 취소민법상 재개발과 무관하다는 전제와 장기 운영 보장은 계약 동기의 핵심입니다. 녹취와 문자에 기초하면 사실과 다른 설명을 신뢰해 의사표시를 한 것으로 보아 동기의 착오 또는 기망에 의한 취소가 인정될 여지가 큽니다. 재개발 시 조합이 권리금을 보상한다는 설명은 일반적 법리와 배치되어 허위성 판단의 결정적 근거가 됩니다.특약·책임 귀속과 실무 대응중개사의 허위 설명으로 계약이 취소될 경우 계약금 반환 책임은 원칙적으로 양도인에게 있고, 중개사는 별도의 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 특약의 법인 연대보증 문언이 명확하다면 반환 책임의 공동 부담 주장도 검토 대상입니다. 잔금 지급을 중단하고 취소 통지 후, 증거를 첨부해 내용증명 및 지급명령 또는 반환 소송을 병행하는 전략이 타당합니다.
법률 / 부동산·임대차
26.01.12
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- 정말 감사해요
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임대인 입장에서 궁금한걸 여쭤보고싶습니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단임차인이 적법하게 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 원칙적으로 이년간의 계약 연장을 수용해야 하며, 일년만 연장하도록 강제할 수 없습니다. 이 경우 보증금과 차임 증액은 법에서 정한 범위 내에서만 가능하고, 임대인이 임의로 조건을 변경할 수는 없습니다. 실거주를 이유로 한 거절은 요건을 엄격히 충족해야 합니다.법리 검토주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 일회에 한하여 인정하고, 행사 시 존속기간은 이년으로 봅니다. 갱신요구가 있으면 임대인은 법정 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 기간을 단축한 특약은 효력이 문제됩니다. 차임·보증금 증액도 상한 규율을 받습니다.실거주 사유의 범위임대인 또는 직계존비속의 실제 거주가 예정된 경우에는 갱신 거절 사유가 될 수 있으나, 형식적 사유나 일시 거주 계획은 분쟁 위험이 큽니다. 갱신 거절 후 실제 거주가 이루어지지 않으면 손해배상 문제가 발생할 수 있어 신중해야 합니다.실무적 대응과 유의사항전화 합의만으로 기간을 일년으로 제한하기는 어렵고, 임차인이 갱신권을 행사하기 전 자발적 합의가 성립해야 합니다. 갱신권은 평생 한 번이 아니라 해당 임대차에서 한 번 행사하는 권리입니다. 분쟁 예방을 위해 서면 합의와 일정 관리가 중요합니다.
법률 / 부동산·임대차
26.01.12
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세입자 에어컨 청소 비용 원상복구 상담
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단통상적인 사용으로 발생한 에어컨 내부 오염에 대한 청소 비용은 원상복구 범위에 포함되기 어렵고, 보증금에서 임의 공제하는 것은 분쟁 소지가 큽니다. 계약서에 에어컨 청소 비용을 임차인이 부담한다는 명시적 특약이 없는 한, 공제는 제한적으로 판단됩니다.법리 검토임대차에서 원상복구란 통상적 사용으로 인한 마모를 제외한 훼손의 회복을 의미합니다. 에어컨은 임대인이 설치한 설비로서, 정상 사용에 따른 필터·내부 오염은 임차인의 과실로 보기 어렵습니다. 따라서 민법상 원상회복 의무에 당연히 포함된다고 보기는 곤란합니다. 다만 임차인의 관리 소홀로 곰팡이 과다 발생 등 비정상적 상태가 입증되면 예외가 될 수 있습니다.공제 가능 여부 판단 기준보증금 공제를 하려면 계약서에 에어컨 청소 비용을 임차인 부담으로 명확히 정했는지, 사용 기간과 상태가 통상 범위를 현저히 벗어났는지, 사진·점검 기록 등 객관적 자료가 있는지가 핵심입니다. 단순 만기 시 일괄 청소를 이유로 공제하는 것은 다툼 위험이 큽니다.실무적 대응 및 유의사항분쟁을 피하려면 사전 합의로 청소 여부를 협의하거나, 임대인이 비용을 부담하고 다음 계약을 대비하는 방식이 안전합니다. 향후에는 특약으로 에어컨 청소 부담 주체와 기준을 명시하시길 권합니다.
