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25년도는 부동산 매수타이밍 일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매수 타이밍은 경제 상황, 정부 정책, 개인의 재정 상태, 지역별 부동산 시장 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.올해 상반기 매수상반기에는 여전히 금리 상승에 대한 부담과 경기 불확실성이 남아 있어 매수 심리가 낮아진 상태일 가능성이 큽니다.거래량이 적을 경우, 매도자가 가겨을 낮추는 상황이 나타날 수 있습니다.DSR 3단계가 본격적으로 시행되면 대출 한도가 크게 줄어들 수 있으므로 대출 여력이 있는 상태에서 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.최근 몇 년간의 공급 감소로 인해 주택 공급 부족이 다시 이슈가 될 가능성이 있습니다. 상반기 중 매수는 공급 부족이 반영되기 전에 이루어질 가능성이 있습니다.DSR 3단계 이후 매수DSR 3단계 시행 후에는 대출 규제로 인해 매수 여력이 더 낮아지면서 거래량이 줄고, 일부 지역에서는 가격 조정이 더 나타날 가능성이 있습니다.상반기 동안 금리 변화, 경제 지표, 부동산 정책 등이 어떻게 변하는지 지켜 본뒤 판단할 수 있습니다.결론만약 금리가 상반기에 정점을 찍고 하반기에 낮아질 가능성이 보인다면 하반기 매수가 유리할 수 있습니다. 하지만 금리가 장기간 높은 수준을 유지할 경우 가격이 하락세를 보이는 상반기 매수가 나을 수도 있습니다.상반기 중 실거주 목적으로 매수할 경우 현재 시장 분위기에서 매도자와 적극적으로 협상해 좋은 조건을 확보하는 것이 유리 할 것으로 보입니다.투자 목적이라면 DSR 3단계 이후로 시장 상황이 더 명확해진 뒤 저평가된 매물을 선별해서 접근하는 것이 좋습니다.다양한 시장 상황을 보시면서 판단을 하시기 바라며,제가 드린 내용은 단순 의견으로 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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지방 빌라 월세살고있는데 경매로넘어갔습니다..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황에서는 계약 만료 이후 보증금 반환 문제와 관련해 몇 가지 중요한 점을 고려해야 합니다.보증금 반환 시점원칙적으로 보증금은 계약이 종료되는 시점(2025년 7월)에 돌려받아야 합니다.만약 임대인지 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 후 법적 조치를 통해 반환을 요구할 수 있습니다.경매를 통한 해결 가능성경매 신청은 임대인의 재산이 경매로 처분되도록 요구하는 절차 입니다.지방의 경우 경매 진행 속도가 느릴 수 있으나, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다면 보증금 반환에 우선순위가 보장 됩니다.경매 절차가 계약 종료 후까지 진행되지 않을 경우라도 경매가 완료된 이후 보증금을 우선적으로 받을 권리가 유지됩니다.대비책계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 반환을 요구할 수 있습니다.비교적 간단한 절차로 진행되며, 법적 소송에 비해 시간과 비용이 적게 듭니다.임차인이 요구한 금액이 소액임차인의 기준에 부합한다면, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 일정 금액은 우선적으로 보호받을 수 있습니다.실질적 대처 방안25년 7월 이전 - 임대인과 협의하여 보증금 반화 계획을 확실히 잡는 것이 우선 입니다. 임대인이 반환 여력이 없다면 경매 절차를 준비 합니다.25년 7월 이후 - 보증금을 반환받지 못하면 소송이나 경매 신청을 진행 합니다.보증금을 안전하게 돌려받기 위해 계약 종료 전에 임대인과 상황을 확인하고, 만약의 상황에 대비해 법적 절차를 미리 숙지해 두시는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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1가구 2주택 되면 내는 세금뭐뭐 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.증여를 받으신다고 하면 일단 증여세를 내셔야 합니다.부모님으로 증여를 바은 경우 10년간 5,000만원까지는 공제가 됩니다. 공제 후 남은 금액은 과세표준에 따라 세율이 정해 집니다.공시지가 3억원 아파트 증여시3억 - 5,000만원 = 2억 5,000만원과세표준 2억 5,000만원 > 세율 20%계산: 2억 5,000만원 * 20% -1,000만원(누진공제액) = 4,000만원 이 되며,증여일로부터 3개월 이내 신고해야 합니다.