규제지역으로 묶이는 재개발, 재건축 추진이 더 어려운 이유가 뭔가요?
이번에 10월 15일 부동산 규제가 진행된 이후로 이런저런 부동산 뉴스나 전문가들의 의견을 듣고 있는데 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구와 같이 규제지역으로 묶이면 재건축, 재개발 투자가 어려워 공급 차질이 더 생긴다고 하더군요.
근데 규제지역으로 묶이는 재개발, 재건축 추진이 더 어려운 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 및 재건축 사업의 생명은 빠른 사업 진행과 일반 분양이 잘되고 또한 추가분담금이 적게 나와서 조합원들의수익이 문제가 발생이 될 수 있고 또한 이번 규제 정책으로 인해서 재건축일 경우 조합설립인가 이후 재개발인 경우 관리처분계획인가이후는 조합원 지위 양도가 불가하기 때문에 그 만큼 매수가 위축이 될 가능성이 크게 됩니다.
또한 10월15일 기준 조합원 및 일반분양자는 5년 내 투기과열지구 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청자체 불가하게 되는등 재건축 및 재개발 관련 규제가 강화가 되기 때문입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 적용된 규제정책에서 규제지역 확대와 함께 재건축은 조합설립인가 후부터 전매금지가 되고 재개발은 관리처분인가 후부터 전매금지가 되며, 2년의 실거주 의무가 적용되었는데, 기존 주택을 처분해서 자금을 확보하려는 조합원들에게는 큰 부담이 되고 있습니다. 또한 이주비 대출도 LTV 40%로 낮아지다보니 자금 확보가 어려운 상황이 되었습니다. 자금 여력이 없는 조합원은 사업참여반대를 하게되고 이로 인해 사업추진 동력이 약화되어 공사 일정이 지연되는 경우도 나올 수 있습니다. 여기에 조합원들간의 입장차이로 인해 의견을 조율하기가 쉽지 않다보니 진행에 많은 시간이 소요되고 있는데, 이러한 지연으로 결국 주택공급이 늦어지고 주택을 더 지을 토지도 절대 부족하다보니 서울의 아파트 가격은 계속해서 상승할 수 밖에 없는 상황에 이르고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 규제지역내 재건축, 재개발 사업을 할 경우 여러가지의 규제가 적용되게 됩니다. 우선 조합원 지위 양도의 경우 재건축시 조합설립이후, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 조합원 지위양도가 제한이 됩니다. 그리고 규제지역내 LTV40%제한으로 인해 자금조달 및 비용부담에 유동성 압박이 될것으로 보여 중도금 대출 역시도 한도제한이 되면서 전반적으로 사업진행에 어려움이 생길수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
규제지역 지정시 대출, 전매, 분양가, 거래 허가가 강화되어 사업성 지표가 악화되고, 조합원, 분양수요가 줄어 자금조달이 어려워집니다. 인허가 과정도 까다로워 일정이 지연되고 금융비용이 커저 추가분담금이 부담됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
10.15 부동산 규제지역으로 묶이게 되면 가장 타격을 받는 것은 대출 규제로 재건축.재개발로 인한 이주 비용과 부담금 마련이 어려워지게 되어 사업진행이 무산되거나 추진사업이 지연될 우려가 발생할 수 있다는 점입니다
아울러 재건축.재개발 계획이 지연될 경우 공급량의 감소로 부동산 안정화 정책목표는 달성하기 어려운 문제점이 내포됨으로 공급계획에 대한 추가적 발표가 뒤따려야 할 것으로 생각합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대출 한도가 축소되고 대출 심사 기준이 강화되어 재건축, 재개발 사업 참여자의 자금 조달이 어려워 집니다.
또한 규제지역 지정 후 해당 재건축, 재개발 단지 내 주택은 실거주 목적 외 매매가 제한되고 분양권 전매 제한, 재당첨 재한 등 다양한 규제가 겹치면서 개발 사업 자체의 유연성이 떨어져 사업이 지체될 가능성이 커집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합 설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도(매매)가 원칙적으로 금지됩니다.
예외적으로 1가구 1주택자이며 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 등의 요건을 충족해야만 양도가 가능해져, 사실상 장기간(등기 이전 시까지) 거래가 어렵게 됩니다. 이로 인해 사업 진행 중 급한 사정이 생겨도 주택을 팔기 어려워져 조합원들의 자금 조달에 부담이 커집니다.
조정대상지역 및 투기과열지구 지정으로 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 한도가 낮아져 이주비 대출 등 사업에 필요한 자금 조달이 어려워집니다.
투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 경우 5년간 다른 투기과열지구 내 정비사업에 재당첨이 제한됩니다.
재건축의 경우 조합원당 1주택 공급이 원칙으로 제한됩니다(소형 주택 추가 공급 예외 있음). 이는 사업의 수익성에도 영향을 미칠 수 있습니다.
토지거래허가구역이지정되면 주택 매수 시 2년 실거주 의무가 부과되어 사실상 갭투자가 차단됩니다.
이러한 규제들은 투기 억제 효과를 기대하지만, 동시에 사업 기간이 길어지고 자금 조달이 까다로워지면서 사업 지연이나 분담금 증가를 초래하여 조합원 간의 갈등을 심화시키고 전체적인 사업 추진 동력을 약화시키는 부작용을 낳을 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
재건축, 재개발 지역이 규제 지역으로 묶이게 되면 조합원 지위 양도 금지 및 매매 제한과 대출 규제 강화로 자금 조달의 어려움이 생기고 주민 간 분담금 문제와 갈등이 심화 되는 부분과 입주권 가래 제한으로 유동성이 감소 되는 이유가 가장 크다고 보여집니다