답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.농촌 단독주택이라면 고령인구가 많고 빈집이 증가하고 있는 추세라면 장기적으로 주택 가격은 하락할 가능성이 높다고 판단이 됩니다. 인구 감소는 결국 수요의 감소로 이어지고 관리되지 않는 빈집이 증가할 경우 해당 지역의 주거 환경이 악화와 더불어 주택 가격의 하락 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.녹동항, 거금대교 인근 개발, 거금도 관광객 유치 등 긍정적인 요소로 작용할 수 있는 부분들도 있기는 하지만 장기적으로 봤을 때는 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 요인으로 보기에는 어려울 듯 합니다.앞으로 큰 활용 계획이 없다면 현재 시점에서 매도를 하시는 것도 나쁘지 않은 선택이라고도 볼 수 있지만,녹동 지역의 경우 고흥 내에서도 상대적으로 입지가 괜찮은 곳 중에 하나 이기 때문에 유지할 경우 활용할 수 있는 방안들에 대해서도 고민을 해보시는게 좋을 것 같습니다.판단이 어려울 경우 주변 공인중개사 분들의 의견과 관련 전문가들의 의견을 받아본 후 종합적으로 판단하여 결정을 내리시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론적으로 말씀 드리면 확정일자는 가장 빠르게 받는게 좋은데,계약서 작성 시에 바로 받아 두시는게 좋습니다.전입신고를 통해 세입자는 대항력을 갖고, 확정일자를 통해 작성한 임대차계약서에 대해서 인정을 받는 것이기 때문에,전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다.전입신고와 확정일자를 굳이 같은날 할 필요는 없으니,계약 후 바로 확정일자를 먼저 받아 두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매가의 70~80% 이상으로 전세가가 설정되어 있는 경우는 주의를 기울이셔야 하며,이른방 깡통전세라고 불리는 물건들에 대해서도 주의하여 합니다.전세사기를 방지 하지 위해서는 매매가 대비 전세가율이 60~70% 수준의 안전한 선에서 찾아 보시고,전세보증보험 가입이 가능한 곳을 선택하시기 바랍니다. 계약 시에는 집주인의 대출 여부, 근저당 확인은 필수 입니다.전세가율이 너무 높은 경우에는 차라리 월세를 고려해 보시는 것이 더 안전할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세의 경우 전세가 처럼 일정 비율로 정해지기 보다는 금리 수준과 시장 수요 등을 고려하여 책정이 된다고 보시면 됩니다.만약 매매가를 기준으로 한다면 월세는 임대 수익률을 고려하여 책정이 되며,월세 수익률(연 수익률) = (월세 12개월) / 매매가 100.. 이렇게 계산을 할 수 있습니다.일반적으로 연 수익률 3~6% 수준에서 결정이 되고 있으며 임대 수익률이 높은 지역 일수록 월세가 높고, 낮은 지역일수록 저렴한 월세 가능 합니다.전세에서 월세로 전환 시에는 연 5~6% 의 전환률을 적용한다고 보시면 되나,이는 지역 및 시장 상황에 따라 차이가 클 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 우리나라 부동산 시장은 여러 경제적, 사회적 요인에 의해 불확실성이 커진 상황 입니다. 부동산 시장이 앞으로 어떻게 전개될지는 다양한 요소에 의해 결정이 될 수 밖에 없는데요... 아무래도 현재는 정치적 상황이 빨리 해결이 되어야 어느 정도 방향성이 정해지지 않을까 싶습니다.추가적으로 현재 금리 인상과 대출 규제 강화에 따른 주택 구매 수요가 현저히 위축되어 있는 상황이라 이에 대한 정책적인 변화가 필요한 상황 입니다. 그 외에도 고용불안정성, 소득 증가율 저조, 경제 성잘률 둔화 등의 국내 변수 뿐만 아니라,미국의 금리 정책, 중국 경제의 불안정성 등의 글로벌 경제 요인도 무시 못할 상황이라 생각이 되어 집니다.무엇보다 중요한 건 현재 정치적 상황이 빨리 안정이 되어야 불안한 시장 상황도 어느 정도 정리가 되지 않을까 싶고, 장기적으로는 인구 구조 변화에 대한 도시 개발이 큰 영향을 미칠 것으로 예상이 됩니다. 지금은 뭔가 섣부른 판단을 하기 보다는 시장 상황을 계속해서 살펴봐야 할 시기라 생각이 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.풍선효과는 부동산 시장 뿐만 아니라 다양한 분야에서 나타날 수 있는 현상 입니다. 부동산 시장에서의 풍선효과는 어떤 지역에 대한 규제가 강화되거나 완화되었을 때 규제가 영향을 미친 지역 외의 다른 지역으로 가격이나 수요가 집중되는 현상을 의미합니다. 