그 외에 증여 받은 부동산의 취득세, 재산세, 종합부동산세를 납부 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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집주인 사망시 전세 보증금은 돌려받지 못하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인이 사망을 한 경우라하더라도 전세나 월세의 계약은 계속 유효 합니다. 집주인이 사망했다고 해서 세입자의 권리가 사라지거나 기존 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.보증금 반환집주인이 사망하면 그 재산과 함께 전세보증금 반환 의무도 상속인에게 승계됩니다.즉, 집주인의 자녀, 배우자 등 상속인이 보증금을 반환할 책임을 집니다.만약 상속인이 상속을 포기하거나 상속재산이 부족하다면 임대차보호법에 따라 우선변제권을 통해 해당 주택 경매나 처분에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. 그러기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요 합니다.계약 일정과 거주 문제세입자는 계약 기간 동안 정상적으로 거주를 할 수 있으며 계약 만료 시에은 상속인이 보증금을 반환해야 하며, 반환되지 않을 경우 법적 절차를 통해 청구할 수 있습니다.충분한 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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월세 계약 하고 입주 후에 도배 요청해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가능하면 입주 전에 도배 요청을 하시는게 좋습니다.계약 당시에 집에 대한 컨디션을 보고 계약을 진행한 것이라면,그 당시 집의 상태에 대해서 동의를 했다고 볼 수 있기 때문 입니다.그리고 입주 후에 주인에게 도배 요청을 하더라도 집주인이 반드시 들어줄 의무는 없습니다. 특히, 기존 도배 상태가 사용 가능한 정도의 수준이라면 집주인이 도배 비용을 부담하거나 진행해 주지 않을 가능성이 큽니다. 이러한 경우에는 본인이 직접 도배 비용을 부담하시거나 집주인과 일부 비용을 나눠서 부담할 수도 있습니다.현재 상태가 누가보더라도 객관적으로 나쁜 수준(곰팡이, 오염, 냄새 등등)이라면,집주인에게 현장 상태를 보여 주시고 최대한 협조를 구해 보시는게 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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월세가 0원이면, 결국 보증금과 관리비만 나갈텐데.. 강변 테크노마트에 공실이 채워지지 않는이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 큰 이유로 온라인 쇼핑몰의 성장을 들 수 있습니다.전자제품에 대한 시장의 중심이 오프라인에서 온라인으로 이동하며 소비자들이 강변 테크노마트 같은 오프라인 상가를 찾을 이유가 줄어들었기 때문 입니다. 전자제품 뿐만 아니라 가전제품 리뷰 플랫폼에서도 가격 비교와 구매를 쉽게 할 수 있어 오프라인 시장이 점점 사라져가고 있는 추세 입니다.또한 코로나19와 같은 팬데믹 기간 동안 대규모 상가들은 방문객 감소와 매출 타격을 심가하게 겼으면서 상인들이 장사 자체를 포기하고, 새로운 입점자가 들어오지 않는 악순환이 이어졌습니다.강변 테크노마트가 전자제품 중심 상가로 설계가 된터라 다른 업종이 들어오기도 쉽지는 않은 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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주공아파트가 무슨 아파트인건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주공아파트는 과거 대한주택공사(현 한국토지주택공사, LH)에서 건설한 아파트로, 정부 주도로 서민의 주거 안정과 공급 확대를 위해 만들어진 공공주택 입니다.1970~80년대 한국은 산업화와 도시화가 급격히 진행되며 주택난이 심각해졌고, 이를 해결하기 위해 대한주택공사가 저렴한 가격에 대향 공급을할 수 있는 아파트를 건설한 거이 주공 아파트 입니다.서울의 주공아파트가 비싸진 이유는 입지, 재건축에 대한 기대감, 부동산 시장의 전반적인 상승, 희소성으로 인해 가격이 많이 급등 했습니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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호텔급을 나누는 기준이 궁금합니다~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.호텔의 별 등급은 호텔의 서비스 수준, 시설, 위치, 객실 크기 등 다양한 기준에 따라 매겨 집니다. 