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재개발시 관리처분계획인가전에 처분한것이 유리한가요?
지방에 재건축사업 하는 아파트를 소유하고 있고 1가구2주택입니다. 양도세를 고려할때 관리처분계획인가전에 처분한것이 유리한가요?
아니면 건물이 완공된후에 처분하는것이 유리한가요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
관리처분계획인가 전에 처분하면 2026년 5월 9일까지 적용되는 다주택자 중과 유예 혜택으로 기본 세율이 적용이 가능합니다. 보유 기간 전체에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있어 양도차익이 클 경우에 유리합니다. 관리처분계획인가 후 처분은 입주권은 주택이 아닌 권리이므로 중과 유예 기간이 끝나더라도 항상 기본세율이 적용됩니다. 다만 장기보유특별공제가 인가일 전까지 차익에 대해서만 적용되므로 인가 후 발생한 프리미엄에 대해서는 세금 부담이 커집니다. 완공 후 처분할 경우 종전 주택 보유 기간부터 공사기간, 신축 후 보유 기간까지 모두 합산하여 장기보유특별공제를 극대화할 수 있습니다. 다만 리스크로 매도 시점에 다주택자 중과 유예가 종료되었다면 2주택자로서 중과세율을 맞을 위험이 큽니다. 결론적으로 지금 즉시 팔 경우 중과 유예 기간 내인 현재 파는것이 안전하고 더 보유할 경우는 완공 후 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추어 파는 것이 가장 유리하며 이것이 불가능하다면 차라리 입주권 상태로 파는것이 중과세를 피하는 방법입니다.
채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
관리처분계획인가 전 처분이 유리한 경우는 현재 시행중인 다주택자 양도세 중과유예 혜택을 받아 일반 세율로 세금 부담을 낮추고 싶을 때입니다. 완공 후 처분이 유리한 경우는 세금을 더 내더라도 신축 아파트로서의 매매 가격 상승분이 양도세 부담보다 훨씬 클 것으로 예상될 때입니다. 다만 지방 재건축 특성상 완공 후의 시세 상승폭이 불확실하다면 올해 5월 9일 이전에 주택 상태로 매도하여 확실하게 세금을 아끼는 것이 자산 방어 측면에서 더 안전한 선택이 될 수 있습니다. 정리를 하면 세율이 중요하다면 관리처분인가 전에, 시세 차익이 중요하다면 완공 후 매도를 선택하는 것이 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
입주권의 경우 매도를 하게 될 경우 사용승인일자 기준으로 이전일 경우 입주권으로 간주, 사용승인일자 이후는 주택으로 간주를 하게 됩니다.
또한 원 소유자일 경우 멸실 전 보유기간 + 공사기간 + 준공 후 주택 보유기간 합산이 가능하고,
승계조합원일 경우는 사용승인일 이후 부터 보유기간 시작이 되게 됩니다.
입주권의 경우 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 2년 이상의 경우 기본세율이 적용이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 시점과 관계없이 기본적으로 재건축 후 완공된 이후에는 시세가 이전보다 크게 올리기 때문에 양도차익이 커져 세금부담이 커지는 일반적입니다. 그에 따라 상황에 따라 시점별 이득이 되는 시점에 차이는 있지만 단순하게 보면 시세가 크게 상승되기 이전에 매매를 하는게 양도차익면에서 유리할수 있습니다. 문제는 투기과열지구내 재건축사업에서 조합원 지위승계는 조합설립이후에는 불가하기에 조합설립이후에는 매수수요가 없을수 있어 완공이후 전매제한이 해제된 이후 매매를 하게 됩니다. 비규제지역이라면 별다른 영향을 받지않습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재건축 아파트의 양도세는 매도 시점에 따라 과세 구조가 달라지는 것으로 알고 있습니다. 이에, 단순히 완공 후가 좋다거나 관리처분 전이 좋다라고 단정짓기에는 다소 무리가 있을 듯 합니다. 대부분의 경우 관리처분계획인가 전에 매도하는 것이 세금 측면에서는 유리한 경우가 많다고 하지만 보유기간, 거주여부, 다른 주택 처분 계획 등에 따라서 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
관리처분인가 전 매도는 조합원 지위 양도 제한과 세금 구조를 따져야 합니다. 준공 후 매도는 보유 기간, 1가구2주택 중과 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세율 비교 계산을 해보고 양도차익 규모에 따라 결정하는 것이 맞습니다.
지방에 재건축사업 하는 아파트를 소유하고 있고 1가구2주택입니다. 양도세를 고려할때 관리처분계획인가전에 처분한것이 유리한가요?
아니면 건물이 완공된후에 처분하는것이 유리한가요?
==> 현재 상황에서 주변 아파트 시세 등을 종합적으로 검토를 한 후 결정해야 하는 사항입니다. 주변 아파트 시세가 크지 않는다면 지금 처리하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지방 재건축 아파트는 양도세 중과 예외에 들어가 개인적으로 관리처분계획 인가 후 매도하는 것이 이득이 될 것 같습니다.
양도세 중과가 지방까지 적용된다면 말이 달라지겠지만 지금은 규제지역만 양도세 중과가 적용되 지방은 나중에 매도하는 것이 이득일 것 같습니다.
감사합니다.