안녕하세요 반갑습니다
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Q. 임대차 보호법이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.임대차보호법은 임차인의 지위를 보호하기 위해서 만들어진 취지에서 제정한 법이며임대차보호법에 따르면 계약갱신요구로 인한 임대차 재계약을 할때 임대료 5% 초과하여 증액할 수 없습니다.이 제도를 전월세상한제라고 합니다.
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Q. 월세계약 연장시 보증금이 안전할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리는 것으로, 질문 내용 이외의 요인으로 결과가 달라질 수 있습니다.1. 현kb시세가 2억5000천인데 보험대출 채권 최고액이 1억7400 이면 제 보증금 3000천이면 보증금이안전하다고 할수있을까여?근저당권의 채권최고액은 실제 채무액과 다르며 통상 실제채무액의 120~130% 정도 채권최고액을 형성하므로 실제채무는 1억 2천~1천 4천이 될 것입니다. 최권채고액은 임대인이 대출금을 변제하지 않고 연체이자가 발생할 경우를 대비하여 설정하는 것이고 우선변제를 받을 수 있는 최고치라고 보시면 됩니다. 따라서 경매실행 시 근저당권자가 지연손해금까지 포함하여 총 1억 7400만원을 우선변제를 받았다고 쳐도 보증금을 충분히 반환 받으실 수 있습니다.2. 제가 살고있었지만 확정일자를 늦게받아 경매진행시 제가 순위가 어떻게될수있나여? 같은날등기되었는데 제가 후순위로 되나여?확정일자 받은 날과 대출일이 같은 경우 임차인이 후순위로 밀려납니다. 왜냐하면 확정일자의 효력은 확정일자 받은 날의 다음날에 발생하기 때문입니다.3. 월세 연장시 구두로 17개월만 연장하려고 하는데 계약서 다시 써야되나여?기존 계약 그대로 유지하는 것이 아니기 때문에 계약서를 다시 작성하셔야 될 것 같습니다.
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Q. 용적률과 건폐율에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하고 용적률은 대지면적에 대한 지상층의 면적합계(지하층 산정 제외)입니다.만약에 1000제곱미터의 토지를 샀는데 건폐율이 50%이고 용적률이 300%라고 한다면 건축할 수 있는 바닥면적이 500제곱미터이고 지상층의 면적합계(지하층 제외)가 3000제곱미터(1층당 500X6: 이론상 6층까지 지을 수 있음) 입니다.각 지역마다 건폐율 용적률 규제가 다르고 농촌보다 도시가 보통 건폐율 용적률 기준이 완화된 지역이라서 더 높은 건물을 지을 수 있습니다.
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Q. 레버리지를 이용한다는데 그게 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.대출을 해서 부동산을 구매하는 경우가 레버리지를 이용하는 대표적인 사례라고 보시면 됩니다.레버리지를 이용하지 않고 현금 100%로 부동산을 사는 것보다 레버리지를 이용해서 부동산을 사는 것이더 큰 수익을 얻을 수가 있습니다. 하지만 레버리지를 많이 이용할수록 리스크도 존재합니다.
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Q. 월세계약위반에 대해 자세히알고싶어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 질문 내용 이외의 변수로 결과가 달라질 수도 있습니다.임대인, 임차인 모두 계약기간을 준수해야 될 의무가 있습니다.임차인의 사정으로 계약기간 만료 전에 이사를 가야하는 경우에잔존기간 월세를 지급하길 원하지 않는다면질문자님이 직접 새로운 임차인을 빨리 구하고 나가시는 방법으로 하여 임대인에게 차질을 주지 않게 하는 것이 바람직합니다.그렇지 않으면 잔존기간 월세를 내고 나가는 수 밖에 없을 것 같습니다.임대인분하고 원만하게 타협을 보셨으면 좋겠습니다.