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건물을 보거나 아파트를 보러갈때 임장을간다고 하잖아요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임장은 현장에 직접 간다라는 의미로 보시면 될 것 같습니다. 부동산에서는 부동산 현장을 직접 방문하여 확인하는 것을 말하며 주택, 아파트, 상가 토지 등 모든 부동산 거래에서 중요한 단계로 여겨집니다.임장을 가서 꼭 확인해봐야 할 사항으로는 외부환경, 내부환경, 법적-경제적 요소들을 살펴 보시면 됩니다.외부환경 - 입지 및 접근성, 주변 환경(소음, 악취, 조망권 등), 생활 편의성(주타, 치안 상태 등)내부환경 - 건물 상태, 동간 거리와 채광, 층간 소음 가능성법적-경제적요소 - 등기부등본 확인, 관리비와 유지비, 지역 개발 계획, 주변 시헤와 거래량 등임장을 효과적으로 하기 위해서는 낮시간 뿐만 아니라 저녁 시간대에도 방문하여 소음, 조명, 유동인구를 살펴 보시면 좋으며 지역 주민들과 직접 대화를 통해 실제 거주 편의성이나 불편한 점등을 살펴 보시는 것도 중요 합니다. 가능하면 인근 부동산 중개 사무소 등을 방문하여 중개사 분과 이야기를 나눠 보시면 더욱 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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아파트 조감도를 보고 계약했는데~ 실제가 조감도와 완전다르면 해지도 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조감도와 실제 입주 환경이 다른 경우가 종종 있긴 하지만 법적으로 계약 해제 여부는 몇 가지 조건을 살펴봐야 합니다.조감도의 법적 효력조감도는 통상적으로 계획 및 예상도로 간주되며 실제 시공 후 결과와 다를 수 있다는 점이 명시되어 있는 경우가 많습니다. 계약서나 분양 공고문에 조감도는 참고용이며 실제와 다를 수 있다는 묵구가 포함되어 있다면 조감도만을 근거로 계약 해제를 주장하기는 어려울 수 있습니다.중대한 차이로 인한 계약 해제 가능성동간 거리 축소, 공원 미설치 등이 계약 당시 제시된 자료와 비교해 중대한 차이로 인정될 경우 입주자는 계약 해제를 주장하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 이경우, 입주자가 해당 변경 사항으로 인해 실질적인 피해를 입었음을 증명해야 합니다.사전 검토해야 할 서류분양 공고문, 계약서, 설계 도면 등을 확인해 보시기 바랍니다. 만약 조감도와 실물이 다른데 공고문이나 계약서에 해당 내용이 포함되어 있찌 않았다면 이를 근거로 문제를 제기할 수 있습니다. 또한 분양 계획 변경 시 반드시 분양자에게 고지하도록 되어 있으므로 이를 제대로 고지하지 않았다면 법적 책임을 물을 수 있습니다.계약 시 조감도가 아닌 설계 도면이나 배치도를 꼼꼼히 검토해 보시고 계약서에 명시된 사항을 확인해 보시기 바랍니다. 준공 후 확인 가능성이 열려 있다면 입주 전에 점검 후 판단하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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이번 설에 온누리 상품권 할인 혜택 있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.24년 설 명절에는 온누리상품권에 다양한 할인 혜택이 제공된다고 합니다. 특히 디지털 온누리상품권의 할인율리 기존 10% 에서 15%로 상향되었으며 지류형 온누리상품권의 할인율도 기존 5%에서 10%로 인상이 되었다고 합니다.이벤트 기간은 1.10일부터 2.10일까지 진행이 되며 전통시장에서 디지털 온누리상품권을 사용하여 구매한 금액에 대해서는 40% 소득공제 혜택도 제공이 된다고 합니다.원하시는 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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주택임대사업자 등록을 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택임대사업자등록이 의무는 아니지만 선택적으로는 가능 합니다.주택임대사업자 등록 의무 여부주택임대사업자 등록은 보유 주택의 전세보증금 합계가 3억원 이상(수도권 기준, 지방은 2억원 이상) 이거나 주택수가 5채 이상일 때 의무가 발생 합니다. 2억원 미만인 경우 의무 등록 대상은 아닙니다. 의무가 아니더라도 세제 혜택을 받기 위해 임대사업자로 등록 할 수 있습니다.주택임대사업자 등록의 장단점월세 수입에 대해 소득세를 납부해야 하지만 임대사업자로 등록하면 비용처리를 통해 세금을 줄일 수 있습니다. 공제 항목은 감가상각비, 수리비, 관리비, 세금 등이 있습니다.40m2 이하 소형 주택의 경우 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.