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아파트 매수 시 잔금일날 나갈 돈이 또 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 매입 시 잔금일에 매매대금 외에 추가로 발생하는 비용은 아래와 같습니다.취득세 - 부동산을 매수할 때 납부해야 하는 세금취득세율은 매수 금액과 주택 가액, 주택 수에 따라 다릅니다.취득세는 잔금일로부터 60일 이내 에 납부하셔샤 합ㄴ다.등기 관련 비용소유권 이전 및 대출 설정 등기를 진행하면서 발생하는 비용 입니다.등록면허세, 증지대, 법무사 수수료 등이 있으면 매매가와 대출 여부에 따라 약 20~100만원 가량 발생 합니다.중개수수료부동산 중개인이 거래를 성사시킨 대가로 지급하는 수수료 입니다.중개수수료는 매매가액에 따라 다르며, 중개사와 협의하여 일정 부분 협의가 가능 합니다.대출 관련 비용(대출 시에만 해당)주택담보대출을 받을 경우 발생하는 비용 입니다.대출 실행 수수료, 인지세, 근정당 설정비용 등이 있습니다.그 외, 이사 및 수리비용 등이 있을 수 있습니다.잔금 외에도 취득세, 중개수수료, 등기비용 등을 준비해야 하며, 대출 시 추가 비용이 발생합니다.통상 매매가의 5~10%정도를 추가로 준비하면 안전하다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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아파트 매수 시 잔금일 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문주신 사항에 대해 답변 드립니다.잔금일에 부동산으로 모두가 모여서 보내는 건가요?보통의 경우 잔금일에는 매수자, 매도자, 부동산 중개사, 은행 대출 담당자가 모두 한 장소에 보이는 경우가 많습니다. 대부분 은행 또는 법무사 사무실에서 진행이 되는 경우가 많습니다.최근에는 대출 은행, 법무사, 부동산 간의 협업으로 비대면으로 잔금을 처리하고 소유권 이전을 진행하기도 합니다. 이 경우 필요서류를 미리 준비하면 직접 만나는 일이 줄어들 수 있습니다.잔금일에 모이는 시간대가 정해져 있나요?잔금일의 시간대는 법적으로 정해진 시간은 없습니다. 일반적으로 오전부터 낮 시간대 가 선호가 되며 이는 은행 업무시간에 맞추기 위함 입니다.오후 3시에 모이더라도 은행 업무는 4시에 마감이 되므로, 잔금 이체와 확인 절차를 신속히 처리해야 합니다. 이체 금액이 크리 때문에 이체 한도와 준비된 은행 계좌의 상태도 점검 하시기 바랍니다.은행 업무 시간을 초과할 가능성이 있다면, 잔금 일부를 에스크로 계좌에 맡기거나 사전 조율을 통해 진행할 수 있습니다.모든 일정은 가능한 매도인, 매수인, 중개인과 사전에 협의 하시는게 좋으며, 가능한 은행 업무 시간이 여유 있게 확보되는 시간을 추천 드립니다.그리고 잔금 이체 후 반드시 입금 확인증과 소유권 이전 확인 등을 꼼꼼히 확인 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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주택으로 이사 갈려고 합니다. 보증금
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금을 안전하게 보호하고 월세 계약을 진행하기 위해 다음과 같은 사항을 고려하시기 바랍니다.임대인의 신원 확인임대인이 실제 소유자인지 확인하기 위해 등기부등본을 발급받아 확인 하시기 바랍니다.임대인의 이름과 연락처가 계약서와 일치 하는지 확인 하시고, 해당 주택에 근저당권이나 가압류 등 위험요소가 있는지 확인 하시기 바랍니다.전입신고 및 확정일자 받기계약 후 바로 전입신고와 확정일자를 받으시기 바랍니다.이를 통해 임차권등기명령을 받을 권리를 확보하고, 나중에 경매나 공매 상황에서도 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다.계약서 작성 시 주의사항보증금 반화 조건을 명확하게 명시 하시기 바랍니다.보증금 반환이 지연될 경우 지연이자를 부과하는 내용도 넣는 것이 유리합니다.