이 효과는 마치 풍선에 바람을 넣으면 어느 한 부분이 부풀어 오르고 다른 부분은 눌러지는 것처럼, 규제를 강화하면 다른 지역으로 수요가 몰리거나 규제를 완화하면 새로운 지역의 가격 상승을 유발할 수 있습니다.예를 들어 분양가 상한제와 같은 규제가 시행되면 특정 지역에서 청약 경쟁이 치열해져 가격이 상승하지만, 그 인근 지역으로 투자자들이 관심을 돌리면서 가격 상승을 유도할 수 있습니다.부동산 시장에서 풍선효과는 규제와 규제 완화가 특정 지역에 영향을 미치면서 그 외의 지역에 간접적인 가격 상승을 유도하는 현상 입니다. 이는 시장의 균형을 흐트러뜨릴 수 있기 때문에 정책 입안자들이 주의 깊게 살펴봐야 할 부분 중에 하나 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 전세로 거주중인 아파트를 나와서 새로운 곳으로 이사한다고 해도 전세집 주인의 경우 피해가 거의 없다라고 보시면 될 것 같습니다.다만 세입자의 입장에서 월세로 구한 집에 전입신고를 하게 된다면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있는 부분이 있으니 이러한 부분에 대해서는 고민을 좀 해보셔야 할 것 같습니다.새로운 집으로 전입신고를 하지 않게 될 경우 월세 계약에 따른 연말 정산 등 세금혜택을 받을 수 없고, 각종 고지서들이 기존 집으로 발송되어 이부분을 확인하기 어렵다는 단점도 있기는 합니다.월세를 구하시는 것보다 기숙사에서 생활을 하시면서 기존 주소지를 그대로 유지하는게 여러모로 봤을 때는 큰 걱정없이 생활을 할 수 있을 것으로 생각이 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아무래도 아파트의 가장 큰 단점 중에 하나는 층간 소음이 아닐까 하네요. 방음이 안되는 아파트라고 한다면 이러한 스트레스는 더 커질 수 있습니다. 또한 단독주택과는 달리 개인적인 공간(마당, 정원, 창고 등)을 꾸미기가 어렵고 확장 공사나 구조 변경이 어렵다는 단점도 있습니다. 대부분 발코니 확정정도가 가능 하다고 보시면 됩니다.또한 공동주택으로 인해서 매달 내야하는 관리비, 주차장 부족 등의 문제가 있을 수 있습니다.우리나라에서는 이제 아파트가 표준 주거 형태 이기는 하지만,일부 답답함을 느끼는 분들의 경우 시외로 나가 전원주택을 짓고 사시는 분들도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매방식의 경우 양도소득세가 부과가 될텐데요... 분양권의 경우 보유기간에 따라 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 보유시 60%의 세율이 적용이 되고 여기에 지방세까지 붙으면 1년 미만 보유할 경우 77%까지 세금이 적용이 됩니다. 기본공제 250만원 제외한 양도차익의 70%를 세금으로 납주해야 하므로 부담이 클 수 밖에 없습니다. 그리고 부모님도 취득세를 내햐 합니다.증여의 경우에도 분양권 가격이 4억 9,400만원이라 과세 대상이 클 것으로 예상이 되기는 합니다.세금과 관련된 내용에 대해서는 세무사의 도움의 받아 명확하게 계산을 하는것이 보다 더 효과적일 수 있으니,세무사를 통해 실제 발생이 예상되는 세금을 비교하여 절세 방안을 찾아 보는 것이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.먄약 공사 도중 문화재가 나오게 되면, 일단 발굴 조사가 진행이 되게 됩니다.지표 조사 > 시굴 조사 > 정밀 발굴 조사 순으로 진행이 되고 조사 결과에 따라 개발이 허가될 수도 중단될 수도 있습니다. 만약 국가가 중요하다고 판단하면 해당 지역을 문화재 보호구역으로 지정을 할 수도 있으며 이렇게 되면 재개발이 전면 불가능해지거나 제한적인 재발만 가능하게 됩니다. 문화재가 발견되어 개발이 불가능해지면 토지 소유자는 국가 또는 지방자치단체로부터 보상을 받을 가능성이 있습니다. 해당 부지가 문화재 보호구역으로 지정되면 문화재청 또는 지방자치단체가 해당 토지를 매입할 수 있으며 이 경우 감정평가를 통해 토지 보상금이 지급이 됩니다. 보상 기준은 인근 시세를 반영하되, 개발이 막혔을 경우 감가될 수도 있습니다.재산권을 제한받는 대신 손실보상 청구가 가능하며 보상 방식은 현금 보상, 대체 토지 제공 등으로 이루어질 수도 있습니다.경주 같은 지역의 경우 개발 전에 철저한 사전조사가 필요하며 예상치 못한 문화재 발굴로 가업이 중단될 리스크가 크기 때문에 신중한 접근이 필요할 것으로 생각이 되네요.