답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아닙니다. 등기부등본상에 선순위 대출이 없고, 계약 후 확정일자 그리고 이사 후 전입신고 받고 그다음으로 확실하게 보증보험 가입하시면 안전하게 거주 후 전세보증금 반환을 받으 실 수 있습니다.시세 대비 너무 싼 거 조심하고 반드시 등기부등본 선순위 있는 것은 피하시는게 좋습니다.만일에 있더라도 선순위 대출 말소 조건으로 계약을 하시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.참 예의가 없는 공인중개사입니다. 같은 업계에 있으면서 참 저렇게 영업을 하면 욕 먹기 딱 좋은 상황인거 같습니다.하지만 우선적으로 임대인 계좌에 먼저 입금이 되고 세입자중에 먼저 가계약에 대한 문자등을 먼저 받은 사람이 계약적으로 우선권이 있어 보입니다. 다툼의 여지가 있어 보이지만 제가 보기에는 가계약금 입금 시간과 가계약에 대한 문자등을 먼저 받은 세입자가 우선권이 있지 않을까 사료됩니다. 하지만 계약행위를 미리 알고 이러한 행위를 했을 경우를 참작하게 되면 법적으로 다툼의 여지가 있어 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 투자의 장점으로는 부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향있다는 점과주거용, 상업용, 오피스텔 등 다양한 유형의 부동산을 통해 지속적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다.또한 금융기관 대출을 활용하면 적은 자본으로 큰 규모의 투자가 가능하여 수익을 극대화할 수 있습니다.부동산 투자의 단점으로는 부동산은 초기 투자 비용이 크며, 취득세, 등록세 등 부대 비용도 상당합니다.주식이나 채권과 달리, 부동산은 매매에 시간이 걸리고 바로 현금화하기 어렵습니다.임대 관리, 세입자 문제, 건물 유지보수 등 지속적인 관리가 필요합니다.또한 특정 지역의 부동산 시장 침체, 정부 규제, 금리 인상 등 외부 요인으로 인해 가격 하락 또는 거래 둔화가 발생할 수 있습니다.투자 시 고려사항으로 투자 자금, 그리고 수익성 분석, 입지 분석, 매도 전략등을 미리 수립을 해서 계획에 맞게 투자를 하셔야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 월세의 경우 해당 지역 소액보증금으로 최우선변제금액에 해당이 되면 최우선변제가 되기 때문에 월세세입자가 부동산에 담보가 있어도 크게 영향을 받지 않습니다. 또한 위의 경우 그다지 대출이 큰 부분을 차지하지 않기 때문에 입지나 시설과 시세가 좋을 경우 계약하기에는 무난하다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.서울 SH에서 통상적으로 모집공고를 하기 때문에 SH홈페이지에서 수시로 모집공고를 확인을 하시고,특히 공통적인 신청 조건이 입주자모집공고일 기준 무주택자(본인)인 미혼(현재 혼인 상태가 아님) 대학생, 취업준비생, 청년으로서 신청순위별 소득, 총자산, 자동차가액 기준을 충족하여야 합니다. 대학생 : 서울특별시 소재 대학에 재학(입주지정기간만료일 직후 최초 도래 학기 복학 및 입학예정자 포함) 중인 자 취업준비생 : 대학 또는 「초·중등교육법」에 따른 고등·고등기술학교를 졸업(졸업유예자 포함)하거나 중퇴한 후 2년 이내인 사람으로서 직장에 재직 중이지 않은 자 청년: 만 19세 이상 ~ 39세 이하인 자 1순위 2순위 3순위 자격 요건이 공통적이고 무엇보다 1순위가 수급자 가구, 차상위계층 가구, 지원대상 한부모 가족입니다.해당사항이 되면 상담을 해보시는 것을 추천드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.다가구 주택이라는 것은 건축주가 소유하고 있는 것이며 1명의 소유자가 있습니다. 그리고 3개 층 이하로 건축하는 가구 수가 19세대 이상이 넘어가면 안 됩니다. 그래서 여러 가정이 독립된 형태로 살고 있고 건물과 토지 2개의 등기로만 이뤄져서 단독에 포함이 됩니다. 이는 단일로 이루어진 소유권이기에 주택 수도 여러 가정이 살아가고 있지만 1주택으로 구별되며 과세 대상이 아닙니다.