아파트 분양권 공동명의로 변경하고자 하는데 분양권때 변경하는게 좋나요? 등기할때 변경하는게 좋나요?
안녕하세요! 현재 1주택자이며 아파트 분양권을 단독 명의로 가지고 있습니다.
기존 주택은 신축 아파트 분양시 매도하려고 이미 계약해놓은 상태이고,
문의 드리고 싶은 부분은
단독 명의로 가지고 있는 분양권을 공동명의로 변경하고 싶은데,
공동명의로 변경을 분양권 상태인 현재에서 아파트 시행사에서 분양권 명의변경 가능한 날에
가서 하는게 절세에 좋은지, 잔금 납부하고 등기할때 공동명의로 변경하는게 좋은지 여쭤봅니다.
공동 명의로 변경할때 세금이 발생하나요? 두 경우 어느쪽이 절세에 좋은가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
안녕하세요! 아파트 분양권을 공동명의로 변경할 때 고려해야 할 중요한 세금 문제에 대해 설명드리겠습니다.
1. 분양권 상태에서 공동명의로 변경:
취득세: 분양권 상태에서 공동명의로 변경할 경우, 공동명의로 변경되는 부분에 대해 지분 비율에 따라 취득세가 부과될 수 있습니다. 이때, 변경하는 지분에 대한 명의자 사이의 증여로 간주될 수 있어 증여세가 발생할 가능성도 있습니다.
증여세: 만약 분양권의 일부를 다른 명의자에게 넘겨주면서 공동명의로 변경한다면, 이 과정이 증여로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다. 특히, 분양권의 가격 상승분이 반영되어 증여세가 높아질 수 있습니다.
2. 잔금 납부 후 등기 시점에서 공동명의로 변경:
양도소득세: 분양권 상태에서 공동명의로 변경하지 않고, 아파트가 완공되어 잔금을 납부한 후 등기 시점에 공동명의로 변경하는 경우, 명의 변경 시점에서의 아파트의 실질적 가치에 따라 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
취득세: 이 경우에는 지분을 나눠 취득하는 과정에서 취득세가 발생할 수 있지만, 증여세보다는 적을 가능성이 큽니다.
어느 쪽이 절세에 유리한가?
일반적으로 등기 시점에 공동명의로 변경하는 것이 절세에 더 유리할 가능성이 큽니다. 이는 분양권 상태에서 명의 변경 시 발생할 수 있는 증여세가 더 부담이 될 수 있기 때문입니다. 특히, 분양권 상태에서의 시세 차익이 큰 경우 증여세가 상당히 높아질 수 있습니다.
다만, 실제 세금 부담은 개별 상황(분양권의 현재 가치, 향후 부동산 시세 전망, 부부 간 증여 공제 한도 등)에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 판단을 위해 세무사와 상담하시는 것이 좋습니다.
추가로, 공동명의로 변경할 경우, 주택 보유와 관련된 세금 혜택(예: 종합부동산세, 양도소득세 등)도 함께 고려해야 하므로, 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 세금에 대한 절세를 위해서는 가장 좋은 시점은 계약금만 납부한 상태에서 공동명의로 전환해야 증여가액이 적어서 증여세에 대한 부담이 적습니다. 즉, 분양가에서 많은 비용을 납부할수록 증여시 부담되는 증여가액이 커지기 떄문입니다. 질문에서 시행사에서 명의변경 가능한 시점과 잔금납부후 등기할 때 공동명의 변경 두가지 조건이라면 당연히 더 이른 시점에 하시는게 취득세나 증여세등에서 유리할수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트분양권 공동명의는 부부간에는인정됩니다
다만 분양계약 후 잔금 처리가 끝난 후 등기소에 소유권 신청시에도 공동명의가 가능합니다
그런데 이 때 주의할 것은 부부간 증여한도가1 0년이내에 6억한도에 유의해야 합니다
만일 6억이 넘을때는 증여세가 부과되기때문입니다
공동명의시기는 분양권공동명의 신청이잔금지급 후 공동명의 신청보다 절세효괴에 유리하다고 봅니다
그이유는 분양시공동명의는 세금부과 기준율을 반으로 나누어 부담하게 되므로 세금 부담금을 낮추는 효과가 있기 때문입니다거
이때 주의할 것은 모든 납부 영수증을 각각 준비해야 합니다 현금영수증도 각각 발행하도록 요구하여야 합니다 추후증빙서제출시 필요합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트를 공동명의로 하려면 분양권 상태에서 중도금 대출전에 변경하는 것이 가장 좋습니다. 공동명의로 변경하려면 증여계약서를 작성하고 물건 소재지 시군구청을 방문하여 증여계약서에 검인도장을 받아야 합니다. 공동명의로 변경한 분양계약서 작성을 위해 분양사무실을 들러야하고 세무서를 방문하여 증여세 신고도 해야 합니다. 중도금 대출전이라면 입급된 계약금이 증여세 신고금액이므로 부담이 덜하겠지요. (부부간 10년내 6억이하 증여세 면제)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양권 취득시에 공동명의로 하는것이 유리하다고 합니다
분양권 계약 직후에는 통상 분양대금의 10 ~ 20%가 지급된 상태이므로 증여재산가액은 계약대금과 분양권 프리미엄 합계의 절반이 됩니다
중도금과 잔금이 지불되지 않은 상태이기 때문에 증여재산가액은 6억 원 이하인 경우가 많은데 이 경우 납부할 증여세는 없습니다
그리고 분양권은 등기·등록되는 재산이 아니므로 취득세가 과세되지 않아 세 부담 없이 공동 명의 변경이 가능하다고 합니다
만약 중도금 대출이 일부 지불되고 난 후 단독 명의에서 부부 공동 명의로 변경하게 되면 기 지불한 중도금에 대해서는 지분 50%를 받으려고 하는 부부 중 한 명에게 양도소득세가 과세된다고 합니다
자세한 사항은 세무사한테 상담받아보고 유리한 쪽으로 하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
분양권 단계에서 변경하는 경우 명의 변경이 상대적으로 간편할 수 있지만 단점으로는 추가적인 서류나 절차가 필요할 수 있습니다.
등기 후 공동명의 변경이나 분양권 단계에서 명의 변경이나 큰 차이가 있을 것 같진 않아 사정에 따라 결정하시면 될 듯 합니다.
감사합니다.