답변 내역

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.재개발과 재건축의 주요 차이점은 아래와 같습니다.1. 정의재개발은 기반시설도 함께 정비해야 하는 것이고 재건축은 기반시설은 양호합니다.(가로등, 전기, 상하수도, 도로 등)2. 투기과열지구 내 전매제한재개발은 관리처분인가 후, 재건축은 조합설립인가 후 전매가 제한됩니다.3. 현금청산현금청산시 재개발은 토지보상법상 수용을 준용, 재건축은 매도청구소송(시가)을 통해 보상됩니다.4. 포괄적재개발은 공익사업적인 부분이 크고 재건축은 민간 주도의 성격이 큽니다.위 설명도 동일한 취지 하에 법령 제정이 되었고, 대법원 판례가 나왔습니다.5. 이익재개발은 빌라 등이 아주 소액인 상태에서 개발되고, 재건축은 노후 아파트가 개발되는 것이라 마진은 재개발이 높습니다. 반면, 재개발은 재건축에 비해 리스크도 동반 상승합니다.6. 결론질문자님께서 원하시는 쟁점과 차이점이 어떤 것인지는 정확히 모르겠으나, 제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.기존 임대차기간이 남았을 때 미리 퇴거하며 신규 임차인을 구할 경우 중개수수료는 종전 임차인(질문자님) 부담입니다.하지만 이 내용은 기존 임대차와 신규 임대차 조건이 동일하다는 전제가 있습니다.질문자님의 경우 환산보증금이 1억 중반이고, 신규 임차인의 보증금은 3.5억원인 것은 중개 수수료도 2배 정도 차이가 난다고 볼 수 있습니다.집주인분께 해당 내용을 잘 말씀드리고 협의하시는 것이 좋아 보입니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.답변에 앞서 대출 받으실 때 금융기관의 조건을 가장 먼저 살펴보셔야 합니다.대출 조건에 이상이 없다는 전제 하에 말씀드리자면,매수하시는 집에는 대항력이나 우선변제권 요건을 갖출 필요가 없기 때문에 전입신고를 바로 하지 않으셔도 됩니다.그런데, 기존에 거주하시던 전세집에서는 대항력을 잃으시면 전세 보증금 회수가 어려워질 수 있으니, 해당 전세집에는 전입신고(대항력과 우선변제권)를 유지하시기를 바랍니다.기존 주택에서 퇴거하실 때는 전세 보증금을 회수하시는 날 전출하시는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.보증금을 빼지 않고 퇴거하신다는 뜻은 임대차계약을 유지하며 몸만 퇴실하신다는 말씀 맞으신가요?보증금을 지키기 위해서는(대항력과 우선변제권을 지키기 위해서) 전입신고를 해놓으셔야 하기 때문에 전입을 그대로 둔 채 이사가시면 되겠습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.미등기라고 하신다면 집합건물(건물 자체)의 등기부가 없다는 말씀 맞으신가요?아니면 집합건물 등기는 있으나 대지권 미등기이신 상태신가요?만약 집합건물 자체 등기가 아예 없으시다면, 해당 주택은 권리로서 양도양수할 수 있습니다.신축 아파트가 보존등기 되기 전까지는 분양권 혹은 입주권이라는 권리 상태로 거래를 합니다.다만, 질문자님의 경우 8년차라고 하신 것으로 보아 다른 복잡한 권리관계가 얽혀있을 것으로 사료됩니다.그리고 오랜 시간이 흘렀기 때문에 더욱 다양한 법률적 쟁점이 생기실 수도 있다고 생각합니다.(소유권이전청구권, 분양대금 채권 등의 소멸시효 문제)질문에서 분야대금 문제는 아니라고 하셨는데, 어떠한 이유로 등기가 되지 않고 있는 것인지 파악한 뒤 법률적 검토를 거쳐 의사결정 하시면 되겠습니다.만약 집합건물 등기는 있으나 대지권이 없는 것이라면 분양대금을 완납했는지 확인하셔야 합니다.질문 내용처럼 분양대금을 완납했다면 대지권은 집합건물법상 분리처분 금지 법리에 따라 대지권은 전유부분 처분에 따르게 됩니다.지적정리 등을 마친 뒤 적법하게 대지권을 찾을 수 있으니 거래하시면 됩니다.만약 수분양자가 분양대금을 완납하지 않았다면 시행사의 대지권 등기와 수분양자의 분양대금 및 지연이자 완납이 동시이행관계에 있기 때문에 분양대금 전액과 지연이자를 지급해야 대지권 등기를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.이지태스크 어플을 통해 부업을 하실 수 있습니다.저도 일손이 부족하여 해당 어플로 프리랜서 업무를 요청드리려고 합니다.