임대수익이 기타소득으로 분류되므로 지역가입자의 건강보험료 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.등록 시 확정일자 신고 ㅁ 치 임대차계약 관리를 체계적으로 할 수 있습니다.하지만 등록 후 일정 기간 동안 의무적으로 임대를 유지해야 하면 이를 위반하면 감면받은 세금을 추징당할 수 있고 최근에는 등록 임대사업자에 대한 세제 혜택이 많이 축소되고 있습니다.결론적으로 등록 의무는 없으므로 꼭 등록하지 않으셔도 무방하지만,건강보험료 부담 완화를 위해 주택임대사업자 등록을 고려해 보셔도 좋으실 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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분리형 옥탑이 월세가 싸던데 분리형이 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.옥탑과 분리형 옥탑의 차이는 어떻게 입구로 들어가는지 차이가 있습니다. 일반 옥탑의 경우 내부 계단을 통해야 하지만, 분리형 옥탐의 경우 본 건물과 완전히 독립된 구조로 별도의 계단을 통해 옥상에 출입이 가능한 구조로 외더 있습니다. 독립적인 별채처럼 구분이 된다고 보시면 됩니다. 외부 환경에 더 취약하고 생활 편의성이 낮아질 수 있습니다.월세가 20만원 정도로 저렴한 이유는 건물의 노후화로 인해 설비나 구조가 낡았을 가능성이 크며 단열 문제로 인해 난방 효율이 떨어지고 관리비가 많이 나올 수 있습니다. 또한 골목길 깊숙한 곳이거나 접근성이 떨어지는 지역이라 저렴하게 책정이 되었을 수도 있습니다. 임대인 입장에서는 공간을 놀리기보다는 저렴하게라도 월세 수입을 얻으려는 목적으로 월세를 낮게 책정했을 가능성도 있습니다.우선 물건을 직접 확인해 보시면 왜 그런지 납득할 만한 이유를 찾을 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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대형 베이커리 카페가 늘어나는 이유가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이전에 신문 기사에서 관련 내용을 본 적이 있는데요...대형 베이커리 카페가 늘어난 진짜 이유는 바로 절세의 목적에 있다는 것 이였습니다.애초 토지 증여세 절감을 목적으로 하는 베이커피 카페 창업 수요가 커지는 중이라고 합니다. 자녀에게 순수 토지를 증여할 때 세율은 최대 50%이지미나 베이커피 카페를 가업 승계하는 방식으로 증여할 경우 막대한 세금 절감 효과를 볼 수 있기 때문 입니다.예들들어 50억원 토지를 그냥 증여할 경우 증여세는 20억원 이지만 베이커리 카페로 넘기면 4억원 가량으로 줄어 든다고 합니다.가업승계에는 증여세 과세특례가 적용이 되어 자녀가 부모 사업을 이어받는 가업 승계를 장려하기 위해 세금을 깍아주고 있는데 똑같이 50억원 토지를 증여 받아도 세금은 4억원만 내는 된다고 합니다. 가업 승계 증여때는 10억원까지 증여세가 면제되고 10억원 초과분에 대해서는 세율 10%만 적용이 되기 때문 입니다. 부모 사망 후 상속 시에도 최소 300억원을 상속 재산에서 공제해주고 있습니다.이외에 자녀를 베이커리 카페 직원으로 고용해 고액 임금을 책정하는 식으로 소득을 늘려주고 근로소득 기록으로 남길 수있습니다. 자녀가 사업 운영 경험을 얻게 되는것도 있습니다.이러한 절세 목적이 베이커리 카페가 늘어나는 이유 중에 하나로 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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무주택자분들에게 다시한번 기회가 올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재와 같은 부동산 시장 상황에서는 집값 하락 가능성과 구매 기회에 대한 기대가 공존하는 시대 입니다.2025년은 고금리 시대가 이어지면서 대출 부담이 커져 주택 구매 수요가 감소할 가능성이 큽니다. 특히, 금리가 높으면 주담대를 이용한 투자 수요가 줄어들고, 집값이 하락할 가능성이 커집니다.지금과 같은 경기침체가 이어질 경우 실물 경제의 영향을 받아 주택 시장에도 악영향을 미칠 수 있습니다. 실업 증가 또는 소득 감소로 주택 구매력이 약화될 수 있습니다.저출산 및 인구 감소 또한 장기적으로 주택 수요를 줄이는 주요 요인으로 작용하기도 합니다. 특히 지장에서는 이미 인구 감소로 인해 공급 과잉의 문제가 나타나고 있습니다.집값 하락으로 인해 시장에 실수요자 중심의 매수세가 형성이 되면 주택 구매의 기회가 올 수도 있습니다. 특히 24~25년은 금리가 안정될 경우, 매수 타이밍으로 작용할 가능성이 있습니다. 주택 구매 부담을 낮추는 대출 규제 완화나 세제 혜택이 강화되면 실수요자들에게 기회가 열릴 가능성이 큽니다.