자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 재건축은 몇년이 지나야 할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우리나라 재건축의 경우 보통 30년 이상된 아파트나 빌라등을 대상으로 한데 묶어 개발합니다. 우리나라의 공동주택은 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며, 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작합니다. 그렇기 때문에 이러한 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하는데, 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없으며 철거해야 합니다. 아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로, 재건축해서 새로 지은 아파트는 철거된 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 지으며, 추가된 가구들을 분양해 그 수익으로 철거+신축 비용을 충당합니다. 집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이 철거+건축 비용을 충당하고도 남는 경우도 있으며 그 경우 “재건축 조합원”들이 수익을 나눠 갖습니다. 반면 추가 가구 분양 수익이 철거+신축 비용에 못 미치는 경우 조합원들이 비용을 부담해야 합니다.우리나라 철근콘크리트 건물 수명은 너무 짧다는 것이 다른나라 건축계의 반응입니다. 고층건물을 지은지 30년만에 허물고 다시 짓는다는 게 이해하기 어렵다는 반응이 많습니다. 미국은 대개 우리나라 2배(60년), 영국은 2.5배(70년) 정도가 적절한 수명이라고 봅니다.기존의 노후, 불량 건축물을 밀고 새로 짓는 것은 재개발과 비슷합니다. 그러나 기본적으로 재건축은 기반시설이 양호한 경우 추진되는 반면, 재개발은 기반시설이 불량한 경우 추진됩니다. 또한 재건축은 재개발과 달리 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점 역시 다릅니다.재건축은 서민 주거 공급에 거의 도움이 되지 않습니다. 재건축 특히, 서울 재건축들은 높은 수익을 위해 단지를 고급화하려고 힘을 씁니다. 서울 재건축의 경우 대형 건설사들이 눈독을 많이 들이고 있으며 실제로 서울 재건축 대부분이 래미안, 자이, 힐스테이트, 아이파크, 푸르지오 등의 1군 브랜드로 재건축이 되며, 부촌인 강남 3구는 이러한 현상이 극대화가 되어서, 건설사들이 앞다퉈 프리미엄 브랜드인 디에이치와 아크로, 푸르지오 써밋 등을 내놓은 이유 중 하나가 강남 재건축 수주에서 높은 경쟁력을 확보하기 위해서입니다. 당연히 기본 분양가 자체가 높게 책정되어 서민들이 살 수 있는 물건이 아닌데다가 이런 아파트의 청약 당첨은 사실상 하늘의 별 따기입니다.
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Q. 부동산청약다자녀특별공급을 계속쓸수있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양아파트와 분양전환공공임대주택은 종류를 불문하고, 특별공급은 세대당 평생 1회만 당첨될 수 있습니다. 영구임대나 LH임대 등에 거주할 경우 여러번도 가능은 합니다. 다만 분양의 형식을 띄고 있다면 이는 한번일 것입니다.
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Q. 오피스텔전세 만료 후 장기수선충당금 받을 수 있나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선 충당금의 경우 전세로 살다가 나갈때에 받을 수 있습니다. 잘모르시고 그냥 나갔다가 나중에 청구하는 경우는 있지만 제때에 받아 나가는 것이 좋기 때문에 반드시 나가시기 전에 말씀드려서 받으시기 바랍니다.
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Q. 요즘 청약일자가 자꾸 뒤로 밀리는 이유가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.철근의 문제보다는 청약을 진행했을 때에 분양실패에 따른 두려움 및 리스크로 인해서 청약날짜를 뒤로 미루는 것입니다. 지금 일부물량의 경우 해소되기는 했지만 청약시장이 안좋은 만큼 건설사에서도 몸을 사리는 것으로 보여집니다.
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Q. 이번 신생아 특례 부동산 대출안 한도, LTV, DSR 질문드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정부는 내년 3월부터 결혼을 하지 않았어도 아이를 낳으면 주택 우선·특별공급을 신청할 수 있도록 하고, 주거 비용에 대한 저금리 대출을 최대 5억원까지 지원하기로 했습니다. 이른바 ‘신생아 특공’으로 불리는 이번 대책은 민간분양도 생애최초·신혼부부 특공 때 출산 가구에 먼저 기회를 줍니다. 소득 기준도 대폭 완화해 연 소득이 1억3천만원 이하인 가구까지 특례 대출을 이용할 수 있습니다. 기존의 신혼부부·생애최초 대출 소득 기준이 7천만원인 것과 비교하면 2배 가까이 완화된 것입니다. 현재 미혼·일반 전세대출 소득 요건은 5천만원, 신혼부부는 6천만원으로 자격 요건이 대폭 완화됐습니다. 주택 가격 기준도 6억원(주택가액) 이하에서 9억원 이하로 늘렸습니다. 단, 도시근로자의 월평균 소득 150%(3인 가구 이하 976만원·올해 기준) 이하이고 자산이 3억7천900만원 이하여야 합니다. 소득에 따라 달라지는 특례 금리 1.6~3.3%는 5년간 적용됩니다.