법률 / 부동산·임대차
26.01.12
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법인 전세 HF보증보험 가입 불가(시세 미달)로 대출 거절 시, 계약금 반환 특약 효력 질문입니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단특약 문언과 거래 구조를 종합하면, 시세 부족으로 인한 보증보험 및 대출 불가는 물건의 객관적 가치에 기인한 사정으로 평가될 여지가 크며, 계약 무효 및 계약금 반환을 주장할 상당한 근거가 있습니다. 이를 임차인의 사정으로 보기는 어렵고, 임대인의 월세 전환 요구는 특약 취지에 반합니다. 지급명령 또는 반환 소송의 실익도 충분히 검토 대상입니다.법리 검토계약 해석은 문언, 체결 경위, 목적을 종합해 객관적으로 판단합니다. 전세자금대출과 보증보험은 물건의 담보가치와 시세 요건을 전제로 하며, 시세 미달은 물리적 파손이 아니더라도 거래 목적을 달성할 수 없게 하는 하자에 준하는 사정으로 볼 수 있습니다. 반면 임차인의 사정은 신용, 소득, 제출서류 등 주관적 요인을 의미하는 것이 통상적입니다.귀책사유 판단시세는 임차인이 임의로 통제하거나 해결할 수 없는 영역으로, 객관적 평가에 의해 결정됩니다. 계약 당시 이를 임차인이 미리 인지했어야 한다는 주장은 특약으로 위험을 임대인이 분담하기로 한 합의와 충돌합니다. 따라서 시세 부족을 임차인의 귀책으로 돌리기는 곤란합니다.소송 전략 및 유의사항임대인이 반환을 거부할 경우 특약, 보증기관 거절 사유서, 은행 심사 결과를 증거로 지급명령을 우선 검토하고, 이의 시 반환 청구로 전환하는 전략이 합리적입니다. 월세 전환 요구에 응할 의무는 없습니다. 다툼의 핵심은 특약 해석이므로 문서 증거 정리가 중요합니다.
법률 / 부동산·임대차
26.01.12
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20년넘게 입구땅 점유한다면~소유권행사
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단장기간 통행을 허용했다고 해서 토지 소유권이 자동으로 상실되지는 않습니다. 다만 아무런 이의 없이 계속 사용을 방치하면 분쟁 시 상대방이 권리 취득을 주장할 여지가 커집니다. 따라서 현재와 같은 무단 통행 상태를 그대로 두는 것은 바람직하지 않으며, 소유권 행사를 명확히 하는 조치를 취하셔야 합니다.법리 검토민법상 소유권 취득시효는 일정 기간 평온·공연하게 소유의 의사로 점유한 경우에 인정됩니다. 단순 통행은 통상 소유의 의사로 보기 어렵고, 도로처럼 이용되었다는 사정만으로 곧바로 소유권 취득이 인정되지는 않습니다. 다만 주위토지통행권은 법률 요건을 충족할 경우 인정될 수 있으나, 맹지 여부와 통행의 필요 최소 범위가 엄격히 판단됩니다. 원래 길이었다는 주장만으로 권리가 발생하지는 않습니다.대응 전략우선 내용증명으로 무단 통행에 대한 이의 제기와 사용 중단 또는 협의 요청을 명확히 하시는 것이 중요합니다. 통행을 한시적으로 허용할 의사가 있다면 토지사용승낙서나 통행사용계약을 체결해 사용 범위와 임시성을 분명히 하셔야 합니다. 아무 문서 없이 묵인하는 상태는 향후 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항상대방이 협의를 거부한다면 통행금지 가처분이나 방해제거 청구를 검토할 수 있습니다. 이미 측량과 등기가 되어 있다면 경계와 소유권은 비교적 명확하므로 이를 근거로 대응하셔야 합니다. 사안이 장기화될 경우 권리관계 정리가 핵심이 됩니다.