사업주 입장에서도, 부업하시는 분 입장에서도 윈윈할 수 있는 것으로 알고있습니다.시간제 혹은 업무량별로 정산하는 것으로 알고있습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.질문저님께서는 임대인이신가요? 임차인이신가요?임차인이 입주시에는 보증금의 10%를 계약금으로 지급하고 계약을 하게 됩니다.반대로 임차인이 퇴거시에는 퇴거 전에 약 10%를 임대인이 미리 지급해야 하는 의무는 없습니다.하지만 임차인은 새로운 집을 구하기 위해 보증금의 10% 정도 금원이 필요하기 때문에 이러한 사정을 십분 이해하는 임대인분들은 임차인의 원활한 이사을 위해 협조해주는 경우도 많이 있습니다.보증금 일부를 미리 반환하는 것은 법적으로 강제는 아니기 때문에 임대인이시라면 임차인분의 사정을 고려하여 판단하시고, 임차인 분이라면 잘 설득해서 진행하시면 되겠습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.다주택자 중과 유예 종료로 인해 급속도로 매도 매물이 사라졌고,아직 가격이 상승한다는 대중 심리로 인해 수요는 견고한 것으로 보입니다.시장의 공급은 급속도로 줄고 수요는 아직 견고한 상태라 가격이 상승한 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.부동산 투자 8년, 경매 컨설팅 4년 경력을 바탕으로 말씀드립니다.질문주신 두 지역은 넓어서 어느 지역이 좋다고 말씀드리기는 어렵습니다.용인 수지구라면 수지가 좋으시고,용인 처인구라면 일산이 좋습니다.그런데, 현금 10억원이면 두 지역이 아닌 그보다 상급지에 주택을 마련하시는 것을 추천드립니다.수도권 외곽과 서울 및 서울 인접 경기도의 가격 상승 차이는 절대가격만 차이나는 것이 아닌 상승률 자체도 차이가 많이 납니다.지난 상승장 시작인 2014년부터 대표적인 단지들을 보면,압구정은 500%, 목동 400%, 철산 300%, 일산 80%, 산본 70% 상승했습니다.용인 수지구는 250%, 용인 처인구는 70%상승입니다.현재 10억원의 자금이 있으시다면 서울 장위뉴타운, 이문휘경뉴타운, 상계뉴타운, 신림뉴타운, 안양 동안구, 광명, 성남 구도심 등을 보시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.임대차 조건이 어떻게 되시죠?신탁 물건이고 공매 진행, 전대차라는 말로 보았을 때 보증금이 안전한지 체크하는 것이 가장 우선순위로 보입니다.전세라면 보다 면밀히 확인해보셔야 하고, 월세라면 지금이라도 월세를 지급하지 않고 보증금에서 탕감하는 방법을 적극 검토해보셔야 합니다.1. 신탁우선 신탁을 먼저 말씀드리겠습니다.소유자가 신탁(대출을 받기 위해 담보신탁을 하는 경우가 대부분입니다)회사에게 신탁을 맡겼다면, 소유자는 신탁사이고 실질적 소유자는 본 부동산의 임대할 권리가 없습니다.따라서, 신탁사의 동의 없이 실질적인 소유자(등기부상 전 소유자)와 계약을 체결하셨다면 대항력이 없을 여지가 상당합니다.2. 공매공매가 진행중이라면, 등기부상 다른 권리가 있는지, 선순위인지 후순위인지 확인해보셔야 합니다.신탁사의 동의를 받은 상태라고 하더라도 신탁사의 우선수익자가 있을 것이기 때문에 후순위일 가능성이 높아보입니다.3. 전대차일반적인 거래에서 전대차는 흔하지 않습니다.소유자가 아닌 누군가가 부동산을 임차한(빌린) 뒤 새로운 전차인(전입자, 질문자님의 지위)에게 재임대하는 방식입니다.전대차는 신탁사 소유라서 전대차 형식으로 계약을 체결했을 수도 있습니다.만약 이게 맞다면, 신탁사와 임대차계약을 체결한 내역이 있는지, 전대차 동의가 있는지 등을 확인하여 전대차가 법률적으로 적법한 계약이었는지 파악하는 것이 중요합니다.4. 결론질문자님의 상황은 단순 임대차기간 연장에 그칠 문제가 아닌 정상적으로 보증금을 반환받으실 수 있는지를 파악하는 것이 절대적으로 중요해보입니다.현재 질문에서는 상세한 상황(보증금, 임대료, 전대차계약서, 임대차계약서, 등기부등본, 소유자의 체납 내역, 소유자의 부채 내역, 소유자의 전대차 동의 여부 등)을 알 수 없어 명쾌한 답변을 드리기가 어렵습니다.전대차계약서와 위 말씀드린 내용들을 모두 파악하셔서 부동산 전문 변호사 상담을 받아보시길 추천드립니다.