자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 건설사들이 부도가 나고 있다는데 위험한건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.건설사들이 많이 힘든시기이고 부도가 많아질 수 밖에 없는 시기입니다. 보통 부동산 기업의 경우 대출을 빌려서 개발하는 경우가 매우 많습니다. 다시말하면 대부분의 부동산 기업들은 대출을 이용해서 개발합니다. 즉, 금리에 취약한 것이 부동산 기업들입니다.선분양을 하는 이유또한 대출을 많이 끌어다 개발하지만 선분양을 통해서 계약금등을 선입금하여 이러한 대출금 이자를 줄이는 노력을 하는 것입니다. 하지만 고금리의 영향으로 인해 대부분의 건설사들이 힘든 실정입니다. 게다가 고금리에 들어서면 건설사의 재정적 문제만이 아니라 개발 자체가 어려울 수 있습니다. 금리가 낮으면 그만큼 대출을 실행하여 매수하고자 하는 수요자들이 많지만 금리가 높으면 매수자들은 리스크가 커지고 비용이 증가하기 때문에 부동산 시장을 떠나기 때문입니다.이는 위기가 다시 찾아오는 것을 떠나 줄도산 그리고 이에 PF대출의 부실 등으로 인해 은행권 또한 부담이 되기 때문에 안좋은 소식이 맞습니다. 하지만 정부는 그대로 두지 않고 대부분의 규제나 제한 등을 풀어줘서 살릴 기업은 살리고 부실하여 쓰러져야 할 기업들은 그대로 둘 것입니다. 이러한 과정을 거쳐야 새로운 기업들이 탄생하기 때문입니다.
부동산
Q. 전월세가 잘나가는 시기가 정말있는지 궁금해요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 아이들의 방학시기가 맞지만 계절성으로 보면 봄가을이 아직 이사를 많이 합니다. 보통 여름 겨울의 경우 이사가 힘든것이 학교의 문제가 크기도 하지만 계절적으로 비가 많이 오거나 눈이 많이 오는 등 이사하기 힘든 계절이기도 합니다.또한 봄 가을에 주로 이사를 많이 했던 이유는 기업들의 공채시기가 대부분 상반기 하반기 중 봄 가을에 주로 취업을 하기 때문에 이때에 이사를 많이 하게 됩니다.
부동산
Q. 호갱노노,당근,직방에 개인적으로 세입자를 구한다고 글올리는경우
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당연히 세입자를 구함에 있어서 임대인의 동의가 필요합니다. 이를 어기고 임대인의 동의없이 새로운 계약을 본인이 진행한다면 이는 새로운 세입자는 대항할 수 없이 퇴거해야 할 수 있습니다. 어떠한 경우든지 재임대를 하는 경우 임대인의 동의 없이 진행하는 것보다는 본인의 사정을 임대인에게 말한 후 진행해야 문제가 없을 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약 이후에 취소도 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 계약 후 계약기간 내에 퇴거시에는 임대인에게 빨리 말하고 세입자를 본인이 직접 부동산을 통해서 구하거나 임대인이 부동산에 내놓아서 부동산에서 임대인과 새로운 임차인이 전세계약을 원할히 진행할 수 있도록 협조해야 합니다. 만약 이를 협조하지 않는다면 계약기간내에 전세금 반환이 어려울 수 있으니 일단 임대인에게 말해보고 이에 필요한 조치사항을 이행하면 큰 문제가 없을듯 합니다.
부동산
Q. 전세계약 만료 전에 나간다 해도 보내 주나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약 기간 2~3개월 전에 나간다고 하면 나갈 수 있습니다. 다만 미리 말해서 다른 세입자를 구할 수 있도록 협조해야 하며 만약 구해지지 않는다면 계약기간 까지는 전세금 반환에 대해서 돌려주지 않아도 크게 문제될 사항은 없습니다. 일단은 그러한 상황이 발생되기 전에 미리 말씀드리고 새로운 세입자를 구할 수 있도록 해야 합니다.
부동산
Q. 빌라 전세 계약할 때 장기수선충당금을 항목에 넣어야 분쟁이 없을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.빌라의 경우 장기수선충당금 대상이 안될 듯합니다. 300세대 미만의 아파트의 경우에도 해당되지 않습니다.빌라의 경우 장기수선충당금보다는 관리비 명목으로 내는 것이 맞아보입니다. 만약 빌라에서 관리비에 장기수선충당금이 있다라고 한다면 이는 임대인과 말씀해 보시고 필요시 특약사항에 넣어보시기 바랍니다.
부동산
Q. 고깃집가게를 내놓을려고하는데 권리금수수료가10%나되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금 중개수수료의 경우 법적으로 정해진것은 없습니다. 다만 중개사무소 마다 다릅니다. 다만 10%받는 곳도 있고 5%받는 곳도 있으며 권리금이 매우 적을 경우 안받는 경우도 있지만 관습상 받기도 합니다.법적으로 정해진 것은 없기 때문에 중개사무소와 잘 협의해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 금리가 앞으로도 높을거라는데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.금리 상승으로 인해 부동산 가격이 반드시 하락하거나 무조건 하락해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 지금과같은 시기에는 오르는 부동산은 오르고 내리는 부동산은 내리는 옥석가르기가 될 가능성이 높습니다. 특히 각지역마다 선호도가 높은 부동산일 수록 지금과 같은 시기에는 더욱이 두드러지게 가격방어 및 상승을 야기할 수 있습니다.또한, 부동산 공급을 예로 들수 있습니다. 지금 부동산 공급이 매우 급감하고 있습니다. 개발 예정도 미루는 중이기 때문에 향후 2~3년간의 부동산 공급은 매우 줄어들 가능성이 높습니다. 그만큼 공급이 줄어들게 되면 지금이라도 매수해야 하거나 마지막 특례보금자리론을 이용해서 구매하려는 사람들이 많기 때문입니다.이는 금리가 계속해서 높게 유지되는것이 지속적이 될 수 없으며 향후 몇년의 기간에는 버티지 못하고 매물로 내어놓는 사람들이 많을 수록 오르고 내리고 혹은 더 크게 하락할 가능성도 높습니다.
부동산
Q. 부동산도 주기적인 사이클이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산의 경우 사이클 주기가 상당히 긴편에 속합니다. 부동산의 경우 약 10년 주기로 반복되기는 하지만 이또한 정확한 것은 아닙니다. 상승국면 하락국면 정체기 다시 상승 및 하락국면을 반복하게 되는데 사실상 정책과 정부의 대책 그리고 국제 정세등에 따라서 조금더 길어지기도 짧아지기도 합니다.
부동산
Q. 월세계약 중도해지시 문제점이나 어떤 부담이 생기는지?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 관계에 있어서 중도해지할 경우 부동산 중개수수료에 대한 부분이나 새로운 세입자 관계 및 임차료에 대해서 일부기간동안은 살지 않더라도 지급해야 할 수 있습니다.