다세대 주택은 공동주택으로 나누어집니다. 이는 대지도 지분으로 나눠지며 각 호실에 맞추어서 각각의 소유권보존 등기가 있습니다. 집합건물 구분등기로 이뤄지는데 예를 들어서 빌라가 있습니다. 조건으로 보자면 바닥면적 합이 660m2 이하이며 4개 층 아래로만, 건축할 수 있습니다. 비교하자면 다가구보다 1개 층을 더 높은 설계가 가능합니다. 이 둘의 큰 차이로는 단독과 공동주택이라는 점으로 볼 수 있습니다.매매를 할때는 다가구주택은 대규모 자본을 가진 투자자에게 적합하며, 장기적으로 임대 수익을 고려할 때 유리합니다.다세대주택은 소규모 자본 투자자나 주거용 구매자에게 적합하며, 매매가 유연하고 세대별로 처분 가능하다는 장점이 있습니다.또한 임대를 할때는 다가구주택은 한 명의 소유주가 전체 임대를 관리하기 때문에 운영이 편리하며, 안정적인 수익이 발생합니다. 다세대주택은 각 소유자가 세대를 임대하기 때문에 소유자가 관리에 관여할 여지가 적고, 임대 조건이 세대마다 다를 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.중개사가 중점적으로 검토하는 항목으로는 1. 등기부등본(권리관계 확인)이 중요합니다.소유권관계를 확인을 합니다. 그리고 근저당권, 압류, 가압류등이 있는지 확인을 합니다.또한 전세권, 지상권등의 권리가 있는지도 봅니다.2. 부동산 현황 및 계약 조건등을 챙깁니다.주소 및 면적: 계약서에 기재된 내용과 등기부등본, 건축물대장상의 정보가 일치하는지 확인하고거래 금액 및 지불 조건: 계약금, 중도금, 잔금 일정이 명확히 명시되었는지 점검전세/월세 여부: 임대차 계약일 경우, 보증금과 월세 조건, 관리비 명세 등이 정확한지 확인3. 계약 내용의 특약 조건인도 조건: 잔금 지급 후 부동산을 인도받는 시점과 조건 명시하자 보수: 하자가 있을 경우 매도인 또는 임대인의 보수 의무와 시점 확인기타 특약: 예를 들어, 주택 매매 시 냉장고나 가구 포함 여부 등의 조건 확인4. 거래 당사자 정보매도인/매수인(임대인/임차인): 신분증 확인을 통해 실제 당사자인지 확인대리인 여부: 대리 계약 시 위임장과 인감증명서를 통한 권리 검토5. 계약 불이행 관련 조항위약금 및 계약 해지: 계약이 파기될 경우 적용되는 위약금 비율과 조건 확인.계약 해제 조건: 잔금 미지급, 권리 문제 발생 시 계약 해제 가능 여부등을 점검을 합니다.다음으로 고객의 경우공인중개사가 설명을 해주는 등기부등본을 확인을 하고 부동산 설명을 받고 맞는지 반드시 확인을 해야 합니다그리고 계약금, 중도금, 잔금을 정확히 확인합니다.추가로 합의한 내용이 있다면 반드시 특약사항에 보시고 확인합니다.매매 시에는 집 내부의 하자 상태(벽지, 바닥, 창문, 배수 등)를 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 시세가 없을 경우 매물을 등록하기 위해서 객관적으로 검증이 된 가격으로 매물을 올려야 합니다.그렇기 위해서 감정평가를 받곤 합니다.한국감정평가사협회에서 등록된 감정평가사를 선택하거나, 거래를 중개하는 부동산에서 추천받아서 진행하시면 되고,감정평가 비용은감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 평가 금액의 일정 비율(수수료)로 정해집니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 계약전 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 없는 것이 좋고, 또한 계약 후 확정일자 그리고 전입신고가능하다면 보증보험 가입을 하게 되면 안전하게 보증금을 반환 받을 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재건축 아파트에 투자를 할때 유심히 봐야 하는 것은 사업성입니다.대지지분이 좋아서 사업을 하게 되면 조합원들에게 이익이 많이 갈 것으로 여겨지는 단지에 투자를 하셔야 합니다.또한 개발 진행이 잘 될꺼 같은 단지, 그리고 투자가치는 대부분 조합원 프리미엄 즉 입주권이기 때문에 그다지 비싼 매물보다는 적은 금액으로 투자 가능하고 입주권 나오는 물건이 좋습니다. 감사합니다.