전문가 프로필

답변 내역

큰평수 주거형 오피스텔 매매 시 절세방법
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.취득세 부분은 거의 불가능하다고 보시면 될 듯 하고 다른 부분을 중심으로 살펴보면..취득세 - 중대형 오피스텔은 절세 거의 불가능, 4.6% 고정 보유세 (재산세) - 공시가격 확인 → 공시가 낮게 형성된 오피스텔 선택이 유리 양도세 - 장기보유특별공제 준비 (2년 이상 보유), 실거주 요건 충족 필수 종부세 - 다주택자에 해당될 수 있으므로 자녀 명의 분산, 법인 활용 고려 (복잡함) 명의 전략 - 1주택 유지가 중요한 경우엔 주택 수 안 늘어나게 전략 필요주거용으로 실제 사용하게 되면 주택수에 포함되어 종부세, 양도세에 영향을 주게 되며,명의 분산 또는 사용 용도 계획에 따라 절세 전략 가능하지만 자금 출처 및 증여세 고려를 필수적으로 해주셔야 할 듯 합니다.이러한 부분에 대해서는 세무 전문가 분과 상담을 통해서 보다 더 구체적으로 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

아파트 예비당첨도 재당첨금지조항이 적용되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 예비당첨만으로는 청약통장이 소진되지 않습니다. 하지만 예비당첨자가 실제로 계약을 체결하면 그때는 청약통장을 사용한 것으로 간주됩니다.예비당첨자란?정식 당첨자 다음 순번으로, 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격일 경우 대기 순번에 따라 기회가 주어지는 대상자입니다.통상적으로 당첨자 수의 40~80% 정도 인원을 예비당첨자로 선정합니다.청약통장 사용 결정 시기예비당첨만 되고, 계약하지 않음 - 청약통장 사용 안 함예비당첨자 순번에 따라 실제로 계약 체결 - 청약통장 사용됨 (당첨 처리)즉, 예비당첨은 단순 후보일 뿐이기 때문에 실제 계약 체결 전까지는 청약 통장에 영향 없습니다.예비당첨 상태일 때 주의사항예비당첨자라고 해서 무주택자 자격이 사라지거나 추가 청약을 못 하게 되지는 않습니다.다만 같은 시기에 겹치는 청약은 신중하게 판단해야 합니다. 예비당첨이라도 갑작스레 계약기회가 주어질 수 있으므로, 두 개 이상 당첨 시 실격 될 수도 있음 (특히 공공분양, 특별공급에서는 주의 필요)도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

청약 당첨 후 부모 명의변경 하는게 좋나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모님이 자녀 이름으로 일부 지분을 넣고 그에 대한 금액을 납부 한다면 10% 지분에 대한 금액 전액이 증여로 간주될 소지가 있을 수 있습니다. 자녀분들이 무주택자 유지가 중요하거나 향 후 청약, 대출 계획이 있는 경우, 중도금 자금 출처를 증명할 수 있는 여력이 없다면 공동명의는 세금 리스크만 생기고 실질적인 이익은 거의 없을 거라고 판단이 됩니다. 이에 어머님 단독 명의가 유리한 경우가 많을 거라고 판단이 됩니다.개인적인 의견이니 참고만 하시기 바라며,이런 부분에 대한 세부적인 내용에 대해서는 반드시 세무 전문가와 상담을 하신 후에 최종 결정을 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

민간분양 우선공급 및 가점세대 제외한 일반세대는 다 추첨인가요?청약통장 납입횟수와 금액에 따른 우선순위제인가여?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.민간분양 청약 기본 구조민간분양 청약은 면적에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다르게 적용됩니다.85㎡ 이하 - 가점제 수도권: 75% 지방: 100% / 추첨제 수도권: 25% 지방: 없음85㎡ 초과 - 가점제 수도권: 30% / 추첨제 수도권: 70%85㎡ 초과 지방 - 가점제 전부 추첨제 가능>> 즉, 일반공급 중에서도 일부만 ‘추첨제’이고, 나머지는 청약 가점 높은 순서로 당첨됩니다."일반세대(가점 제외)"는?"가점제 제외 일반세대" = 추첨제로 경쟁하는 세대를 의미합니다.이 추첨 대상자는 무주택자 우선, 남은 물량은 유주택자에게 돌아갑니다.추첨제 방식은1차 추첨: 무주택자 중에서 무작위 추첨2차 추첨: 1차에서 미달 시 유주택자에게 배정(즉, 무주택이 훨씬 유리합니다)청약통장 납입횟수나 금액의 당첨 영향도민간분양 일반공급(가점제/추첨제)에서는 청약통장의 "가입 기간"과 "지역별 최소 납입횟수 요건"만 충족하면됨.가점제와 추첨제 모두, 납입 "금액이나 횟수"는 우선순위에 영향을 주지 않습니다.단, 당첨 자격 요건을 만족시키기 위한 기준은 있습니다:수도권 - 24회 이상 (2년) / 기타 지방 - 12회 이상 (1년)청약통장 금액이 중요한 경우국민주택(공공분양): 납입 금액이 우선순위에 직접 영향민영주택(민간분양): 금액은 영향 없음, 단 최소 요건만 충족하면 됨도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

