공공재개발 지구지정지역 부동산 교환 가능할까요
공공재개발 지구지정이 되어있고 주민대표회의 구성이 완료되어 있습니다 이경우 해당 부동산과 지구외 부동산과 교환 하는 계약이 가능할까요? 참고로 토지거래허가구역 입니다
공공재개발 지구지정이 되어있고 주민대표회의 구성이 완료되어 있습니다 이경우 해당 부동산과 지구외 부동산과 교환 하는 계약이 가능할까요? 참고로 토지거래허가구역 입니다
==> 공동 재개발로 지정되었다면 권리산정일도 정해진 만큼 원칙적으로 교환 등이 불가합니다. 필요하다면 해당 사업주체 또는 관할 관청에 문의하여 보시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가능은 하지만 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 공공재개발 절차상 권리관계에 신중한 검토가 필요합니다.
계약 체결 전에 도시정비 전문가나 변호사 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
가능은 할 것으로 보이지만 제한적일 듯 합니다. 특히 토지거래허가구역이기 때문에 거래나 교환 계약이 허가 없이 자동으로 성립되지는 않습니다. 토지거래허가구역 내에서는 매매 뿐만 아니라 교환, 증여, 임대차 등도 허가 대상이 됩니다.
그리고 주민대표회의까지 구성이 되었다는 건 곧 조합설립 > 추진위 승인 > 사업 시행까지 이어지는 단계라고 볼 수 있는데 이런 단계에서는 권리 산정 기준일 이후의 거래는 권리가 인정되지 않거나 불이익을 받을 수 있습니다.
계약 전에 관할 구청 도시계획과 또는 부동산 허가과에 사전 상담을 꼭 진행하시는 걸 추천 드리며, 교환 계약서 작성 시에는 허가를 조건으로 한다라는 조건부 계약 문구를 명시하는게 안전할 듯 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부동산 간 교환 계약은 민법상 매매와 유사하게 허용되는 계약입니다. 따라서 원칙적으로 지구 내 부동산과 지구 외 부동산을 서로 교환하는 것도 계약상 불가능하지는 않습니다.
하지만 토지거래허가구역 내 에서는 교환 계약 또한 허가 대상입니다. 매매든 교환이든 토지의 소유권 이전이 발생하기 때문에 관할 구청장의 허가를 받아야합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상황을 정리해보면요.
공공재개발 지구지정이 완료
주민대표회의 구성 완료
해당 부동산 소재지가 토지거래허가구역
이 경우라면 부동산 교환(맞교환) 자체는 법적으로 가능하지만, 다음과 같은 제약과 절차를 반드시 확인하셔야 합니다.
핵심 체크사항토지거래허가구역 내에서는 '허가 없이 계약 무효'
토지거래허가구역 안에서는 교환계약도 매매계약과 동일하게 토지거래허가 대상입니다.
양쪽 부동산 모두 허가구역이라면, 양쪽 모두 관할 구청의 토지거래허가를 각각 받아야 계약이 유효합니다.
공공재개발 지구의 ‘처분제한’ 여부 확인
공공재개발 지구지정 이후, 관할 구청장이 ‘처분제한 고시’를 했다면 (공공주택특별법 제22조)
소유권 이전, 교환, 증여, 담보제공 등의 처분행위는 원칙적으로 제한됩니다.처분제한이 내려졌는지 구청에 확인해보셔야 하고, 제한기간 중이라면 서울시 도시계획위원회 또는 구청장의 승인이 있어야 가능합니다.
주민대표회의 구성 이후 추진위원회 승인 전
현재 ‘조합 설립’ 단계까지는 아니므로, 아직 권리변동에는 자유로운 편이지만,
공공재개발은 사업계획인가 이후 분양신청 시점의 소유자 기준으로 권리가 정산됩니다.교환을 통해 이전받은 사람이 사업종료 전까지 등기상 소유자로 있으면 권리 산정 가능
교환 계약서 특약 필요
나중에 재개발 사업으로 인한 권리산정 기준일 변경, 추가 부담금, 분양권 귀속 문제 발생 가능성 있으므로
계약서에 공공재개발 진행에 따른 책임과 권리 귀속 문제를 명확히 특약으로 정해두는 게 필수입니다.
단, 양측 모두 토지거래허가를 받아야 하고 공공재개발 지구의 처분제한 고시 여부를 확인한 뒤
교환계약서에 공공재개발 관련 특약을 반드시 명확히 넣어야 안전하게 진행할 수 있습니다. 참고하세요!!