자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 주기가 3~4년 사이로 크게 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 주기가 그리 짧지는 않을 것입니다. 주식만 하더라도 부동산보다는 짧지만 반도체 같은경우 4년마다 사이클이 존재하고 어떠한 특수한 상황에서는 슈퍼사이클이라 하면서 더 큰 폭으로 상승하기도 합니다.부동산의 경우 보통 10년 이상을 주기로 상승과 하락이 반복되고 있습니다. 보통 3~4년마다 부동산 공급이 이루어지고 이에 따라 조금씩의 변화는 있지만 보통 한번 크게 오르고 나면 하락과정과 더불어 저점을 다지는 구간 다시 반등을 주는 구간과 규제등이 시작되고 다시금 규제를 풀어주는 등으로 가격변동이 일어나게 됩니다.
부동산
Q. 월세는 언제부터 계산이 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약서 상에 진행된 숫자대로 납입하면 됩니다. 내가 거주하든 안하든 말이죠. 개인의 사정에 의해서 임대인이 그 사정을 이해하고 입금 안했다면 모를까 그 외에 일반적으로 계약한 후에 개인의 사정에 의해 입주 안한 것은 입금해야합니다.
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Q. 도시형생활주택(소형아파트)는 왜 안오르나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.도시형 생활주택이라고 하는 것은 2009년부터 1~2인 가구가 늘어나면서 주거 안정을 위하여 시행된 주거형태로, 1세대당 주거 전용면적 85m² 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성되며, 단지형 연립주택, 다세대주택과 원룸형 주택3가지 형태가 있습니다. 도시형 생활주택의 경우에는 주택법에 적용을 받는 하나의 주택으로, 매수 ~ 매도하는 일련의 과정은 일반적인 주택과 동일하게 적용을 받는다고 생각하면 됩니다. 따라서, 도시형 생활주택을 1채 보유하게 되면 1주택자가 되고, 만약 1주택자가 조정지역의 도시형 생활주택을 추가로 매수(2주택자)할 경우에는 이에 따른 취득세 8%가 부과되게 됩니다. 도시형 생활주택의 큰 단점으로는 주택 수에 포함도되고 주차공간이 매우 부족합니다(세대당 0.5 ~ 0.6대 정도) 또한, 규모가 작다보니 편의 및 커뮤니티 시설 부족하고 소음 및 일조권이 보장되지 않습ㅂ니다.
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Q. 내가 소유하고 있는 땅에서 가건물을 지운 후 신고를 하지 않으면 벌금이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.컨테이너에 창고용도로 사용할 경우에는 가설건축물 축조신고를 해야합니다. 컨테이너는 설치가 간편해서 신고없이 설치하는 경우가 많은데 이는 건축법 위반으로 처벌대상이 됩니다. 이를 위반할 경우200만원 이하의 벌금에 처하게 되며 이러한 처벌을 받지 않고 정식으로 컨테이너를 창고로 사용하기 위해서는 관할 시군구청에 가설건축물 축조신고를 해야합니다.이동식 컨테이너는 그 형태를 불문하고 신고제로 설치할 수는 있으나 자신의 토지일 경우 해당지역 건설과에 축적된 지적도에 위치도와 배치도를 작성하여 토지주임을 증명하는 토지대장과 신분증을 지참하고 방문하면됩니다.
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Q. 2년전보다 전세가가 많이 떨어져서 역전세라고들 하잖아요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전 세입자의 전세금이 높았다가 전세가 하락으로 인해 못 받을 것 같은 걱정보다는 지금 구하려는 전세금의 가격이 적당한 지 우선 첵크해 보아야 합니다. 분명 전 세입자가 전세가 상승으로 인해서 계속해서 인상한 채로 거주하였다면 역전세 발생시 못돌려받을 리스크가 커지기는 하나 결국 돌려받게 되어있습니다.물론 본인이 입주할 전세금이 너무 높지 않게 끔 적당한 가격을 찾아서 협의해 보는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 전세를 구하고있는데 융자금이 있는집이 저렴하더라구요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.요즘 부동산 거래를 하다보면 대출금이 많이 껴있고 이에 전세를 들어가는 경우가 많습니다. 부동산을 구매함에 있어서 대출은 필수이기도 한 세상에 살고 있기 때문입니다. 보통 기존 전세가나 대출금의 경우 70%이상이 넘어가면 깡통이라고 합니다. 대출금의 경우 전세금으로 갚아서 일시적으로 대출금이 없어 보이게 할 수 있으나 전세금도 대출금과 비슷한 형태로 생각하면 대출금이나 전세금이나 해당부동산 안에 무엇인가 있구나 할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 토지의 소유권은 누구에게 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트를 매수하면 해당 호수를 가지는 것이지만 토지에 대한 부분을 지분형식으로 나마 소유하는 것입니다. 공유하는 것이지만 아파트의 지분에 대한 것을 소유하는 것입니다.처음 개발할 당시에는 대부분 건설사에서 토지에 대한 부분을 소유하고 이에 분양하거나 할때에 넘기게 됩니다.
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Q. 집주인이 아니더라도 세대주가 될 수가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.세대주의 경우 월세를 구하거나 전세를 살거나 매매를 하는 등으로 한 세대에 세대주로서 조건을 갖추면 됩니다. 쉽게 설명을 드리면 만약 월세로 임대차 계약을 해서 101호에 거주하게 되어 전입신고나 주소이전등을 하게 된다면 101호에 이름이 올라가고 세대주가 됩니다.마찬가지로 전세의 경우에도 가능합니다. 매매의 경우에도 마찬가지 입니다. 세대주의 경우 한세대에 한명으로 다른 거주민들은 세대원으로서 지위를 가질 수 있습니다.
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Q. 월세 계약은 1년도 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세계약의 경우 1년 가능합니다. 1년 2년 모두 가능합니다. 1년을 한다고 조건을 한다면 이러한 조건이 임대인과 맞다면 이는 계약이 가능하기 때문에 그런 부동산을 공인중개사분에게 요구사항을 말하고 이러한 방을 계약하시면 됩니다.
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Q. 부동산 거래를 할 때 중개인을 끼지 않고 거래하면 많이 힘들까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개사무소를 이용하는 가장 큰 이유는 내가 직접해야할 대부분의 일들과 거래상대방에 대한 신뢰도 그리고 이러한 리스크들을 그나마 줄일 수 있기 때문입니다. 최근 전세사기등으로 인해 공인중개사의 신뢰도가 다소 하락한 것은 맞지만 공인중개사사무소는 엄청나게 많고 그만큼 신뢰를 중시하는 분들도 많습니다. 뉴스의 경우 자극적이어야 하기 때문에 다소 크게 부풀려지거나 몇 분의 잘못된 행동을 크게 만드는 경우도 있지만 대부분의 공인중개사분들은 정말 잘 운영하고 계십니다.거래 금액이 큰 만큼 스스로 해야할 것을 타인에게 레버리지 시켜서 본인의 수익을 더 극대화 하는 것이 좋을 수 있습니다.