단독주택의 남향과 북향에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."남향인데 햇볕이 잘 안 든다, 북향인데 오후에 햇볕이 잘 든다"는 설명은 다소 모순적으로 들리지만, 실제로는 햇볕이 잘 드는 조건은 단순한 방향(남·북)만으로 판단하기 어렵다는 점을 보여주는 사례로 볼 수 있을 듯 합니다.1. 기본 전제: 방향만으로는 부족하다많은 사람들이 "남향 = 무조건 햇볕 잘 든다", "북향 = 어둡다"라고 생각하지만,실제 일조량은 건물 구조, 주변 환경, 층수, 창문 위치, 건폐율 등 다양한 요소에 따라 달라집니다.2. 사례 분석 남향이지만 햇볕이 잘 들지 않는 경우앞동이 가림 - 남향이더라도 앞에 고층 건물이나 나무가 가리면 햇빛이 안 들어옴1층~3층 저층 - 낮은 층수는 일조 사각지대가 생기기 쉬움베란다 구조 깊음 - 베란다가 깊고 창이 작으면 빛 투과량 적음동남향·남서향이 아님 - 진남향(정남)보다 동남향, 남서향이 실용적으로 유리할 때도 있음북향인데 오후에 햇볕이 잘 드는 경우앞에 시야를 가리는 건물이 없음 - 개방된 시야로 햇빛이 간접으로 반사되거나 직접 들어옴건물 자체가 북향이지만 창문은 서쪽에 있음 - 구조적으로 거실 창이 북서 방향이면 오후 햇살 잘 들어옴고층 주택 - 고층은 북향이라도 해가 각도에 따라 깊게 들어오기도 함반사광 구조 - 인근 건물의 외벽 반사로 빛이 들어오는 구조일 수 있음[요약]남향이어도 앞이 막히면 무용지물북향이더라도 트여 있으면 햇빛이 잘 듦따라서 단순한 '방향'보다 실제 일조 환경을 직접 확인하는 것이 중요요즘은 채광 시뮬레이션으로 입지 평가도 많이 합니다도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

코인 노래방은 어찌 저리 싼 금액으로 운영이 가능한지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.코인노래방이 일반 노래방보다 훨씬 저렴한 이유는 단순히 "가격 덤핑" 때문이 아니라, 운영 방식 자체가 완전히 다르기 때문입니다.1. 무인 운영 시스템대부분 직원이 없고 자동화된 키오스크 운영인건비 0원 → 큰 절감청소도 1일 1~2회만 진행2. 공간과 시설이 작고 단순코인노래방은 1~2명 전용 부스 구조작은 공간에 10~15개 부스를 설치 가능 → 공간 효율 극대화일반 노래방은 룸당 인원 수가 커서 넓은 면적 필요 → 임대료↑3. 짧은 시간 이용으로 회전율 극대화코인노래방: 평균 이용 시간 5~15분일반 노래방: 기본 1시간즉, 같은 시간에 더 많은 손님 받음 → 수익 회전 빠름4. 부가 서비스 거의 없음음식·안주 미제공실내 조명이나 인테리어도 단순대부분 자판기, 음료로 소액 부가수익만 추가5. 운영 시간과 대상 차이코인노래방은 청소년부터 직장인까지 낮~밤 시간대 다양하게 소액으로 방문일반 노래방은 음주나 단체 회식 중심 → 야간 시간대에 집중코인노래방은 “노래를 짧게 부르고 바로 나가는 소액 셀프 노래 공간”으로 포지셔닝해서 운영비를 줄이고, 회전율을 극대화하여 저렴한 가격에도 수익이 나도록 설계된 구조라고 보시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

건설에 있어서 공공과 민간의 차이점?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 청약에서 “공공”과 “민간”의 차이는 단순히 공급 주체뿐만 아니라, 분양 방식, 자격 요건, 당첨 방식, 분양가 등 거의 모든 면에서 다릅니다.공공 vs 민간 아파트 청약 차이공급 주체 - LH, SH 등 공공기관 / 대형 건설사 등 민간 기업분양가시 - 세보다 저렴 (분양가상한제 적용) / 시세 수준 (자유로운 책정)청약 자격 - 무주택자, 소득·자산 제한 등 엄격 / 청약통장 보유 및 지역, 기간 조건 중심가점 방식 - 가점제 + 추첨제 혼합 / 가점제 비중 높음 (특히 85㎡ 이하)특별공급 비율 - 높음 (60~85%) / 낮음 (20~30%)청약통장 인정 조건 - 가입 1년 이상, 매월 납입 기준 / 가입 2년 이상, 납입 횟수 또는 금액 기준어떤 사람이 어떤 청약에 더 유리할까?무주택 실수요자, 소득 중하위 - 공공분양 / 자격 요건은 까다롭지만 분양가 저렴가점 높은 무주택자 (40~50대) - 민간분양 / 청약 가점으로 당락 갈리므로 가점 높을수록 유리신혼부부, 다자녀 가구 - 공공·민간 특별공급 / 양쪽 다 특별공급 존재, 공공 쪽이 더 유리한 편공공분양은 정책적 지원이 들어간 분양으로 실수요자 보호가 중심이며,민간분양의 경우 시장 논리로 운영이 되고 경쟁이 치열하고 가격도 높게 형성이 되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

