자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 계약 당시 사전에 없던 관리비 내야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통은 집주인이 관리비를 걷어서 관리를 하시는 하나 부동산 관리하는 사람이 누구냐에 떠라서 다른 분이 부동산을 관리 할경우 이는 내야 할 수 있습니다.
부동산
Q. 개성건설은 건설사 중에 어느정도 수준인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.개성건설의 경우 도급순위는 매우 낮으며 건설사 인 만큼 부동산을 개발하기는 하나 메이저 급에는 못미치는 정도입니다. 순위가 낮다 하더라도 못짓거나 이상하게 짓는 것은 아닙니다. 단순히 규모와 인지도 면에서 낮은것이지 충분히 잘 건설합니다.요즘에는 오히려 대형 건설사라 하더라도 수익을 위해서 많은 하자가 나오고 브랜드 아파트라하더라도 부실시공의 문제가 있으니 이는 순위에 따라 문제가 아닙니다.
부동산
Q. 아파트 분양시 70타입, 72타입, 74타입 부르는데 이 타입은 그냥 전용 면적으로 보면되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.타입과 평형에 대해서 궁금하신듯 합니다.59타입의 경우 59제곱미터라고 합니다. 이는 약 17평~18평 정도의 면적을 말합니다. 보통 3~4인정도 살 수 있는데 4인정도만 되더라도 어느정도 아이들이 크다보면 작게 느껴질 크기입니다.그래서 보통 신혼부부나 세명가족살기에 좋습니다. 대부분 84타입을 국민평형이라 부르며 가장 선호도가 높습니다. 이는 대략 25평형으로 4인가족이 충분하게 거주할 수 있고 구조또한 가장 이쁘게 빠졌습니다.
부동산
Q. 부동산 매도시 매도인이 중대한 하자에대해 1년동안 책임지는게 맞나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 하자담보책임은 시공사에게 있고 이는 하청을 주고 하자부분에 대한 책임을 집니다. 모든 기한이 같은 것은 아니며 세부사항에 따라서 책임기간이 달라집니다. 마감공사의 미장 도장 도배 등의 경우 2년정도 책임이 있으며, 가스 냉방 수도 같은 경우 약 3년 정도의 책임이 있습니다. 만약 이러한 기간내의 신축아파트의 경우 시공사 측에서 책임을 부담해야 할 수도 있습니다. 하지만 이러한 기간이 모두 지난 경우 일반 민법을 따릅니다. 매매 계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였어도 알았을 문제였지만 과실로 인해 하자가 있음을 알지 못했다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다. 하자가 발견되면 매수인은 매도인에게 손해배상청구권을 행사할 수 있고, 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해지할 수도 있습니다. 만약 매도인이 하자가 있음을 알 경우, 매수인에게 충분히 설명한 뒤 매매 계약을 체결해야 합니다. 매수인이 매매한 아파트의 ‘하자 발생 사실’을 몰랐다면 하자담보책임을 물어 보상을 받을 수 있지만, 이 하자를 안 후 6개월이 지나면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못하게 됩니다. 즉 민법 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다. 만약 하자의 존재를 알았음에도 계약 사항에 ‘하자담보책임에 대해 매도인에게 묻지 않는다’라는 특약사항을 기재한 후 거래 당사자가 모두 서명을 완료했다면 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 없습니다.
부동산
Q. 빌라 실거주에 장점과 단점을 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.빌라의 장점과 단점은 대부분 아파트와 많이 비교됩니다.빌라의 장점은 관리비가 아파트에 비해 상대적으로 저렴합니다. 신축빌라의 경우 세대당 공동건물청소, 공동전기료, 수도 및 도시가스비용 등 사용한 금액만큼 내면 됩니다. 가장 큰 장점이라고 보여지는 빌라의 매매가격이 아파트보다 상대적으로 저렴하며, 대출 받을때 아파트와는 달리 금융대출 규제가 적어 대출이 용이하고 적은 실 입주금으로 구매 가능합니다. 게다가 요즘 신축빌라는 내부구조나 인테리어가 상당히 괜찮게 나오기 때문에 빌라라 하더라도 부족함은 없습니다. 빌라의 단점으로는 구옥빌라의 경우 신축빌라에 비해 결로, 누수현상이 발생 할수 있습니다. 만약 연식이 오래되었다면 오히려 수리비용이 더 발생 할 수 있습니다. 이런 빌라에 입주를 하면 특히 겨울철과 장마철에 곰팡이가 많이 생깁니다. 집안 내외부가 만나는 곳에 물자국이나 곰팡이의 흔적이 있는지 잘 관찰해야 합니다. 게다가 외부로부터 치안문제가 아파트에 비해 부족합니다. 요즘 빌라는 이런 문제를 해결하기 위해 택배사물함, CCTV, 무인경비 시스템을 설치하기도 하지만 사실상 개인이 관리하기 때문에 치안부족은 단점입니다. 가장 치명적일 수도 있는 것은 주차 공간 & 개인공간이 아파트에 비해 협소합니다. 빌라의 경우 주차대수 여유가 없고, 건물간의 이격거리가 짧아서 사생활 침해가 되는 경우도 많습니다. 또한 뉴스에도 많이 나오고 이슈가되어 많이들 알고 있지만 최근 전세사기가 많이 발생하는 이유 중에 하나인 시세정보가 매우 부족하다는 것입니다. 아파트는 시세가 오픈되어 있지만 빌라는 시세파악이 많이 어렵습니다. 아파트처럼 똑같은 집도 없고, 개별적으로 시세정보를 수집해야해서 대략적인 시세만 파악 할 수 있습니다.