대체로 아래와 같은 기준을 근거로 매겨 집니다.4성급과 5성급 차이5성급의 경우 최고 수준의 서비스를 제공하며 전문적인 컨시어지 서비스, 24시간 룸서비스, 고급 레스토랑, 스파, 수영장, 피트니스 센터, 골프장 등도 보통 구비하고 있습니다. 객실크기가 넓고 서비스의 품질과 접객 수준이 매우 높습니다.4성급의 경우 5성급 보다는 조금 더 제한적인 편의시설과 서비스를 제공합니다. 룸서비스, 피트니스 센터, 레스토랑 등은 있지만 고급스러운 시설은 5성급에 비해 부족할 수 있습니다. 객실 크기나 인테리어가 편안하고 실용적이며 품질이 좋지만 최상급 까지는 아니라고 볼 수 있습니다.호텔은 국가 및 지역별 기준에 맞는 인증 시스템에 따라 별 등급을 받습니다. 이 기준에 맞추어 시선 개선 및 서비스 업그레이드가 이루어지면 등급 상향이 가능 합니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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신혼집 전세자금대출 후 등본 등록 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.전입신고는 본인만 하면 됩니다.>> 전세자금대출을 받기 위해서는 본인이 전입신고를 해야 하며 이 절차가 완료되면 대출이 가능해 집니다.예비신랑은 전입 신고를 하지 않아도 됩니다.>> 전입신고는 대출을 받는 본인이 하는 것이므로 예비신랑은 반드시 전입신고를 할 필요가 업습니다. 다만, 전세 계약에 예비신랑도 포함되어 있으며 예비신랑도 함께 전입 신고를 할 수 있습니다.예비신랑의 명의로 등본에 올리는 것>> 전세계약 체결 후 예비신랑을 자신의 집 등본에 올리는 것은 문제가 될 수있습니다. 이는 대출 시 혼인 여부나 가족 구성에 영향을 미칠 수 있기 때문에, 혼인신고가 완료되지 않은 상태에서는 예비신랑을 등본에 올리는 것이 적절하지 않을 수 있습니다.>> 전세자금대출을 받을 때 대출기관은 혼인 여부와 같은 가족 사항을 확인 합니다. 아직 혼인신고 전인 경우, 예비신랑을 등본에 올리면 혼인 여부에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.전세자금대출을 받을 때는 본인이 전입신고를 하면 되고, 예비신랑의 전입신고는 필수는 아니지만 함께 하길 원한다면 할 수 있습니다. 혼인신고 전에는 예비신랑을 등본에 올리는 것은 추천되지 않으며, 혼인신고 후에 반영하는 것이 더 안전 합니다. 각 절차를 진행하면서 대출 기관에 문의하여 더 정확한 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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요즘 아파트 시세가 많이떨어지고있나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 시장에서 신축과 구축은 각각 장단점이 있으며, 이 두가지 선택은 시장 상황, 본인의 투자 목표와 예산에 따라 다르게 접근할 수 있습니다.신축아파트장점상대적으로 가격 상승 잠재력이 높습니다. 특히 입주 후 일정 기간 동안 가치 상승을 기대할 수 있습니다.최신 설계와 고급 자재, 시설 등이 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.분양가와 시세 차익을 기대할 수 있는 기회도 있지만, 분양가 상한제와 같은 규제로 인해 그 폭이 제한적일 수도 있습니다.단점초기 비용이 많이 들어갑니다.상대적으로 프리미엄이 높아서 사격 부담이 있습니다.구축아파트장점신축 아파트보다는 가격이 저렴한 경우가 많고 예산을 아끼면서도 입지가 좋은 지역의 아파트를 구입할 수 있음해당 지역의 시세 안정성이 비교적 높고 오래된 아파트는 상대적으로 큰 가격 변동이 없을 수 있음단점건물 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있음재건축이 불가능한 경우나 리모델링이 어려운 경우 장기적으로 시장 가치를 높이기 어려울 수 있음최근 신축 아파트는 여전히 가격 상승 가능성이 있는 반면, 구축 아파트는 하락 추세를 보이는 경우가 많습니다. 특히, 금리가 상승하면서 신축 아파트는 투자자들에게 수익성이 높을 수 있는 대상 이지만 가격 고점에 있어 부담이 될 수 있습니다.예산이 제한적이라면 구축아파트가 유리할 수 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격에 넓은 평수나 좋은 위치를 고려할 수 있는 장점이 있습니다.신축 아파트는 상승 여력이 더 크지만, 그만큼 초기 비용이 더 크고 가격 변동성이 있을 수 있습니다. 투자 관점에서 장기적인 가격 상승을 기대할 수 있지만 금리가 상승하는 등 외부 요인에 따라 영향을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.06
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