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Q. 부동산 계약시 신원확인은 어떻게 하나요? 요즘 미성년자들도 신분증을 위조하던데 공인중개사가 책임지고 해주는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 거래를 할 때에 신분증 확인 및 신원확인은 거의 문제 없이 진행됩니다. 학생들이 하는 신분증 위조의 경우 조잡하기도 하고 실제 자세히 들여다 보고 하다보면 다 티가 나게 되어있습니다. 물론 그렇다 해서 편의점에서 사용할 만큼의 수준으로 만드는것은 그리 어렵지 않거나 자세히 보지 않고 일부만 보고 그저 판매하기도 합니다. 하지만 부동산 거래의 경우 일부러 사기치려는게 아니라면 보통 건너건너 물어보다보면 누구의 소유인지 언제부터 살았는지 어떤지 정도는 금방 알게 됩니다. 사기를 치려하더라도 대부분 최대한 알아보고 거래하기 때문에 많이 발생하는 일은 아닙니다.
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Q. 전세주려고할때 임대인보증보험 어떻게
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따라 민간임대사업자는 임대보증금보증에 반드시 가입해야 하는 의무가입 대상입니다. 법 시행('20.08.18)이후 신규로 등록한 임대주택의 경우 법 시행('20.08.18) 즉시 가입하여야 하고 기존 등록주택은 21년 8월 18일이후 계약(갱신)부터 가입이 필요합니다.아래의 케이스에 해당할 경우 임대보증금 보증 가입이 면제됩니다.1. 임대보증금이 주택임대차보호법 상 최우선변제금액 이하이고, 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우2. 임차인이 전세보증금 반환보증을 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우3. 임대사업자가 공공주택사업자(LH. SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우
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Q. 가장 가격이 싼 땅은 얼마정도 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 값이 싼 땅은 2019년도 기준으로 강원도 삼척시 원덕읍 이천리 산입니다! 면적은 21.422m²이며 1m² 당 262원 입니다.
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Q. 아파트 잔금을 치를 때 못 치르면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 잔금을 잔금일 까지 못치룬다고 하여 바로 계약취소가 되는 것은 아닙니다. 어느정도 여유의 시간은 줍니다. 다만, 그기간 내에는 연체이자를 내게 되는데 이 이자는 시중이자에 약 2배정도 되기 때문에 연체이자가 매우 비싸기는 합니다. 그러고 나서도 불가능할 때에는 청약통장이 무용지물 되는 것은 물론이거니와 계약금 못받고 연체이자에 대한 부분이 남게 됩니다.그렇기 때문에 항상 청약을 넣을 때에는 내 지금 자산이 적당한지 부담이 되는 것은 아닌지 대출은 어느정도 타이트 하지는 않는 지등을 잘 고려해서 청약에 넣어야 합니다.
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Q. 결혼을 안 했으면 입지는 상관없을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.결혼을 했든 안했든 입지는 투자의 여러 요건 중 가장 중요한 것입니다. 만약 혼자 산다 하더라도 입지가 좋은 부동산을 구매해야 하는 이유는 같은 가격이거나 같은 위치라 하더라도 더 나은 입지의 상승률이 더 높고 그만큼 부를 크게 키우기 위한 시작이나 지름길이 됩니다.이렇게 이해하면 쉬운것이 지금 다 같은 1억원이 미래에는 누군가는 10억이 되고 누군가는 2억이 될것입니다. 이는 물가 상승과 더불어 입지에 따른 가치의 변화일 수 있습니다. 여러 신도시들을 보다보면 2억 3억하던 부동산이 어느 지역은 10억 20억 호가를 부르고 어느 지역은 1억 2억하던 부동산은 3억 4억선에도 거래가 이루어집니다. 물론 입지라는 것이 주관적일 순 있지만 차량을 타고 돌아다니거나 해당 지역을 잘 분석해보면 누구나 선호하는 그러한 위치의 부동산이 입지가 대부분 좋습니다.그만큼 미래가치가 더 높아질 수 있다는 것입니다.