안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 신축 아파트 나홀로 세대일때 옥상 단독으로만 이용가능한가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.상담사분이 설명한 내용이 정확하지 않을 수 있습니다. 일반적으로 아파트 옥상은 공용 공간으로 간주되며, 특정 세대가 단독으로 사용할 수 있도록 허용되지 않는 경우가 많습니다. 만약 특정 세대가 옥상을 단독으로 사용하도록 설계되었다면, 해당 사실은 건축 허가서와 관련 문서에 명확히 명시되어 있어야 합니다.옥상을 특정 세대가 단독으로 사용하는 경우가 아닌 이상, 다른 입주민들이 옥상에 접근할 수 있는 권리가 있으며, 이 경우 주거 침입에 해당하지 않습니다. 만약 옥상이 해당 세대의 전용 사용 공간으로 지정되어 있다면, 해당 옥상은 그 세대의 개인 공간으로 간주될 수 있으며, 이 경우 다른 사람들이 그 공간에 무단으로 접근하는 것은 주거 침입에 해당할 수 있습니다.따라서, 신축 아파트의 옥상이 단독 세대의 전용 공간으로 지정되어 있는지, 그리고 그에 따른 법적 권리가 명확하게 문서화되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 해당 내용을 다시 한 번 분양사나 해당 아파트의 건설사에 문의하셔서 정확한 정보를 확인하시길 권장드립니다.
Q. 전세대출이 집값을 계속 올리는 이유라고 생각하는데요....집 1채를 가지고 있는 사람에게 전세대출을 막는 방법은 어려울까요??
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.1주택자에게 전세대출을 제한하는 방안은 집값 안정에 기여할 수 있을 가능성은 있지만, 이를 시행하기 위해서는 주거 안정성, 사회적 반발, 시장의 혼란 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 전세대출 제한이 집값 안정에 미치는 실질적인 효과에 대해서는 추가적인 연구와 분석이 필요합니다.따라서 정부와 금융기관들이 이러한 정책을 시행할지 여부는 신중한 검토가 필요하며, 실제로 시행되더라도 단계적으로 도입될 가능성이 큽니다.
Q. 아파트 분양권 공동명의로 변경하고자 하는데 분양권때 변경하는게 좋나요? 등기할때 변경하는게 좋나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.안녕하세요! 아파트 분양권을 공동명의로 변경할 때 고려해야 할 중요한 세금 문제에 대해 설명드리겠습니다.1. 분양권 상태에서 공동명의로 변경:취득세: 분양권 상태에서 공동명의로 변경할 경우, 공동명의로 변경되는 부분에 대해 지분 비율에 따라 취득세가 부과될 수 있습니다. 이때, 변경하는 지분에 대한 명의자 사이의 증여로 간주될 수 있어 증여세가 발생할 가능성도 있습니다.증여세: 만약 분양권의 일부를 다른 명의자에게 넘겨주면서 공동명의로 변경한다면, 이 과정이 증여로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다. 특히, 분양권의 가격 상승분이 반영되어 증여세가 높아질 수 있습니다.2. 잔금 납부 후 등기 시점에서 공동명의로 변경:양도소득세: 분양권 상태에서 공동명의로 변경하지 않고, 아파트가 완공되어 잔금을 납부한 후 등기 시점에 공동명의로 변경하는 경우, 명의 변경 시점에서의 아파트의 실질적 가치에 따라 양도소득세가 발생할 수 있습니다.취득세: 이 경우에는 지분을 나눠 취득하는 과정에서 취득세가 발생할 수 있지만, 증여세보다는 적을 가능성이 큽니다.어느 쪽이 절세에 유리한가?일반적으로 등기 시점에 공동명의로 변경하는 것이 절세에 더 유리할 가능성이 큽니다. 이는 분양권 상태에서 명의 변경 시 발생할 수 있는 증여세가 더 부담이 될 수 있기 때문입니다. 특히, 분양권 상태에서의 시세 차익이 큰 경우 증여세가 상당히 높아질 수 있습니다.다만, 실제 세금 부담은 개별 상황(분양권의 현재 가치, 향후 부동산 시세 전망, 부부 간 증여 공제 한도 등)에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 판단을 위해 세무사와 상담하시는 것이 좋습니다.추가로, 공동명의로 변경할 경우, 주택 보유와 관련된 세금 혜택(예: 종합부동산세, 양도소득세 등)도 함께 고려해야 하므로, 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.
Q. 결혼으로 인한 전세집 명의변경 및 고려해야될 사항
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.전세집 명의변경 관련 고려 사항:명의변경 가능 여부:임대인(집주인)과 협의하여 동생으로 명의변경이 가능합니다. 계약서의 명의자를 변경하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.절차:임대인과 협의 후, 기존 계약을 해지하고 동생 명의로 새로운 전세계약서를 작성합니다. 이때, 동생의 소득 및 신용 상태에 따라 임대인이 추가 서류나 보증을 요구할 수 있습니다.증여세 관련:형제간의 전세보증금 명의 변경이 증여세 대상이 되지는 않습니다. 그러나 실질적인 증여가 발생하지 않았다는 것을 증명할 수 있어야 하며, 임대차보증금 증여로 간주될 경우 세금 문제가 발생할 수 있습니다.세대분리 및 무주택 세대주:결혼으로 인해 귀하가 이사를 하게 되면, 자동으로 세대분리가 됩니다. 이 경우, 동생은 무주택 세대주가 될 수 있습니다.추가로 고려할 사항:동생의 신용 상태: 임대인이 동생의 신용도나 소득 상황을 확인할 가능성이 있습니다.계약 기간: 계약 만료 전에 명의변경을 원한다면, 임대인과 미리 충분한 협의를 해야 합니다.보험 및 세금: 동생 명의로 전환되면서 발생할 수 있는 보증금 보호보험 가입 여부 등을 확인해야 합니다.이 모든 사항은 임대인과의 협의가 필수적이므로, 먼저 임대인과 연락하여 명의 변경 절차를 시작하는 것이 좋습니다.
Q. 지축역 주변에 코스트코가 생긴다는 루머가 있던데 사실인가요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지축역 주변에 코스트코가 생긴다는 소문이 있긴 하지만, 아직 공식적으로 확인된 사항은 아닙니다. 소문에 따르면, 지축역 인근에 위치한 현대프리미어캠퍼스나 LH8단지 옆 부지 등이 잠재적인 입지로 거론되고 있습니다. 그러나 이 소문은 아직 구체적인 계획이나 발표가 없는 상태에서 부동산 시장에서 퍼지고 있는 것일 가능성이 큽니다. 따라서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다【