자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 역사적으로 땅값이 떨어지기는 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.토지가격의 경우 한번 오르고 나면 거의 떨어지지 않습니다. 부동산 특성상 잘 오르지 않는 것도 맞지만 한번 오르고 나면 이에 대한 가격으로 거래를 진행하게 되거나 세금과 물가상승률 등을 고려해보면 대부분의 부동산은 한번 오르면 잘 떨어지지 않는 경향이 매우 큽니다. 다만 예외적인 경우들이 있는데, 비이상적으로 가격상승이 일어났거나 개발 호재 등으로 가격상승을 이루다가 개발 호재가 아닌 악재나 혹은 개발 자체가 무산되는 등으로 가격이 다시 돌아올 수는 있습니다.
부동산
Q. 역전세 깡통전세 용어의 뜻 차이점이 궁금해요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.‘역전세'란 전세에 대한 수요보다 공급이 많아 전셋값이 떨어져 집주인이 전전긍긍하는 현상을 말합니다. 역전세는 계약 만료와 계약 당시의 전세 시세를 비교한 것이며 역전세로 집주인은 새 세입자의 보증금으로 기존 임차인의 전세비용을 충당하지 못합니다. ‘깡통전세’란 집값이 전셋값과 대출금이하로 떨어지면서 집을 처분해도 세입자가 자신의 전세 보증금을 날린다는 뜻이며, 깡통전세는 전세보증금이 집값을 웃도는 집을 말합니다. 통상 깡통전세란 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다.쉽게 말해 깡통전세는 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮아진 경우를 말하며, 역전세는 전세시세가 보증금보다 낮아진 경우를 말합니다.
부동산
Q. 며칠전 뉴스에 또 전세사기가 터졌다고 들었습니다. 이렇게 전세사기가 계속 나오는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세사기는 계속해서 나올것입니다. 아직 전세만기 전인 사람들은 피해로 잡히지 않기 때문에 계속해서 나올 가능성이 매우 높습니다.이는 공인중개사가 적극적으로 개입한 물건도 있을 수 있고, 혹은 잘 모르고 하는 분들도 계실 것입니다. 공인중개사라 하더라도 모두 같은 숙련도가 아니며 개업한지 얼마 안된 분들도 이에 참여했기 때문입니다. 사기라는 것은 친놈만 알지 당하는 것은 순식간이고 이에 대한 제도적 미비점도 많기 때문에 이번 사건들을 계기로 보다 나은 내일이 되었으면 합니다.전세사기가 많은 것은 일단 부동산의 비이상적인 가격상승과 더불어 전세가 상승으로 계약했고, 그당시 신축 빌라들이 대거 지어지는 것과 저금리 대출이 용이하게 잘 나오는 것에 다양한 요인들이 결합되어 전세사기가 많았던 것으로 보여집니다.
부동산
Q. 아파트 재계약서 작성시 부동산 비용은 얼마가 적당한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권으로 인한 계약 갱신과 묵시적 갱신에 대해서 궁금하신 듯 합니다.이는 단순히 지나칠 때야 아무런 문제가 없지만 세세하게 따져서 문제가 발생될 때에는 뒤늦은 후회를 할 수 도 있습니다. 주택임대차보호법에는 ‘묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표현하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 임차한 집을 나가고 싶은데 아무말도 하지 않고 계약 만기일 시점에서 2개월이 지나버리면 그 계약은 계약 기간만큼 한번 더 자동 연장되게 됩니다. 만약, 묵시적 갱신이 된 이후에 임대인이 퇴거 요구를 하거나 보증금 인상을 강요한다면 거절할 수 있습니다. 반대로, 세입자가 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신은 똑같이 적용됩니다. 2년 계약을 했다면, 묵시적갱신을 통해 총 4년을 살 수 있게 되는 것입니다. 계약이 2년 연장되는 것입니다. 하지만 세입자가 묵시적 갱신 기간 도중에 이사 가야 한다면 중도 해지도 가능합니다. 묵시적 갱신 기간에는 임대인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.계약갱신 청구권의 경우 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나, 아주 높은 보증금 인상을 원한다면 이를 거절할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 통해서 1번 더 거주할 수 있도록 권리를 주장할 수 있습니다. 보증금과 월세의 인상률도 5% 범위 안에서 합의할 수 있습니다. 단, 임차료를 일정기간 밀렸거나 법에서 정한 거절 사유가 인정되면 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 있으니 미리 확인하시기 바랍니다.