법률 / 부동산·임대차
26.01.12
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새벽에 차로 사람과 교통사고가 났습니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단현재 상태에서는 합의의 효력을 다툴 여지가 남아 있습니다. 구두 합의와 영상만으로는 형사·민사상 추가 청구를 완전히 차단하기 어렵습니다. 다만 합의 의사표시, 금전 지급 사실, 지급 전후의 정황이 객관적으로 남아 있어 사후 대응을 통해 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 즉시 보완 조치를 취하시는 것이 필요합니다.법리 검토교통사고 후 합의는 당사자 사이의 처분행위로서 유효하나, 분쟁 방지를 위해서는 범위와 종결 의사가 명확해야 합니다. 서면 합의가 없으면 피해자가 이후 상해를 이유로 형사 고소나 민사상 손해배상을 추가로 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 지급 당시 합의 의사와 종결 취지가 명확했다면 신의칙 위반이나 중복청구로 다툴 수 있습니다.즉시 취해야 할 조치피해자에게 문자나 메신저로 합의 범위를 명확히 확인하는 메시지를 보내고, 형사·민사상 추가 청구를 하지 않겠다는 취지의 답변을 확보하시기 바랍니다. 가능하다면 간단한 합의확인서를 작성해 전자서명이나 자필 서명을 받는 것이 가장 안전합니다. 이미 촬영된 영상과 이체 내역은 원본으로 보존하십시오.추가 유의사항보험사에 즉시 사고 접수를 해 두는 것이 필요합니다. 이후 추가 증상이 주장될 경우에도 보험 절차로 관리할 수 있습니다. 피해자와의 직접적인 추가 금전 협상은 중단하시고, 연락은 기록이 남는 방식으로만 진행하시기 바랍니다. 불안정한 상태가 지속된다면 초기 대응 단계에서 법률 검토를 받는 것이 바람직합니다.
법률 / 교통사고
26.01.12
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자동차접촉사고후 대응 방법및 합의과정
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단차로 변경 차량이 진행 차로 차량을 충격한 경우, 기본 과실 판단은 상대방 전적인 과실로 보는 것이 원칙입니다. 대인 접수를 했다는 사정만으로 과실이 자동으로 발생하지는 않습니다. 대물만 하면 과실이 없고 대인을 하면 과실을 잡겠다는 설명은 법리상 타당하지 않습니다. 과실은 사고 형태로 판단되며 접수 방식으로 바뀌지 않습니다.법리 검토도로교통 관련 법리와 과실 기준에 따르면 차로 변경 차량은 안전 확인 의무가 강화됩니다. 블랙박스상 정주행 차량이 명확하다면 대인 접수 여부와 무관하게 과실 비율은 동일하게 산정되어야 합니다. 보험사가 말하는 심의 절차는 분쟁조정 또는 과실 산정 절차를 의미하나, 이는 과실을 새로 만드는 절차가 아니라 기존 사고 형태를 재확인하는 절차에 불과합니다.대인 접수 및 치료 대응사고 직후가 아니더라도 통증이 발생해 일정 기간 후 대인 접수를 하는 것은 허용됩니다. 통원 치료를 선택했다고 하여 불리해지지 않으며, 치료의 필요성과 상당성은 의료 기록으로 판단됩니다. 입원을 하지 않았다는 이유로 후회할 필요는 없고, 과도한 입원은 오히려 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.합의 및 손해 범위통원 치료 중 정상적인 근로가 곤란했다면 휴업 손해에 대한 청구는 가능합니다. 다만 실제 소득 감소나 근로 불가 사실이 객관적으로 소명되어야 합니다. 합의는 치료 종결 후 진행하는 것이 일반적으로 유리하며, 과실 다툼이 예상된다면 블랙박스 영상과 사고 경위를 중심으로 일관된 입장을 유지하시는 것이 중요합니다.