공도명의나 타인 명의 계좌로 보증금을 보내지 않도록 주의 하시기 바랍니다.임대차 보증보험 가입보증금을 보호하기 위해 전세금 반환보증 상품에 가입하는 것도 추천 드립니다.서울보증보험이나 주택도시보증공사에서 가입이 가능 합니다.현장 점검계약 전 해당 주택에 실제 거주하는 사람이 있는지 확인 하시기 바랍니다.현재 거주자가 있다면 계약 종료 상황과 보증금 반환 여부를 명확히 하시기 바랍니다.이러한 절차를 통해 보증금 반환 위험을 줄이고 안심하고 이사를 할 수 있을 것 입니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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국내 다이소중에 규모가 가장 큰곳은 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.국내에서 가장 큰 규모의 다이소 매장은 서울 중랑구에 위치한 '다이소 홈플러스 상봉점' 입니다. 이 매장은 2024년 4월 26일에 약 870평 규모로 오픈하여 전국 1,519개 매장 중 최대 규모를 자랑합니다.이전에는 강원도 속초시에 위치한 다이소 속초본점이 약 730평 규모로 국내 최대 매장이었으나, 상봉점의 개장으로 현재는 두번째로 큰 매장이 되었습니다.또한, 경기도 하남시에 위치한 다이소 스타필드 하남점은 약 600평 규모로 단층 기준 전국 최대 매장 중 하나로 알려져 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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국가에서 도로를 넓히기 위해서 개인 토지 매입시 토지비용은 어떻게 책정하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.국가나 지방자치단체가 공공 목적으로 개인의 토지를 수용하거나 매입하는 경우, 보상금은 공시지가가 아닌 감정평가를 통해 산정된 시세를 기준으로 책정됩니다.토지 보상금 산정 방식보상금은 일반적으로 공시지가가 아니라 현실적인 시장 가격(시세)를 기준으로 책정됩니다.1) 감정평가를 통한 보상금 산정감정평가사가 토지의 가치를 평가하며, 국가나 지자체는 보통 2명(정부 측 1명, 토지 소유자측 1명) 이상의 감정평가사를 고용합니다.감정평가 결과를 평균하여 보상금을 산정 합니다.2) 평가 기준해당 토지의 거래 시세와 주변 지역의 유사 토지 거래 사례를 기준으로 평가 합니다.현재의 이용 상태와 받을 수 있는 잠재적 가치 등을 고려합니다.도로 확장으로 인해 접근성이 좋아지는 등의 조건도 반영 됩니다.공시지가와 보상금의 차이공시지가는 정부가 공표한 토지의 기준 가격으로, 세금이나 공공 부담금의 부과 기준으로 사용됩니다.보상금은 감정평가를 통해 결정되므로 공시지가와 실제 지급 금액은 크게 차이가 있을 수 있습니다.보상금 지급 과정국가나 지자체와 토지 소유자가 감정평가 금액에 동의하면 협의 보상이 이루어집니다.합의가 이루어지면 정해진 금액을 지급받고 토지는 국가에 귀속 됩니다.협의가 되지 않을 경우 수용재결 절차를 통해 보상금이 결정 됩니다.소유자 유의사항감정평가사 선정 참여 - 정부 측에서만 감정평가사를 선정하지 않도록, 소유자 측 감정평가사 선정 절차에 참여하는 것이 유리 합니다.시세 확인 - 주변 토지의 거래 사례나 현재 시세를 확인하여 감정평가 금액이 적정한지 검토 하시기 바랍니다.협의 보상과 수용 보상의 차이 - 협의 보상이 이루어지지 않더라도 수용 절차를 통해 정당한 보상을 받을 권리가 있습니다.이의 제기 - 보상금이 부당하다고 판단되면 수용재결 후 행정심판이나 소송을 통해 이의를 제기할 수 있습니다.원하시는 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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나홀로아파트의 장점과 단점은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.나홀로 아파트의 장점1) 조용하고 프리이빗한 환경세대수가 저어 거주 환경이 조용하고 복잡하지 않습니다.