부동산
Q. 학원이 많은 곳이 좋을까요? 학교 근처가 좋을까요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아이의 교육환경에 대해서 많은 신경을 쓰는것 같습니다. 사실 학생들의 두뇌는 대부분 유전으로 학교와 학원가 인근에 거주하기 보다는 학생이 공부를 할 수 있는 환경을 제공해야 하는 것에 신경을 써야 합니다. 가정부터 시작이 되며 만약 학교와 학원 둘 중에 어느 곳에 선택을 해야 한다면 당연히 좋은 학군의 학교가 있는 곳으로 이사하는 것이 맞습니다. 대치학원가의 경우 대치동에 사는 학생보다는 학교는 명문학교 등을 다니며 교우관계 그리고 친구들의 부모님으로 부터 배우는 모습등을 친구를 통해 배울 수 있고, 또한 어울린다는 것과 면학분위기라는 것은 학원과는 다르게 매우 중요하기 때문입니다.요즘은 어떤지는 잘 모르겠지만 대부분 좋은 학교를 보내고 그곳에서 점차 성장하는 것이 학원을 다니는 것보다 더 중요해 보입니다. 물론 좋은 학원 입시전문 처럼 학원이 좋으면 다행이지만 요즘에는 인터넷 강의가 워낙 잘 되어있고 부모님께서 다소 몇년만 신경써서 픽업등을 하거나 부모님끼리 서로 같이 태워다니는 등으로 학생을 신경 쓴다면 학원보다는 학교에서 좋은 학생들과 어울리는 것이 더욱 좋습니다.
부동산
Q. 재건축 가능한 연한이 몇년차 인가여?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발과 재건축 두 가지 사업 모두 도시 및 주거환경 정비법에 의해 이루어지지만, 사업의 범위에 따라 재건축이냐 재개발이냐로 나뉩니다. 사업의 범위가 건축물에만 해당된다면 재건축 사업이라하고, 건축물과 더불어 정비기반시설 모두를 포함한다면 재개발 사업이라고 합니다.재개발을 예로 들면, 주택들이 난개발 되어 밀집된 구역들이 재개발의 대상이 되는 데, 이러한 구역들은 공공시설이 부족하거나 있더라도 노후되어 제 기능을 못 하는 곳들이 대부분입니다. 또한 도로가 좁고 정비가 되어 있지 않아 위급한 경우 소방차가 진입하지 못하는 등 기반 인프라들이 제대로 갖추어있지 못한 곳들이 많습니다. 따라서 이러한 노후화된 주택 밀집지역들이 많은 곳을 구역별로 지정하여 재개발 사업이 진행되곤 합니다. 보통 재개발의 경우 재건축과 같이 30년이상 된 노후화된 것들을 주로 보겠지만 실제로는 그 이상 40~50년된 주택들이 밀집한 구역 또한 한번에 계획하여 개발합니다.재건축은 정비기반시설 상태가 양호하기 때문에 노후화된 건축들만 개선의 대상이 됩니다. 그래서 대부분의 재건축 사업은 아파트 단지가 그 대상이 되는 경우가 많습니다. 아파트 단지의 경우, 기존에 지어질 때 이러한 정비기반시설들을 제대로 갖춰지기 때문에 상태가 양호한 편입니다. 현행 재건축 연한은 30년이지만 관리가 잘 되거나 할 경우 40년 이상정도 되더라도 내부인테리어를 새로 하여 살만합니다. 만일 40년 이상되었다 하더라도 여러 이해득실 관계에 의해서 안하는 경우도 많이 있습니다.
부동산
Q. 전세집 인덕션에 생긴 기스도 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.생활기스의 경우 임대인에게 굳이 보상하지 않으셔도 됩니다. 만약 중대한 하자를 일으키거나 간단한 교체등은 임차인이 수리하거나 보상을 해야 하는 경우도 있으나 단순 생활 기스정도로는 임차인은 임대인에게 보상하지 않아도 됩니다.
부동산
Q. 고시원에서 몇달살아도 전입신고하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.고시원의 경우 몇달 산다 하더라도 전입신고는 잘 하지 않습니다. 물론 하도 무방하나 몇개월 산다고 하여 크게 변동되는 일이 없기 때문에 전입신고 없이 잠시 거주하기도 합니다.
부동산
Q. 분양가 상한제의 분양가는 어떻게 정해지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양가란 건설사가 아파트를 만들어서 최초로 받는 가격을 말한다. 반면, 시세란 현재 거래되는 매물 가격의 평균 정도를 이야기합니다. 아파트 분양가는 대지가격과 건축비용을 포함한 두 가지로 나누어집니다. 대지가격은 토지매입비용, 토지조성비, 기반시설비용, 기타공공시설비용이 포함되는 가격이고 건축비용은 설계비, 건축원자재, 인건비 등이다. 여기에 금융비용과 기업의 이윤을 포함시키면 분양가가 결정됩니다. 따라서 분양가는 주변의 토지가격과 건축원자재, 인건비에 의해서 결정된다고 하여도 무방합니다. 다른 요인들은 지역과 관계없이 전 세계가 거의 동일합니다.분양가 상한제란 말 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 것을 의미합니다. 즉, 신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해서 그 이하에서 분양하도록 제한하는 제도입니다. 건축비와 택지비, 적정이윤에 대해서 정부가 주관하여 분양 상한 가격을 규제를 합니다. 천정 부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나로 안정된 분양가로 수요자들에게 공급하기 위한 목적에서 만들어졌습니다. 1977년 주택 공급 확대를 위한 선분양제를 도입하면서, 위험부담을 적게 하기 위한 방편으로 분양가를 보장해 주는 제도로 시작을 하였습니다. 해당 제도가 도입되어 실시됐으며 그 이후 경제상황과 주택시장의 상황에 따라 제도의 중단과 시행이 반복됐습니다.