자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 부동산 가계약금은 취소 후 돌려받을 수 있나요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약금이란 말 그대로 계약을 약속하기 위한 돈이자 계약을 해지하지 않겠다는 약속을 의미하는 돈이기도 합니다. 또한 계약이 성립함을 의미합니다. 민법 제 565조에서는 계약금을 계약을 해지할 경우 상대방에게 줘야하는 페널티 즉 해약금을 산정할 기준임을 알려줍니다. '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.' 계약금을 이미 줬음에도 계약을 해지하고 싶을 경우 계약금을 준 사람이 해지하려면 계약금을 반환받기를 포기하면 되고 계약금을 받은 사람이 해지하려면 계약금의 2배를 돌려주면 됩니다. 계약금과 마찬가지로 가계약금은 계약의 일부로서 계약을 약속하는 돈이자 해지하지 않겠음을 약속하는 돈, 계약의 성립을 의미하는 돈이기 때문에 계약서를 쓰지 않고 구두로 합의한 뒤 주었더라도 특별한 사정이나 특약이 있지 않은 이상 쉽게 해지하거나 취소하기 곤란할 수 있습니다. 만일 매매계약이 성립되지 않았다면 가계약금은 부당이득으로 볼 수 있습니다. 만약 계약이 성립되지 않았음에도 가계약금을 돌려주지 않는다면 상대방에게 부당이득의 반환을 요청하는 내용의 내용증명을 보냄으로서 가계약금을 돌려주길 요청할 수 있습니다.
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Q. 12월말에 월세만기이에요.장기수선충담금 집주인이 알아서 챙겨주나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.알아서 챙겨주지 않습니다. 모르고 나가는 분들이 계시기 때문에 이는 임차인분이 신경써서 마지막 나갈때 임대인에게 청구하여 받아야 합니다. 간혹 잊고 가시는 분들고 계시기에 아까운 돈이니 미리 신경써서 청구하여 다시 받아 나가시기는 것이 좋습니다.
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Q. 농지인 밭을 대지로 바꾸기 위해서는 어떤 절차와 신고가 필요한지 알려주세요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.농지를 대지로 전환하는 토지지목변경은 첫번째로 개발행위허가를 신청해야 합니다. 또한 토목공사나 부지 조성을 통한 형질변경을 해야 합니다. 게다가 대지의 경우 건축허가 및 준공검사를 해야합니다.농지의 경우 농지전용부담금이라 하여 공시지가의 30%를 부과하며 1제곱메타당 5만원을 초과하면 최고 5만원 까지 부과합니다. 쉽게 평당 15만원 계산하면됩니다.
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Q. 가계약금을 넣고 계약파기시 중계수수료는?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적으로 중개인은 계약이 성사되면 중개수수료를 받게 됩니다. 임대인이 일방적으로 파기해서 계약이 해제되었다면 중개수수료는 청구할 수 있습니다. 임대인과 임차인에게 각각 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 사전에 협의가 없었다고 해도 청구할 수 있습니다.만약 계약서에 집주인과의 협의 없이 중개인과의 계약에 따라 중개수수료를 지불해야 한다는 내용이 명시되어 있다면, 중개인에게 수수료를 지불해야 할 수 있습니다. 하지만 계약서에 집주인과의 협의 없이 중개인과의 계약에 따라 중개수수료를 지불하지 않아도 된다는 내용이 명시되어 있다면, 중개인에게 수수료를 지불하지 않아도 될 수 있습니다.
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Q. 월세만료로 다음달퇴거하는데 이사후청소도 해줘야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 처음 입주했을 당시 깨끗한 상태로 임차했다면 집을 비울 때에도 매우 깨끗한 상태로 반환해야 하는 것은 아니지만 기본적으로 치워 놓고 나가는 것이 좋습니다. 만약 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 이에 해당하는 청소비 명목으로 보증금에서 제 한 후 돌려받게 될 수 있습니다. 모든 임대인이 이렇듯 청소비를 받는 것은 아니지만 너무 더럽거나 벽지등 의 손상 혹은 화장실 청소등으로 필요시 이에 해당하는 비용을 제외하고 보증금을 돌려 받을 수 있기 때문에 어느정도는 치우고 방을 비우는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 세입자인데 외벽 페인트칠을 한다고 돈을 내라는데 내야 할까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 임차인인 만큼 임대인에게 이에 대한 사실을 고지하여야 합니다. 물론 이에 해당하는 금액을 임차인이 부담해야 하는 것은 아니지만 임대인이 내지 않을 경우 임차인이 일단 납부하되 추후에 돌려받거나 해야합니다. 그러니 무슨 문제가 생기거나 협의해야 할 것같다 싶으면 임대인에게 우선 말하고 이에 해당하는 부분을 조율하기 바랍니다.
