오피스텔 소유주 변경 세입자는 어떻게 해야하나요?

Question

2일전에 아하에 이렇게 올렸었는데:<오피스텔 일년 거주 후 계약 연장이 3개월씩 밖에 안된다는데 이게 맞나요?작년 6.29날 입주했고 오늘 5/12일날 임대인 (법인이네요) 한테서 계약 연장이 1년은 안되고 3개월 단위로 된다는 통보를 받았습니다. 이게 맞나요? 평택시 안정리에 있는 오피스텔이고 전입신고도 가능한 곳 입니다.>제가 왜 3개월 밖에 연장이 안되냐고 물어보니 오피스텔 측에서 이렇게 답변이 왔습니다:“저희가.여기가.신탁물건이여서.공매진행예정입니다.그래서그렇게말씀드린거구요.소유주변경시.승계를우선으로하겠지만.승계가안될수도있으니.3개월씩연장을말씀드린겁니다.세입자보호차원에서요. 전대차계약서.특약사항에9번항목확인해봐주시고요. 주택임대차보호법을말씀하시니.저희도계약연장시임대료부분확인해서말씀드리겠습니다. ”그런데 저한테 애초에 공매 진행 예정이라는 말도 없었고 계약서 9번 항목에 건물 소유주가 바뀔수 있다는 항목이 있으나 지금 와서 이러는게 솔직히 못미더웁니다. 3개월 씩 밖에 연장이 안된다면서 임대료 인상하려는것도 의심스럽구요. 이럴땐 어떻게 하는게 가장 좋을까요? 어떤분이 조언해주신것 임대인에게 법령에 따라서 3개월 연장은 수용이 불가하며 갱신권을 사용해서 더 거주하겠다고 명확하게 통보하고 주택임대차분쟁조절위원회의 도움을 받겠다고 언급하는것도 좋을까요?

고경훈 · Accepted Answer

<오피스텔 일년 거주 후 계약 연장이 3개월씩 밖에 안된다는데 이게 맞나요?

==> 서로 협의후 결정할 수도 있지만 임차인(세입자)가 요구하는 경우 기본적으로 2년을 주장할 수도 있습니다.

작년 6.29날 입주했고 오늘 5/12일날 임대인 (법인이네요) 한테서 계약 연장이 1년은 안되고 3개월 단위로 된다는 통보를 받았습니다. 이게 맞나요? 평택시 안정리에 있는 오피스텔이고 전입신고도 가능한 곳 입니다.>

=-=> 원칙에 벗어나는 요구입니다.

어떤분이 조언해주신것 임대인에게 법령에 따라서 3개월 연장은 수용이 불가하며 갱신권을 사용해서 더 거주하겠다고 명확하게 통보하고 주택임대차분쟁조절위원회의 도움을 받겠다고 언급하는것도 좋을까요?

==> 가능합니다

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2년 미만 임대차계약은 2년으로 본다라는 강행규정도 있습니다.또한 계약갱신청구권 역시 강행규정입니다. 좀 더 거주를 희망하시다면 계약갱신청구권을 행사를 하는 것이 맞지 않을 까사료됩니다.감사합니다.

김기욱 · Answer

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.임대차 조건이 어떻게 되시죠?신탁 물건이고 공매 진행, 전대차라는 말로 보았을 때 보증금이 안전한지 체크하는 것이 가장 우선순위로 보입니다.전세라면 보다 면밀히 확인해보셔야 하고, 월세라면 지금이라도 월세를 지급하지 않고 보증금에서 탕감하는 방법을 적극 검토해보셔야 합니다.1. 신탁우선 신탁을 먼저 말씀드리겠습니다.소유자가 신탁(대출을 받기 위해 담보신탁을 하는 경우가 대부분입니다)회사에게 신탁을 맡겼다면, 소유자는 신탁사이고 실질적 소유자는 본 부동산의 임대할 권리가 없습니다.따라서, 신탁사의 동의 없이 실질적인 소유자(등기부상 전 소유자)와 계약을 체결하셨다면 대항력이 없을 여지가 상당합니다.2. 공매공매가 진행중이라면, 등기부상 다른 권리가 있는지, 선순위인지 후순위인지 확인해보셔야 합니다.신탁사의 동의를 받은 상태라고 하더라도 신탁사의 우선수익자가 있을 것이기 때문에 후순위일 가능성이 높아보입니다.3. 전대차일반적인 거래에서 전대차는 흔하지 않습니다.소유자가 아닌 누군가가 부동산을 임차한(빌린) 뒤 새로운 전차인(전입자, 질문자님의 지위)에게 재임대하는 방식입니다.전대차는 신탁사 소유라서 전대차 형식으로 계약을 체결했을 수도 있습니다.만약 이게 맞다면, 신탁사와 임대차계약을 체결한 내역이 있는지, 전대차 동의가 있는지 등을 확인하여 전대차가 법률적으로 적법한 계약이었는지 파악하는 것이 중요합니다.4. 결론질문자님의 상황은 단순 임대차기간 연장에 그칠 문제가 아닌 정상적으로 보증금을 반환받으실 수 있는지를 파악하는 것이 절대적으로 중요해보입니다.현재 질문에서는 상세한 상황(보증금, 임대료, 전대차계약서, 임대차계약서, 등기부등본, 소유자의 체납 내역, 소유자의 부채 내역, 소유자의 전대차 동의 여부 등)을 알 수 없어 명쾌한 답변을 드리기가 어렵습니다.전대차계약서와 위 말씀드린 내용들을 모두 파악하셔서 부동산 전문 변호사 상담을 받아보시길 추천드립니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인의 3개월 단위 연장 주장은 주택임대차보호법 제4조에 위배되는 사항으로 세입자는 법적으로 최소 1년 또는 기존 계약과 동일한 기간의 효력을 주장할 권리가 있습니다. 임대인이 언급한 신탁물건 및 공매 예정은 정당한 갱신 거절 사유가 될 수 없으므로 즉시 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 문자나 내용증명으로 명확하게 통보하시기 바랍니다. 계약서 특약에 소유주 변경 시 퇴거한다는 내용이 있더라도 이는 세입자에게 불리한 약정으로서 법적 효력이 없는 강행규정 위반에 해당하니 전혀 위축되실 필요 없습니다. 다만 신탁등기가 된 물건이라면 신탁사의 동의 없는 계약일 경우 보증금 보호가 복잡해질 수 있으므로 지금 즉시 등기부등본을 발급받아 신탁 원부와 대조하는 것이 가장 시급합니다. 임대료 인상을 빌미로 부당한 단기 계약을 강요한다면 혼자 고민하지 마시고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단의 상담을 통해 법적 보호를 받겠다고 강력하게 대응하시기 바랍니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사하시고 법령상 임대차 기간은 2년이며 임대인이 주장하는 3개월 단위 연장은 수용할 수 없다고 하시면 되겠습니다.공매 진행 여부와 상관없이 임차인의 정당한 권리를 행사할 것이며 분쟁이 지속될 경우 주택임대차보호위원회 조정 신청 하겠다고 단호하게 말씀드려 보시길 바랍니다.감사합니다.