주민 간의 관계가 밀접하여 이웃과 친밀한 관계를 형성하기 쉬운 경우도 있습니다.2) 대도심에 위치한 경우가 많음나혼로 아파트는 대규모 부지를 확보하기 어려운 도심지나 주요 지역에 위치한 경우가 많아 교통이나 생활 인프라 접근성이 뛰어난 편입니다.직장, 학교, 병원 등 생활 편의 시설과 가까운 경우가 많습니다.3) 관리비 부담이 적은 경우도 있음대규모 아파트보다 관리 비용으 상대적으로 적게 들 수 있습니다.간소화된 관리 구조로 불필요한 추가 비용이 없는 경우도 있습니다.4) 매매/임대가 상대적으로 저렴대규모 단지에 비해 매매가나 임대료가 낮은 경우가 많아 예산이 제한적인 실수요자에게 유리 합니다.5) 빠른 의사결정주민 수가 적어 의사결정 속도가 빠르고, 입주민의 의견이 비교적 쉽게 반영될 수 있습니다.나홀로 아파트의 단점1) 관리의 한계세대 수가 적어 관리비 부담이 개별 가구에 더 크게 돌아올 수 있습니다.관리사무소가 없는 경우도 있어 외부 업체에 의존해야할 때 불편함이 발생할 수 있습니다.2) 커뮤니티 시설 부족대규모 단지에 있는 피트니스 센터, 수영장, 독서실, 놀이터, 카페 등 커뮤니티 시설이 부족하거나 아예 없는 경우가 많습니다.입주민들이 이용할 수 있는 편의시설이 제한됩니다.3) 주차 공간 부족세대수가 적다 보니 주차 공간이 충분하지 않은 경우가 많습니다.특히 도시 내 위치한 나홀로 아파트는 1세대당 주차 공간이 부족한 경우가 많아 불편할 수 있습니다.4) 가격 상승의 제한대규모 단지와 비교해 시세 상승률이 낮거나 동일 지역 내 대단지보다 매도 시기가 제한적입니다.부동산 시장에서 상대적으로 선호도가 낮아 거래 속도가 느린 편일 수 있습니다.5) 지역적 고립감대단지 아파트트 주변에 함께 개발된 편의시설이 많은 반면, 나홀로 아파트는 주변 인프라가 부족한 경우도 있습니다.특히 상권 발달이 덜 된 지역에서는 생활 편의성이 떨어질 수 있습니다.나홀도 아파트 선택 시 고려사항위치와 교통관리 상태주차 공간향 후 개발 가능성나홀로 아파트는 도심지의 입지적 장점과 소규모의 프라이빗함을 선호하는 사람들에게 적합합니다. 그러나 관리 문제, 주차 공간 부족, 시세 상승 한계와 같은 단점 도 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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임대 아파트에 대해 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대 아파트의 월세(임대료)가 나중에 분양 전환 시 어떻게 처리되는지는 아파트의 유형과 계약 조건에 따라 다릅니다. 일반적으로 월세가 전액 세이브되는 경우는 드물지만, 일부 유형에서는 월세가 분양 전환 비용에 영향을 줄 수 있습니다.임대아파트의 주요 유형과 월세 처리 방식공공임대아파트(5년, 10년, 50년 등)월세는 임대기간 동안의 주거 비용으로 간주되며, 분양 전환 시 세이브되지 않는 경우가 일반적입니다.즉, 월세는 소멸성 비용으로 분양 대금 산정에 포함되지 않습니다.보증금은 분양 전환 시 차감되거나 반화받을 수 있습니다.행복주택행복주택은 주로 청연, 신혼부부, 노년층을 대상으로 하면 월세 역시 사용료 성격으로 소멸됩니다.월세가 분양 전환 비용에 영향을 미치지 않습니다.민간임대아파트(8년 이상)민간임대아파트의 경우에도 월세는 임대기간 중 주거 비용으로 소멸 됩니다.다만, 일부 민간 임대에서는 초기 계약 조건에 따라 월세의 일부를 보증금처럼 간주하거나 분양 전환 시 혜택을 제공하는 사례가 있을 수 있습니다.분양 전환 아파트일부 임대 후 분양 전환 아파트에서는 월세나 보증금 중 일부가 분양대금 산정 시 반영 될 수 있습니다.이 경우 분양 전환 시 계약 조건에 따라 월세를 분양가의 일부로 인정하거나 보증금과 함께 반영 할 수 있습니다.계약서에 관련 조항이 명시되어 있는지 확인이 필요한 ㅂ니다.월세가 세이브 되지 않는 이유월세는 임대 아파트의 관리 및 운영비용을 충당하기 위한 금액으로 사용 됩니다.월세는 주거의 대가로, 분양 전환 시 투자로 간주되지 않습니다. 따라서 반환되거나 분양가에 포함되지 않는 것이 일반적 입니다.