그리고 단기적으로 집값이 조정되는 시점에 매수 기회가 올 수 있으니 시장 상황을 주의깊게 살펴 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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부동산 시장과 세대별 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.부동산 시장에서의 세대별 차이베이비붐세대(~1960년대생) - 경제 성장기와 함께 자산을 축적한 세대로 주로 서울, 수도권 아파트를 중심으로 부동산 자산을 보유하고 있으며 다주택자가 많고, 전월세 임대사업자로 활동하는 경우도 흔합니다.X세대(1980년대생) - 부모 세대의 부동산 상승기를 목격하며 자산 증식에 대한 높은 관심을 가지며 경제 활동의 핵심 세대로 자녀 교육과 주거 안정을 위해 중대형 아파트를 선호 합니다.밀레니얼 세대(~1990년대생) - 고공행진하는 부동산 가격으로 내 집 마련이 어려운 세대로 전세보다 월세를 선호하는 비율 증가하며 부동산 시장에 진입하기 어려워 상태적 박탈감을 경헙하고 있는 세대 입니다.Z세대(~2000년대생 이후) - 경제적 자립 전 단계로 부모로부터의 지원을 통한 자산 형성을 기대하는 세대 입니다. 부동산에 대한 관심보다는 월세 혹은 공유주거와 같은 대안적 주거 방식에 개방적 입니다.세대 차이로 인한 사회현상고령 세대가 부동산을 다수 보유하고 있는 반면, 젊은 세대는 내 집 마련이 어려워 부의 불평등이 확대되고 있습니다. 상속, 증여를 통한 자산 이전이 사회적 계층 이동을 제한하는 요인으로 작동하기도 합니다.밀레니얼, Z세대는 월세 혹은 단기거주를 선호 합니다. 공유주거, 코리빙 공간이 확대되고 있으며 1인 가구 증가로 소형 주택에 대한 수요 증가로 이어지고 있습니다.부동산 시장의 전망저출산, 고령화로 인해 부동산 수요는 점차 감소할 가능성이 있으며 신혼부부와 젊은 세대를 위한 소형 주택 수요는 유지될 가능성이 있습니다. 그리고 고령화에 따른 노인 주거 시설에 대한 수요는 증가할 것으로 보입니다.임대차 시장에서는 월세 시장이 더욱 활성화될 가능성이 있습니다.지방의 경우에는 인구 감소 지역에 대한 정부 지원책과 재생 프로젝트가 늘어날 가능성이 있습니다.수도권 외곽 지역과 지방의 저가 주택이 젊은 세대와 관심을 끌 가능성도 있습니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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월세을 계약 할때 주의해야 될 것이 무엇이있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 시 주의햐아할 내용에 대해서 안내 드립니다.먼저 계약이 상대방이 집주인이지 신분 확인을 해보시기 바랍니다. 등기부등본을 통해서 계약의 상대방이 등본에 적시된 소유주가 맞는지 확인하는 절차가 필요 합니다. 등기부등본에는 근저당, 압류, 가압류 등의 상태도 확인이 가능하기 때문에 등기부등본은 중요한 서류 중에 하나 입니다.계약 시 보증금 반환의 안전성을 확보해 두셔야 하는데요... 보증금을 지키기 위해 확정일자를 받거나 전세금의 경우 반환 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 월세의 경우 보증금이 크지 않다고 하더라도 전입신고와 확정일자는 반드시 해두시기 바랍니다. 이 두가지를 해야 임차인이 대항력을 가질 수 있습니다.계약 전에는 집의 누수나 곰팡이 여부, 전기-가스 작동 여부등을 체크하신 후 이상이 없다면 계약서 작성을 하시기 바라며, 계약서에는 월세 금액과 보증금, 계약기간, 관리비 항목과 금액, 임대인의 책임지는 수선 범위, 계약 갱신 조건, 특약 사항 등등 명확하게 기재해 두시기 바라며 애매한 내용들에 대해서는 넘어가지 마시고 다시 한 번 더 체크를 해두시기 바랍니다.중개사무소를 통해서 계약을 할 경우 정식등록된 부동산인지 확인을 해보시고 부동산이 중개사고 배상책임보험에 가입되어 있지는도 확인해 두시면 좋습니다. 중개 수수료 또한 법정 상한을 넘지 않는지 확인이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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트럼프는 이미 충분한데 왜 대통령이 되려한걸까여
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.트럼프는 이미 경제적으로 부러울 것 없는 사람인데요.... 재벌은 부와 권력을 동시에 쥐고 싶어하는 욕망이 있기 때문이 아닐까요?예전에 맛보았던 그런 권력을 다시 손에 쥡으로써 결정권과 영향력을 해사하고 그에 만족을 느끼고 있는 것 같습니다. 권력은 인간에게 중독성을 가질 수 있으며 한번 맛을 봤기 때문에 더더욱 원했을 가능성이 크다고 봅니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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