법률 / 교통사고
26.01.12
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해당 발언 고소 가능한지 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단해당 발언은 형법상 모욕죄로 고소 가능성은 존재하나, 실제로 처벌까지 이어질지는 불확실성이 큽니다. 초성과 은어 표현을 사용하였더라도 전체 문맥상 특정인을 향한 인격적 비하와 경멸의 의사가 명확하다면 모욕에 해당할 수 있습니다. 다만 일회성 메시지이고 상대방이 즉시 이탈한 점은 수사기관의 판단에서 경미 사안으로 평가될 소지가 있습니다.법리 검토형법상 모욕은 구체적 사실 적시 없이 사회적 평가를 저하시킬 만한 경멸적 표현을 공개적으로 표시하는 경우 성립합니다. 오픈카카오톡은 제삼자가 인식할 수 있는 공간으로 공연성은 인정될 여지가 있습니다. 초성 욕설이나 은어라도 일반인이 의미를 쉽게 유추할 수 있다면 모욕적 표현으로 봅니다. 다만 표현 수위, 반복성, 피해의 정도를 종합해 처벌 필요성이 판단됩니다.고소 및 대응 방법고소를 진행하려면 해당 메시지 원본 캡처, 상대방 프로필 정보, 방 입퇴장 기록을 증거로 확보하셔야 합니다. 고소장에는 발언 내용, 공연성, 모욕감 발생 경위를 간결히 기재하되 감정적 표현은 피하시는 것이 좋습니다. 다만 실무상 각하 또는 불송치 가능성도 염두에 두셔야 합니다.고소 외 불이익 조치형사 고소 외에도 카카오톡 신고 기능을 통해 운영정책 위반으로 제재를 요청할 수 있고, 커뮤니티 차단이나 활동 제한 조치도 실효적인 대응 수단입니다. 반복적이거나 수위가 높아질 경우 그때 형사 절차를 병행하는 것이 현실적인 접근입니다.
법률 / 성범죄
26.01.12
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이거 합법인가요? 불법인가요? 알려주세요
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단디스코드에서 음란물을 판매하는 행위는 원칙적으로 불법에 해당합니다. 판매 대상이 성인용 영상이라 하더라도 저작권 문제, 음란물 유통 규제, 영리 목적 전송 여부에 따라 형사책임이 발생할 수 있습니다. 특히 단체방이나 서버를 통해 반복적으로 대가를 받고 제공하는 구조라면 합법으로 보기 어렵습니다.법리 검토정보통신망 관련 법률과 형법은 음란물의 배포·판매·전송을 제한하고 있습니다. 합법적으로 유통되는 성인 콘텐츠라 하더라도 정당한 저작권자이거나 유통 권한을 부여받은 경우가 아니라면 재판매는 저작권 침해에 해당합니다. 또한 대가를 받고 전송하는 행위는 단순 공유와 달리 영리 목적성이 인정되어 처벌 위험이 커집니다. 플랫폼이 디스코드인지 여부는 판단에 큰 영향을 주지 않습니다.위법성 판단 기준불법 여부는 콘텐츠의 종류, 제작자 동의 여부, 미성년자 관여 가능성, 판매 방식에 따라 갈립니다. 특히 불특정 다수를 상대로 초대 링크를 배포하거나 결제 후 파일을 전달하는 방식은 유통 행위로 평가됩니다. 미성년자가 관련될 경우에는 별도의 중대 범죄가 성립될 수 있어 예외 없이 불법입니다.유의사항 및 추가 조치합법적으로 보이는 사례는 공식 플랫폼을 통한 정식 구매와 개인 시청에 한정됩니다. 개인이 임의로 사고팔거나 중개하는 행위는 법적 리스크가 매우 큽니다. 단순 호기심으로 관여하더라도 수사 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
법률 / 성범죄
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