원룸같은 건물 1층에 상점이 들어올수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.원룸 건물 1층에 상점, 술집 등 영업시설이 들어올 수 있습니다. 단, 이는 건축물 용도, 용도지역, 건축법 및 지자체 조례에 따라 달라지며, 무조건 허용되는 건 아닙니다.1. 법적으로 가능한 이유대부분의 원룸 건물(도시형생활주택 등)은 “준주택” + 근린생활시설 복합건물로 지어집니다.이 경우 1층은 근린생활시설(상가)로 허용 가능상가의 예: 편의점, 미용실, 음식점, 카페, 술집 등2. 술집 같은 유흥업소도 가능할까? >> 경계선이 존재합니다:일반음식점, 호프집 - 대부분 가능 / 근린생활시설 1·2종 안에 포함됨단란주점, 유흥주점 - 불가능한 경우 많음 / 근린생활시설로 불가, 일반상업지역에서만 가능함즉, 단순한 음식점 형태의 술집(예: 호프집, 치킨집)은 가능하지만, 음악·노래·춤 등이 있는 유흥업소 형태는 제한됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

아파트는 20층보다 10층이 더 좋나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 10층이 20층보다 낫다라는 말은 절대적인 정답이 있다기보다는 각 층의 장단점이 다르기 때문에, 개인의 생활 스타일, 우선순위, 지역 특성에 따라 달라집니다.10층 장점화재·정전 등 비상시 유리 - 계단 이용 가능, 구조 접근성 좋음현관 출입 속도 빠름 - 엘리베이터 대기 시간 짧거나 계단 이용 가능실외 소음 덜함 - 저층(1~5층)보다 도로 소음, 벌레 적음바람·추위 영향 적음 - 고층보다 외풍 적음, 겨울 따뜻함20층 장점전망 우수 - 탁 트인 시야, 조망권 확보로 심리적 만족도 높음소음 거의 없음 - 도로, 놀이터, 상가 소음 적음햇볕 많이 듦 - 일조량 충분, 습기 적음 (특히 남향일 경우)해충·벌레 거의 없음 - 모기, 바퀴 등 저층보다 훨씬 적음고려해야 할 변수엘리베이터 속도와 개수: 느리면 고층 불편동/호수 구조: 남향 10층 > 북향 20층일 수도풍경/뷰 중시 여부: 전망이 주요 관심사면 20층어린 자녀 유무: 고층은 안전사고 주의 필요노후 시 거주 고려: 고층은 정전 등 비상 시 불편실용성·접근성 중시: → 10층이 더 좋을 수 있고, 전망·조망, 조용함 중시한다면 20층이 더 유리할 수 있습니다. 특히 남향 고층 + 좋은 조망이면 프리미엄도 붙는 경우 많습니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0

부동산 매매 대금을 할부로 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 부동산 매매도 할부로 받을 수 있습니다. 다만, “대금 일부를 나눠 받는 계약”으로 법적 처리하며, 보통 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.할부 매매 시 일반적인 방식분할지급 매매 계약 - 매매대금을 일정 기간에 걸쳐 나눠서 지급 / 잔금일 없이 매매 계약 후 할부조건 명시소유권 이전을 “완납 후”로 조건 - 대금 완납 전까지 소유권 이전 안 함 / 안전하지만 매수인은 금융 이용 불편소유권 이전 후, 근저당 설정 - 매수인이 등기 후 할부금을 지급하고, 매도인을 보호하기 위해 담보권 설정 / 흔히 사용하는 방식계약서 작성 시 필수 포함 내용총 매매금액 및 지급 스케줄연체 시 이자율 또는 위약 조항소유권 이전 시점 (전액 완납 후 또는 일부 지급 후 이전 등)담보 설정 여부 (근저당, 가등기 등)계약 해제 조항 (지급 지체 시 소유권 회복 가능 여부)주의사항신용불량자나 금융기관 이용 어려운 매수인과 거래할 때 활용되기도 하지만, 매도인 입장에서는 연체 리스크, 소송 비용, 권리 보전 문제 등이 큽니다.반드시 법무사 또는 부동산 전문 변호사를 통해 계약서 검토를 받으셔야 합니다.부동산 매매에서 “할부로 대금을 받는 것”은 법적으로 가능합니다. 다만, 일반적인 매매와는 다른 위험요소가 있기 때문에 특별한 계약 구조와 담보 장치가 필요하다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.13
0
0