어머니께 아파트 매매 가능한가요??
아파트를 꼭팔아야합니다. 현재 기전세금 25000만원 세입자 있는상태고 매매로 26000만원에 거래하면 전세입자 사는조건으로 거래내역 1000만원만으로 가능한가요? 거래내역이 있어야 하는걸로 아는데 현재로서 26000만원을 준비할수는 없는 상황입니다 명의만 이런방법으로 부모님으로 바꿀수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
어머님께 아파트를 매매하는 것은 법적으로 문제가 없고 말씀 하신 내용처럼 거래를 하는 것도 가능 합니다. 다만 계약서에 현 전세 계약에 대한 승계 조건으로 매매를 하는 것에 대해서 명확히 하시고, 실거래가 신고는 총 2.6억으로 해야 합니다. 신고를 잘못하게 되면 차액분에 대해서 소명이 필요할 수 있으니 실거래가 신고시 에는 전세금 포함한 총액 기준으로 신고를 하셔야 합니다.
또한 부모와 자신간의 매매는 증여로 의심이 될 수 밖에 없기 때문에 실거래가와 매매가 차이가 너무 크거나 돈의 흐름이 없으면 증여세 문제가 생길 수 있으니 실제 송금 내역에 대해서도 증빙으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 또한 전세 보증금 인수 계약이 있다면 전세 계약서 승계 서류도 명확하게 준비를 해두시는게 좋습니다.
아파트를 꼭팔아야합니다. 현재 기전세금 25000만원 세입자 있는상태고 매매로 26000만원에 거래하면 전세입자 사는조건으로 거래내역 1000만원만으로 가능한가요?
==> 네 가능합니다. 임차인이 있는 상태에서 진행도 가능합니다.
거래내역이 있어야 하는걸로 아는데 현재로서 26000만원을 준비할수는 없는 상황입니다 명의만 이런방법으로 부모님으로 바꿀수 있을까요?
==> 명의변경도 가능합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
결론적으로는 전세를 낀 매도를 준비하시는 듯 보입니다. 일단 부모님과 거래를 하시는 경우는 세법상 증여로 보게 됩니다. 물론 자금에 대한 정확히 이체기록과 계약서등을 작성하시면 일반매매로써 인정이 가능합니다. 전세낀 매매의 경우는 부모님과 매매라고 하더라도 사실상 거래금액 2.6억에 잔세세입지보증금 2.5억을 인수하기때문에 실제 거래내역은 1000만원만 있으면 가능합니다. 계약서상 계약금 , 중도금(현 전세세입자 보증금) , 잔금이런식으로 기재를 하시고 특약에 전세세입자 인수조건을 기재하시면 실제 이체되는 자금은 1000만원만으로 명의변경을 할수는 있습니다. 물론 매수자인 부보님의 경우 취등록세가 , 매도자인 질문자님은 양도차익이 있는 경우 조건에 따라 양도소득세 부과대상이 될수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
명의 변경은 가능하지만, 실거래가 너무 낮으면 증여세 리스크가 있습니다
정상적인 매매계약서 작성 및 전세 승계 조건으로 인수를 해야하고 자금거래내역 (1,000만 원이라도 계좌이체로 명확하게) 남겨야 합니다
이런거래는 세무사와 상담을 먼저하고 어떤 식으로 거래를 하는것이 리스크를 줄이는지 알아보고 진행을 하시는게 좋습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 이런 식으로 명의만 넘기는 형태로 매매하려면 몇 가지 중요한 법적, 세무적 이슈가 있습니다. 정리해드릴게요.
상황 정리
아파트 매매가 : 2억6천만 원
현재 전세 세입자 보증금 : 2억5천만 원
실거래 : 부모님께 1천만 원 차액 거래로 명의 이전 희망
가능 여부
형식적으로는 전세 보증금 승계 조건으로 2억6천에 거래하고, 부모님이 1천만 원만 납부하는 방식으로
명의 이전은 가능합니다.다만 중요한 건 실제 거래금액 입증과 취득세, 증여세 문제예요.
문제점 & 확인할 사항
실제 거래 대금 입증 문제부동산 거래는 실거래 신고와 잔금 지급 내역이 있어야 함
2억6천만 원을 부모님이 부담했다는 증빙 (통장거래, 차용증)이 있어야 명의 이전 가능
단, 세입자 전세금 2억5천을 부모님이 인수하는 조건으로 한다면
증여세 문제
차액 1천만 원만 입금해도 실거래신고는 가능
이 경우 전세 계약서와 승계 동의서 필요시세 2억6천만 원짜리 아파트를 부모님께 1천만 원만 받고 팔면
나머지 2억5천만 원에 대해 증여로 간주될 수 있음
(부모님이 세입자 보증금 승계하더라도 국세청은 '실질거래'로 판단)증여세 면제한도 : 10년간 5천만 원 (직계존속 간)
그 이상은 세율 10~50% 과세세무서 신고 안 하면 나중에 세무조사 가능성
가능하게 하려면?
전세금 승계 방식으로 매매계약서 작성
특약사항에
“본 건 매매는 매수인이 기존 임차인 전세보증금 2억5천만 원을 승계하는 조건으로
2억6천만 원에 거래하고, 잔금 1천만 원 지급과 동시에 소유권 이전”
명시실거래 신고
관할 구청에 매매가 2억6천만 원 신고
전세 승계 조건 첨부
취득세 납부
2억6천 기준으로 취득세 약 5백만 원 발생
(1,000만 원만 낸다고 해서 취득세 줄어들지 않음)증여세 사전 상담
세무사 상담 후 진행 권장
(부모님이 이후 임차인 보증금 반환 가능한지 확인 포함)
결론
이론상 가능은 하지만 실거래가와 차액, 전세금 승계 조건을 명확히 계약서와 실거래신고에 반영하고 취득세와 증여세 이슈도 반드시 정리해야 합니다.
그렇지 않으면 국세청 과세 대상 , 취득세 과세 기준 문제 , 향후 양도세 이슈가 발생할 수 있어요. 참고하세요!!