분양 전환 시 확인해야 할 사항계약서 및 아파트 운영 규정을 통해 분양 전환 시 보증금과 월세가 어떻게 반영 되는지 확인 합니다.감정평가를 통해 분양 전환 가격이 책정되며, 월세는 보통 반영되지 않습니다.임대 기간 종료 후 분양 전환이 가능하며, 분양 전환이 불가능한 유형도 있습니다.(50년 공공임대)일반적으로 임대 아파트의 월세는 소멸성 비용으로 보시면 되며,보증금은 분양 전환 시 일부 차감 될 수 있으니 계약 조건을 꼼꼼히 확인 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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금리 인하와 부동산 가격과의 관계가 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 인하 소식이 부동산 가격에 영향을 미치는 이유는 부동산 시장과 밀접하게 연관된 다양한 요인에 영향을 미치기 때문 입니다. 대출 한도도 중요한 요인 이지만, 금리와 부동산 시장 간의 관례를 이해하면 그 이유를 명확히 알 수 있습니다.금이 인하와 부동산 가격 상승의 이유대출 부담 완화금리가 낮아지면 주택담보대출 금리가 내려가면서 월 상환액 부담이 줄어듭니다.이에 따라 더 많은 사람들이 대출을 통해 집을 구매하려 하고, 이는 수요 증가로 이어져 부동산 가격이 상승할 수 있습니다.투자 매력 증가금리가 낮아지면 예금이나 채권과 같은 금융상품의 수익률이 떨어집니다.상대적으로 부동산 투자가 안정적이고 수익률이 높아 보이기 때문에 자금이 부동산 시장으로 유입됩니다.심리적 요인금리 인하는 경제 정책의 완화 신호로 해석되어 부동산 시장에 대한 긍정적인 기대감을 유발합니다.부동산 가격이 앞으로 더 오를 것이라는 기대감이 매수 심리를 자극하여 거래가 활발해지고, 이는 가격 상승을 부추깁니다.임대 수익률 상승 효과금리가 낮아지면 투자자들이 요구하는 수익률 기준도 낮아 집니다. 동일한 임대 수익을 올리더라도 부동산 가치가 높게 평가 됩니다. 결과적으고 임대형 부동산의 가격 상승으로 이어 집니다.대출 한동의 영향금리가 낮아지는 것만으로는 충분하지 않고, 대출 한도가 어떻게 설정되는지가 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.대출 규제 완화와 금리 인하의 결함 효과금리 인하와 함께 DSR, LTV 등 대출 규제가 완화되면, 실수요자와 투자자가 더 많은 금액을 대출받아 부동산을 구매 할 수 있습니다.금리 인하가 대출 한도와 맞물리면 부동산 시장의 자금 유입이 더 활발해지고 가격 상승 폭이 커질 수 있습니다.대출 한도의 제한금리가 낮더라도 대출 규제가 엄격하면 실제로 대출받을 수 있는 금액이 제한 됩니다. 이 경우 금리 인하 효과가 제한적일 수 있습니다.금리와 대출의 상호작용금리가 낮아지면 이자 부담이 줄어드는 효과가 있어 심리적, 실질적 구매력이 증가 합니다. 하지만 대출 한도가 그대로라면 금리 인하의 효과는 제한적일 수 있습니다.대출 한도가 높아지면 금리 변화와 무관하게 자금 유입이 늘어나고, 시장이 과열될 가능성이 커집니다.특히 LTV 비율이 높아지는 경우 동일한 소득이라도 더 비싼 집을 살 수 있게 되므로 가격 상승에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.금리 인하와 대출 한도는 부동산 시장에서 상호보완적인 역할을 합니다.따라서 금리 인하와 대출 규제 완화가 동시에 일어나면 부동산 가격에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 반면에 금리 인하만으로는 대출 규제라는 틀이 유지되는 한 그 효과는 제한적일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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아파트 이사갈때 준비해야될건 어떤거죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이사를 갈 때 체크리스트를 작성해서 준비해 두시면 도움이 많이 되실 겁니다.