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Q. 전세를 살다가 도중에 이사를 가야 하면..
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.남은기간에 따라 조금은 다를 듯 합니다. 2년 전세 계약 했으나 1년정도 거주 후 방을 비워야 할 경우 임대인에게 전후사정에 대해서 말씀을 드리면 임대인이 새로운 임차인을 구하거나 아예신경을 끌경우 부동산에 직접 방문하여 새로운 임차인을 구하되 임대인의 동의를 구해야 하기도 합니다. 물론 전세금에 대한 부분은 동일 하더나 보다 높거나 낮게 내놓게 되는데 이또한 임대인의 의견이 반영되고 중개수수료는 귀책사유가 있는 임차인이 대신 내게 됩니다.만약 시간이 흘러 계약이 거의 종료될 시점에는 새로운 임차인이 들어오는 날짜를 조율함에 있어서 먼저 방을 빼는 경우 굳이 임차인이 신경쓸 필요는 없습니다.
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Q. 보일러가 고장 났는데 어떻게 하죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보일러의 경우 보통 집주인 임대인이 수리를 해주기는 합니다. 근처에 거주할 경우 집주인이 직접 고치기도 하며 업자를 대신 불러주기도 합니다. 다만, 거리가 멀거나 새로 교체한지 얼마 안됐으나 잘못된 사용으로 인해 임차인의 잘못이 있을 경우 임차인이 대신 비용을 지불하기도 합니다. 또한, 임차인이 먼저 이에 해당하는 금액을 먼저 지급한 후 수리비용등을 임대인에게 청구하는 경우도 있으니 일단은 임대인에게 말씀드려 보시기 바랍니다.
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Q. 아파트 미분양이 많은 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미분양이 가파르게 증가하는 이유는 분양과 매매 간 시장특성과 수요자 차이 때문입니다. 우선 아파트 매매시장의 경우 급매물 몇 개만 거래돼도 급매물이 소화되면서 호가가 오르고 반등이 가능합니다. 하지만 분양시장은 물량 모두를 소화하지 못하면 미분양이 발생하게 됩니다.특히, 일반 아파트 매매는 실 수요 뿐만 아니라 집이 있는 유주택자도 투자 또는 갈아타기 목적으로 들어오지만, 분양시장은 철저하게 무주택자 시장이다. 지금까지 주택을 구입하지 못한 무주택자들은 자금이 상대적으로 부족해 구매능력이 약하거나, 자금은 있는데 집을 사고자 하는 의지가 낮아 구매욕구가 약한 경우가 많습니다. 지역에 따라 다르기는 하지만 대부분의 지역의 경우 미분양의 부동산이 많습니다. 그 중에서도 ‘악성 미분양’이 소폭 증가하고 부동산 경기 침체로 분양 물량이 반토막 나면서 미분양 물량이 감소하고는 있습니다. 줄어드는 미분양과는 달리 주택이 지어진 이후에 주인을 찾지 못하는 ‘준공 후 미분양’은 늘어나고 있기 때문에 아직 까지는 위험한 상황이기는 합니다.
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Q. 현재 전셋집 살고 있는데 궁금한 사항이 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 명목의 비용인지는 정확히 알 수 없으나 만일 장기수선 충당금에 해당하는 비용의 경우 아파트 외벽의 페인트 칠이나 계단등의 보수 공사 관개공사 등을 대부분 하게 되며 이러한 비용의 경우 장기수선충당금을 모아 사용하게 됩니다.전세로 살경우 전세세입자에게 미리 걷고 나중에 임대인에게 청구하여 받으시면 됩니다. 현재 살고있는 사람들에게 청구하기 때문입니다.