답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대료 인상률은 연 5%를 초과할 수 없습니다. 물론 임대인과 임차인이 합의를 할 경우는 다릅니다.계약의 경우는 임대인과 임차인이 합의를 해서 조정을 하시면 되고 이행을 하시면 되는 사항입니다. 계약 연장 시 임대료에 대한 이견이 생길 경우 계약해지를 할 수 있고, 만일에 상가임대차보호법에 해당이 되는지 또한 법적 다툼이 갈 수도 있습니다.매년 계약서를 작성하는 경우 새로운 계약이므로 연 5% 인상을 넘을 수도 있습니다.연 5% 상한 요율은 계약중에 연 마다 올릴 수 있느 최대 상한선입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존 임차인이 첫 계약이 아니고 계약갱신이나 묵시적갱신의 경우 3개월 전에 통보를 할 경우 계약해지를 해 주어야 합니다. 아닌 경우는 26년2월 만기까지는 전세보증금을 내어줄 의무는 없습니다. 일단 계약해지를 해야 한다면 만기날 보증금을 내어 주어야 하고 월세의 경우 일할 계산을 해서 받으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상업용 부동산도 적절한 시기에 잘 선택해서 투자할 경우 아파트만큼이나 높은 수익률을 기록하는 경우가 있었습니다. 특히 서울이나 대도시 중심 상권에 위치한 빌딩들은 호황기 동안 아파트와 비슷하거나 더 높은 상승률을 보이는 사례도 존재했어요. 실제로 꼬마빌딩의 예를 들면 2019년부터 2023년까지 서울 강남구의 꼬마빌딩과 아파트의 가격지수를 비교해보니 꼬마빌딩 가격 지수가 아파트 가격 지수보다 연평균 3% 정도 높게 나왔다고 합니다.다만, 상업용 부동산은 아파트와 달리 경기의 영향을 더 직접적으로 받을 수 있습니다. 경기가 좋지 않을 때에는 공실률이 높아지고 수익률이 감소할 위험이 있으므로, 상업용 부동산의 위치와 상권, 수요 변동성을 잘 분석하는 것이 중요합니다.즉 상업용 건물이든 아파트든 입지와 공실 등에 따라 차이가 있으니 개별적으로 잘 분석함이 옳다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우 집단대출이라 어느 정도 최소 신용만 되면 중도금대출은 나올 가능성이 있습니다.하지만 잔금대출의 경우 부결될 가능성이 있습니다.중도금 대출의 경우 집단대출 성격이라 담보보다는 보증에 의한 대출이라 신용불량자나 극히낮은 신용점수자를 제외하고 어느정도 가능하지만 잔금대출의 경우 개개인의 신용을 중점으로 대출이 나오기때문에 잔금대출이 문제로 보입니다.따라서 미리 분양사무소와 연결된 은행에 중도금대출 뿐만 아니라 잔금대출시 까지 문의를 해보시고 어머님 소득이 없을 경우 잔금대출로 인해 애를 먹을 수 있으니 명의 변경을 하는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 지하 부스터펌프가 있는 고층 아파트는 고층으로 갈수록 수압이 떨어지긴 합니다.또한 지하 부스터펌프가 없고 옥상에 물탱크가 있는 구조는 구조상 자연 낙하에 의한 수압에 의존하는데 고층은 이 낙차가 크지 않아 수압이 떨어질 수 있습니다. 하지만 예전에 지어진 아파트들은 이런 현상이 있었는데 요즘은 고층이라고 모터를 중간에 달던가 해서 아래층과 그다지 차이가 없는 경우가 대부분입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 KB시세를 기준으로 LTV를 산정을 많이 합니다.토지의 경우 주로 감정평가법인에 의뢰를 해서 감정평가액으로 기준을 삼습니다.감정평가는 토지의 위치, 용도, 주변 인프라, 개발 가능성 등을 고려해 이루어 지며, 그 감정평가사에 따라 LTV가 산정이 됩니다. 그리고 감정평가 없이도 금융기관에서는 기준시가에 활용하는 곳도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 프렌차이즈 치킨의 원가는 생닭 6000 , 오일 3000, 양념포장 1500 치킨무 1000 배달플랫폼 2840그리고 본사수수료 정도 하면 대략 1만원 정도 남습니다. 하루에 10개 팔리면 10만원 그리고 임대료 인건비 기타 경비를 가만을 하셔야 하고 많이 팔릴수록 이익입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 좋은 방법은 새로운 세입자가 들어 와서 보증금을 회수하는 방법이고, 또한 만일에 보증보험 가입을 하신경우보험으로 회수를 하는 방법이 있는데 이마저도 아닌 경우 법적인 사항으로 회수하는 방법 밖에는 없습니다.우선 내용증명으로 계약만료일 전에 계약만료일날 보증금 회수가 안 될시 임차권등기명령을 내리고 퇴거를 한다고 말하고 전세보증금이 회수가 될때 까지 지연이자를 청구한다고 하고 또한 전세보증금반환소송을 통해서 판결문이 나오면경매로 넘겨서 전세보증금을 회수 한다고 내용증명을 보내시면 임대인들은 서둘러 새로운 세입자를 구하던가 할것이고,그렇지 않을 경우 법적인 사항을 이행을 통해서 전세보증금을 받으시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일반적으로 자산신탁과 담보 설정이 있는 법인의 비상장주식 지분을 취득하는 것은 가능하지만, 신탁과 대출 약정에 따른 제약 조건을 확인하는 것이 필요합니다. 실질적 취득이 가능하다고 판단된다면, 법인의 신탁 자산에서 발생하는 수익을 받을 수 있으며, 신탁회사가 부동산을 관리하더라도 수익은 법인에 귀속되므로 간접적으로 이익을 얻을 수 있습니다.따라서, 비상장주식 지분을 취득하려는 경우 신탁계약서와 대출 약정을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 법률 자문을 통해 잠재적인 위험 요소를 파악하는 것이 좋습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.매수자들이 가장 선호하는 층은 해당동 층수의 2/3 이상 지점부터 윗층을 선호합니다. 이러한 층수를 로얄층이라고 표현을 합니다. 사람들이 고층을 선호하는 이유는 채광,통풍,조망권,보안,소음등에 좋기 때문입니다.저층의 경우 가격이 싸다는 장점은 있지만, 소음에 약하고, 채광등이 부족해서 습할수 있고, 벌레가 많으며, 고층보다는 불편한 점이 있습니다.하지만 아이가 있는 집의 경우 저층은 층간소음에서 자유롭다는 장점도 있습니다.감사합니다.