이사 전 준비새 아파트의 계약 조건을 다시 확인하고 잔금일과 입주일을 명확히 합니다.입주 전 아파트의 등기부등본을 다시 확인해 소유권과 근저당권 등을 점검 합니다.이사 업체는 여러 업체를 비교하여 포장이사, 반포장이사 등 원하는 서비스를 선택 합니다.이사 날짜가 성수기라면 미리 예약 하세요.가구 조립, 대형 가전 설치 등 필요한 추가 서비스를 확인 합니다.전기, 가스,수도 사용 종료일을 이전 집에서 신고하고 새집에서 시작일을 설정 합니다.인터넷,티비 등 통신사를 통해 이전 설치를 예약 합니다.은행, 카드사 등에 주소지 변경을 해둡니다.새 아파트 주소지로 전입신고를 진행해 둡니다.입주 전에 바닥, 창문, 화장실 등을 청소할 용품을 준비해 둡니다.쓰레기 봉투, 화장지, 세재 등 기본 생활에 필요한 물품을 미리 챙깁니다.이사 당일미리 박스에 물건을 분류하여 포장 합니다.불필요한 짐은 미리 정리하거나 버립니다.이사 업체의 작업 과정을 확인하며 물건이 파손되지 않도록 신경 씁니다.짐이 전부 빠졌는지, 새 집에 도착한 짐이 누락 없이 옮겨졌는지 체크 합니다.큰 가구나 가전제품부터 배치한 뒤 작은 물건들을 정리 합니다.수도, 전기, 가스, 인터넷 등이 제대로 작동하는지 다시 확인 합니다.이사 후 정리주민센터에서 전입신고 완료 여부를 확인 합니다.통신사, 은행, 보험사 등 모든 서비스에 새 주소가 반영되었는지 확인 하시기 바랍니다.근처 마트, 병원, 학교, 대중교통 등을 미리 파악해 둡니다.관리사무소를 통해 공지사항, 커뮤니티 규칙, 입주자 카페 등에 가입합니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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부동산의 수익환원법은 언제 사용되는 방법인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수익환원법은 부동산의 수익 창출 능력을 기반으로 가치(가격)를 산정하는 평가 방법 입니다. 이 방법은 주로 수익형 부동산 평가에서 사용이 됩니다. 특히 부동산이 얼마나 안정적으로 수익을 창출할 수 있는지가 가치를 판단하는 핵심 기준이 됩니다.수익환원법이 사용되는 상황수익형 부동산의 가치 평가임대료 수익이나 운영 수익이 주요 평가 기준인 부동산의 가치를 산정할 때예 - 상가, 오피스텔, 아파트형 공장, 호텔, 임대용 주택 등투자 목적 부동산 거래부동산을 투자 대상으로 고려하는 경우, 해당 부동산의 수익률을 기준으로 투자 가치를 판단하기 위해 사용수익률이 높은 부동산은 투자 매력이 크다고 평가 됨현금 흐름 중심의 평가가 필요한 경우부동산이 향 후 창출할 순수익을 기반으로 현재 가치를 계산해야 할 때 적합합니다.특히 장기적인 임대 계약이 체결된 부동산의 평가에서 활용시장 데이터가 부족한 경우비교사례나 대체 가능한 부동산 거래 데이터가 부족한 경우, 수익성을 중심으로 가치 산정이 필요합니다.금융 관련 평가담보 대출 시 부동산의 담보 가치를 산정하거나, 투자자 및 금융기관이 프로젝트의 수익성을 분석할 때 사용 됩니다.수익환원법의 핵심 개념순수익 - 부동산에서 발생하는 총수익에서 운영비용을 차감한 금액환원율 - 부동산 수익을 현재 가치로 환산하기 위한 비율부동산 가치 계산 - 부동산의 가치는 수익과 환원율을 이용해 계산장점과 단점장점부동산의 실질적인 수익을 기반으로 가치를 산정하므로, 객관적이고 투자 지향적입니다.투자 목적 부동산이나 수익형 부동산에 적합한 평가 방식 입니다.단점미래 수익이나 환원율을 정확히 예측하기 어려운 경우가 많습니다.적정 환원률 산정을 위해 시장 데이터가 필요하며, 데이터가 부족한 경우 정확도가 떨어질 수 있습니다.수익환원법을 선택평가 대상 부동산이 임대수익을 발생시키는 경우시장 거래 데이터(비교사례)가 부족한 경우투자 관점에서 부동산의 수익성과 가치를 판단해야 하는 경우상업용 또는 수익형 부동산의 가치를 평가할 때충분한 답변이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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