자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전입신고를 월세 계약후 좀 있다 해도 될까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전입신고의 경우 다소 시간이 지체되더라도 아무 문제가 없습니다. 바쁜 사회에서 해당 일자를 늦게 했다고 하여 문제 생길 일은 크게 없습니다.
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Q. 제가 임대한 건물을 제 임대를 주려는 것도 허가를 받아야 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재임대를 하려는 경우 임대인의 동의를 구한 것이 맞는지 확인해보시는 것이 좋습니다. 집주인의 도장은 굳이 필요없습니다. 계약은 3자간 개입이 반드시 필요로 하는 것은 아니며 전세임차인과 전전세임차인의 계약이면 충분하나 임대인의 동의 없이 전세를 재임대 할경우 새로운 임차인이 쫒겨날 수 있으며 이에 저항할 수 없기 때문에 동의에 대한 부분을 반드시 확인하고 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.
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Q. 전세집 뺄때 궁금한 점이 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세기간이 끝나고 일정기간 내에 전세보증금을 돌려줍니다. 바로 주는 것이 아닌 어느 일정한 기간이 있으며 약속한 시일 내에 입금하지 않았다고 하여 집 비밀번호를 알려주지 않는 것은 오히려 재물손괴가 성립할 수 있으며 형사적처벌도 가능해 집니다. 전세금 반환에 대해서는 다른 적법절차가 있으니 이를 지키는 것이 맞으며, 전세계약 만료 전 미리 상호 협의 후 최대한 전세금 회수가 가능하도록 해야합니다.
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Q. 전세계약이 종료가 3개월남았는데 이사가려고하는데 전세금 받기위해해야할일이 어떤건지요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세 만료 3개월 전이고 계속해서 거주할 생각이 없으시다면 말씀해보시는것이 좋습니다. 서로 암묵적으호 있다가 전세계약 만료 전 자동갱신의사인줄 알고 잊고 지내다가 전세금을 제때 못주는 경우도 많습니다. 혹은 만료일이 지나서 말해도 되겠지 하며 지내다가 묵시적 갱신이 될 수 도 있습니다. 그래도 이전보다는 전세에 대한 수요가 조금은 더 높아졌기 때문에 미리 말씀드리고 전세세입자를 구하시는것이 전세금을 만료 후 바로 받을 수 있는 가장 쉬운방법입니다.
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Q. 수도권 자취를 희망하는데 어떻게 시작할지 고민입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 빌라의 경우 전세나 매매 보다는 월세를 하는 것이 좋을 수 도 있습니다. 물론 월세의 경우 나가는 비용만 생각될 뿐 보증금에 대한 리스크 관리 및 금리 상승으로 이자부담에 대한 것들을 생각해 볼때 빌라의 경우 월세가 더 나은 선택지 일 수 있습니다.게다가 수도권 외곽의 경우 이동동선 및 그 주거 환경을 고려해 볼때 오히려 그러한 시간이나 비용등을 충분히 생각하고 보다 가격이 높다 하더라도 삶의 질이 높고 환경적으로 우수한 지역으로 옮기는 것이 나을 수 도 있습니다.빌라 전세사기는 보통 구축보다는 신축에서 많이 발생하며 주변시세에 대해서 어느정도 알고 있고 충분한 관심을 두고 본다면 어느정도 리스크를 줄일 수 있습니다.아파트의 경우는 전세사기가 다소 적으니 이러한 부분들을 고려해봄도 좋다고 보여집니다. 아파트의 경우 시세가 어느정도 쉽게 파악할 수 있고 거래도 빈번하고 전세매물을 받춰주는 수요자도 빌라보다 비교적 가격대만 적당하다면 찾기 쉽습니다.
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Q. 만약 부동산에 대한 점유이전금지가처분을 받는다면 어떤 영향이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적·물적 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.채무자(임차인 등)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.이렇듯 이러한 제한적인 가처분상태에 놓인 부동산을 매도할때에는 매수자가 이러한 권리 해결을 위해 들이는 비용 및 채무자(임차인 등)에게 들어갈 비용등을 고려하거나 심리적인 부분을 생각해 보면 진행과정중 이를 알때에는 매수를 꺼려할 수 있는 부분입니다.
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Q. 개인대 개인으로 주택 거래시 주의 사항은 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 거래시 개인대 개인으로 거래를 하다보면 그 부동산의 진정한 주인인지 잘 파악해야 합니다. 단순히 등기부상 기재가 되어 있다 하더라도 우리나라의 경우 공신력이 없기 때문에 실 소유주에 대한 부분이 가장 중요합니다.또한 개인간 거래를 하다보면 대출에 관한 사항이나 계약 만료시점 전 혹은 등기 신청 전에 대출을 하는 경우도 있으니 반드시 확인 하되 지인거래가 아니라면 왠만하면 공인중개사를 통해서 거래하는 것이 그나마 안전하게 거래하는것이 좋을듯 합니다.
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Q. 부동산 법원 경매시 주의해야 할 사항은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 공경매를 진행하다보면 공매의 경우보다 경매의 경우 보다 잘 살펴봐야 합니다. 그 이유는 해당 경매물건이 1차 물건 2차 다시 재경매 물건으로 나오는 경우도 있어서 2치 물건을 보고 문제없다고 보아 경매를 진행하던중 1차 물건을 보고 경매를 멈추는 경우도 있습니다. 흔한 것은 아니지만 어느정도 잘 모르고 경매를 진행할 경우 생기기도 합니다.임차인 유무 및 저당권에 대한 사항은 분석하기 쉽기 때문에 이는 경매를 하려는 사람은 누구나 쉽게 할 수 있습니다. 해당 경매물건의 우선순위에 대해서 보고 조세채권의 유무 및 금액 판단을 정확히 해야 추가적으로 들어가는 리스크들을 줄일 수 있습니다.
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Q. 아파트 인테리어후 매도시에 금액산정
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통은 인테리어비 포함해서 올리기는 하지만 인테리어에 대한 것보다 부동산하락으로 인해 가격 하락이 나온다면 급한매물의 경우 못받을 생각하고 매도하기도 합니다.기본적으로 부동산 임장을 다니더 보면 인테리어 한곳의 가격이 안한곳보다 다소 높기도 하고 매물도 더 잘 나가는 편이기는 합니다. 오래된 아파트의 경우 리모델링을 한번해주는 것도 좋으며 필요시 가격적 협의가 용이 하기도 합니다.
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Q. 이사 후 전입신고 불이행시 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전입 미신고로 인해 질문에서 나온것들 제외하고는 크게 불이익받을만한 것은 없습니다. 다만 관공서에서 오는 과태료 납부등에 대한 고지 또한 전입신고 된곳으로 보통 오기때문에 제주도로 날라갈 가능성이 매우 높지만 그것들 제외하고는 미신고 했다고 하여 불이익 받을만한 것들은 드뭅니다.