부동산
Q. 특별공급 조건 중노부모부양 가족 주택 청약을 위해 필요한 자격 요건이 궁금해요~
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.노부모 부양 특별 공급에 대한 기준1. 만65세 이상 직계존속(배우자의직계존속포함)을 3년 이상 계속하여 부양 : 같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한함2. 피부양자의 배우자도 무주택자이어야 하고 피부양자의 배우자가 주택을 소유하고 있었던 기간은 무주택기간에서 제외함 3. 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금에 가입하고 가입기간이 12개월 이상, 지역별 예치금액 이상(1순위 요건필요)특별공급비율의 경우1. 다자녀가구 주택: 건설량의 10퍼센트 범위 2. 노부모부양 주택: 건설량의 3퍼센트 범위. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사인 사업주체가 85제곱미터 이하의 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 건설량의 5퍼센트 범위 기준이 까다로운 것은 아니나 노부모 부양 특별 공급의 경우 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사인 사업주체가 85제곱미터 이하의 주택을 건설하여 공급하는 경우 다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급을 받고자 하는 자는 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득[4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말한다]의 120퍼센트 이하여야 합니다. 다만, 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 통계를 통계청에서 발표하기 전에는 전전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로 합니다.
부동산
Q. 디딤돌 대출은 조건이 되면 무조건 나오나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 디딤돌 대출 관련 취급 은행에 직접 방문해서 상담을 받는것이 좋습니다. 시뮬레이션의 경우 가능할지 몰라도 직접 가보고 결정해야 합니다. 예상치못하는 자세한 요건에 덜컥 매매를 진행하다가 계약금을 날릴 수도 있기 때문입니다.
부동산
Q. 반전세 보증금의 경우에도 전세 보증금 보험을 들 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가능합니다. 반전세라 하더라도 보증보험이 보호하려는 대상이 전세금이라 보증금인 것이므로 월세는 그 대상이 아닌 것이고 보험가입시 "전액보험"에 가입을 한 경우라면 보증금 전액이 보장 됩니다. 보증하는 보험사마다 다르니 이는 보험회사에 직접 문의해 보는것이 가장 정확합니다.
부동산
Q. 전세자금대출을 받아 계약하려하는데 임대인이 싫어하는 분도 있다고 하는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세금만 어떤 출처이든 상관없다면 큰 문제는 없으나 lh등에서 전세자금 대출을 받을경우 임대인이 집주인이고 임차인은 LH가 되고 입주자는 대출을 받은 사람이 됩니다. 그만큼 서류도 많이 필요하기 때문에 귀찮다고 느끼는 분들도 계십니다.대출이 승인되면 LH가 임대인에게 입금을 하고 만기일이 되었을때도 전세금을 세입자에게 돌려주는 것이 아닌 LH에 돌려주어야 되기 때문에 나중에 임차인이 전세금 반환을 이유로 반환할 실수도 고려해야 합니다.또한 LH전세자금 대출을 받으시는 분들이 대부분 주거 복지가 필요한 저소득층 계층이며 적게는 전세 보증금중 5%정도만 자기 부담금이고 95%가 LH의 대출이 될 수 있습니다.보통의 상황에서 세입자가 반전세나 월세를 밀릴 경우에 보증금에서 제할수있지만 LH전세자금대출의 경우 95%는 무조건 임대인이 LH에 상환해야하기 때문에 전세를 두더라도 관리비 미납 등을 이유로 나중에 다소 양측에 불편함을 느낄 수도 있습니다.다음 세입자가 들어오면 이전 세입자의 보증금을 해주는 식으로 전세 거래를 하는 데 개인 거래가 아닌 LH라는 회사와의 거래이기에 부동산이 나가지 않는 경우 반환해야 하나 이 기한을 못맏출경우 이자를 임대인이 부담해야 하기 때문에 거절하기도 합니다.
부동산
Q. 주택청약할때 세대원도 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.한때 규제가 매우 강할때에는 새대원의 경우 청약이 불가능 했습니다. 안정적인 주거 공급과 공급에 대한 실질적 효과를 얻기 위해 세대주워주로 청약이 가능했지만 지금과 같은 시기 즉 고금리 시기에 의해 부동산 기업들이 많이 어렵고 가계또한 어려운 상태에서는 이러한 규제는 하지 않아도 힘든 시기입니다.그렇기 때문에 세대원도 비규제지역의 경우 청약이 가능합니다. 하지만 이는 좋은 현상이 아닐뿐더러 세대원이 청약에 넣는다 하더라도 인기가 없는 부동산일 가능성이 매우 높습니다. 그 이유는 지금도 인기 있는 부동산의 경우 세대원보다는 세대주의 요건을 원하고 있기 때문입니다.
부동산
Q. 매매 계약을 할 때 주말에는 어떻게 하죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약할 때에는 주말에 해도 상관없습니다. 계약 할 당시에는 계약서 작성 및 계약금 입금만 되어도 계약이 이루어 지기 때문입니다. 다만, 잔금이나 소유권이전등기등은 평일에 업무가 이루어 지고 접수를 해야하는 만큼 평일에 하는것이 좋습니다.만일 평일에 절대 시간이 나지 않는 경우 대리인도 가능하며 이러한 대책도 없다면 부동산에 위임할 수 있습니다. 부동산의 경우 몇억 몇십억씩 하는 것이다 보니 평일에 시간을 내어 확실히 하는것이 중요해보입니다.